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世界觀天下!循序漸進(jìn)穩(wěn)健發(fā)展 擴(kuò)募已然“箭在弦上”——訪臨港集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官楊菁
2023-05-15 16:04:20 來源:新華財(cái)經(jīng) 編輯:

從零到九百億元,在即將邁入千億元規(guī)模的關(guān)口,公募REITs迎來了三周年的里程碑。

作為全國首單標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園公募REITs——國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡稱“國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”)自2022年上市以來,便斬獲了投資人的高度關(guān)注。


(資料圖片)

那么運(yùn)營至今,項(xiàng)目整體表現(xiàn)如何?針對(duì)擴(kuò)募有何規(guī)劃?是否看好產(chǎn)權(quán)類REITs的未來表現(xiàn)?記者帶著諸多問題,專訪了臨港集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官楊菁。

臨港REIT運(yùn)營保持穩(wěn)健

作為上海市地方國企、臨港新片區(qū)第一個(gè)獲批的REITs產(chǎn)品,國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT自申報(bào)以來便斬獲了業(yè)界的高度關(guān)注。

公開數(shù)據(jù)顯示,截至2022年底,國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的實(shí)際平均出租面積為11.05萬方,平均出租率為98.74%,高于95%的預(yù)期出租率。再就業(yè)績指標(biāo)完成情況來看,其在2022年報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了可供分配金額1345萬元,相較預(yù)期水平超出40%以上,在資產(chǎn)收益方面取得了較好的經(jīng)營業(yè)績和市場(chǎng)表現(xiàn)。

“當(dāng)前,不同板塊公募REITs項(xiàng)目的折溢價(jià)率呈現(xiàn)出了一定的分化趨勢(shì)。”臨港集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官楊菁在接受記者專訪時(shí)指出,“截至2023年4月底,全市場(chǎng)27單公募REITs的平均溢價(jià)率約8.98%,其中產(chǎn)權(quán)類約14.21%,收益權(quán)類約1.84%。目前,臨港REIT較發(fā)行價(jià)上漲約19.82%,在產(chǎn)業(yè)園REITs中排名第二。不僅如此,得益于做市商制度,公募REITs產(chǎn)品市場(chǎng)流動(dòng)性較好,臨港REIT掛牌上市以來的平均日換手率高達(dá)4.58%,遠(yuǎn)高于產(chǎn)權(quán)類REITs的平均日換手率。以上數(shù)據(jù),均進(jìn)一步體現(xiàn)了市場(chǎng)投資人對(duì)臨港REIT產(chǎn)品的高度認(rèn)可?!?/p>

值得一提的是,針對(duì)近期REITs二級(jí)市場(chǎng)的大幅波動(dòng),楊菁亦釋出了積極樂觀的看法。

“本輪REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整既受股票市場(chǎng)逐步升溫影響,也與部分產(chǎn)品經(jīng)營未達(dá)預(yù)期,引發(fā)市場(chǎng)投資顧慮有關(guān)。”楊菁直言,“但臨港REIT的2022年經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)超預(yù)期,故受REITs二級(jí)市場(chǎng)整體下行影響較小。”

產(chǎn)權(quán)類REITs表現(xiàn)“亮眼”

綜合一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)、二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率等維度考慮,記者注意到,當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs(即產(chǎn)業(yè)園類及倉儲(chǔ)物流類)更受機(jī)構(gòu)青睞。

于一級(jí)市場(chǎng)來看,已上市27只REITs的平均認(rèn)購倍數(shù)為86.48倍。其中,產(chǎn)權(quán)類REITs一級(jí)市場(chǎng)平均認(rèn)購倍數(shù)為93.40倍。

再就二級(jí)市場(chǎng)而言,截至2023年4月底,產(chǎn)權(quán)類REITs較發(fā)行價(jià)上漲約16.8%,高于公募REITs市場(chǎng)8.98%的平均溢價(jià)率。同時(shí),產(chǎn)權(quán)類REITs掛牌上市以來的平均日換手率達(dá)1.99%,高于公募REITs市場(chǎng)1.79%的平均日換手率水平,充分體現(xiàn)了投資人對(duì)該品類REITs的認(rèn)可。

產(chǎn)權(quán)類REITs緣何表現(xiàn)占優(yōu)?

“產(chǎn)權(quán)類REITs的底層資產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)中‘創(chuàng)造產(chǎn)值’‘拉動(dòng)就業(yè)’的核心物業(yè)資產(chǎn),是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎,事關(guān)地區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的成色,肩負(fù)著以產(chǎn)促城、產(chǎn)城融合的發(fā)展使命?!睏钶继寡?,“以臨港集團(tuán)為例,其作為以園區(qū)開發(fā)、企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資為主業(yè)的上海市屬大型國有企業(yè)集團(tuán),同時(shí)也是臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)的主力軍和全市重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展的生力軍,重要性不言而喻?!?/p>

其次,產(chǎn)權(quán)類REITs的內(nèi)生性增長驅(qū)動(dòng)力不容小覷。在產(chǎn)權(quán)類公募REITs中,基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)大多能通過主動(dòng)精細(xì)化的資產(chǎn)運(yùn)營管理,提高底層資產(chǎn)的收益率水平。

再者,產(chǎn)權(quán)類REITs的外生性擴(kuò)募預(yù)期更明確。事實(shí)上,目前已獲批的四單擴(kuò)募REITs的底層資產(chǎn)類型均為產(chǎn)權(quán)類不動(dòng)產(chǎn),這充分體現(xiàn)了該類型REITs旺盛的生命力。

“依托于發(fā)起人自身龐大的資產(chǎn)儲(chǔ)備以及強(qiáng)勁的擴(kuò)募預(yù)期,產(chǎn)權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)REIT通過不斷擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),能進(jìn)一步提高REITs派息率?!睏钶冀榻B稱,“根據(jù)海外REITs市場(chǎng)的成熟經(jīng)驗(yàn),REITs業(yè)績?cè)鲩L的最大驅(qū)動(dòng)力源于擴(kuò)募帶來的資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張。以美國市場(chǎng)為例,近年來美國REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300至500億美元,約占當(dāng)年市值總量的2%至4%,占年度市場(chǎng)融資總額四到六成,是REITs規(guī)模增長的主要途徑?!?/p>

擴(kuò)募已然提上日程

針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的臨港REIT擴(kuò)募問題,楊菁表示,40年深耕園區(qū)開發(fā),臨港集團(tuán)目前已擁有建成物業(yè)近1000萬平方米,在建及新建物業(yè)約1400萬平方米,在資產(chǎn)體量上具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì),已形成一批可納入擴(kuò)募的高品質(zhì)資產(chǎn),成熟運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等種類。

顯然,加入“擴(kuò)募大軍”是必然趨勢(shì)。

“目前,臨港集團(tuán)正在全方位組織并加速推動(dòng)首次擴(kuò)募工作,同時(shí)配合上海國資委積極推動(dòng)國資系統(tǒng)中公募REITs的進(jìn)一步發(fā)展,助力臨港新片區(qū)邁向發(fā)展新高地?!睏钶几嬖V記者,“在監(jiān)管部門的指導(dǎo)支持下,集團(tuán)將堅(jiān)定不移地運(yùn)用好公募REITs這一創(chuàng)新資本市場(chǎng)工具,實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。通過向公募REITs平臺(tái)持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),臨港集團(tuán)將堅(jiān)定不移地做大REITs規(guī)模、做強(qiáng)REITs平臺(tái),為我國公募REITs市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展添磚加瓦。”

聚焦擴(kuò)募,“后續(xù)臨港集團(tuán)將積極探索多業(yè)態(tài)的公募REITs發(fā)行,于合理邊界內(nèi),考慮將區(qū)位、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)收益特性、運(yùn)營管理邏輯等方面具備一定聯(lián)動(dòng)性或趨同性的資產(chǎn)納入擴(kuò)募范圍,例如探索在REITs擴(kuò)募中納入物流倉庫、研發(fā)性辦公等不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)。此外,針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的其他資產(chǎn)類型,如分布式光伏、數(shù)據(jù)中心、孵化器、保租房等與臨港REIT首發(fā)所持資產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)模式、運(yùn)營管理模式等方面存在一定差異及創(chuàng)新性,臨港集團(tuán)也在考慮探索論證申請(qǐng)獨(dú)立發(fā)行REITs產(chǎn)品的可能?!睏钶颊f,“總而言之,從增量管理到存量管理,從資本運(yùn)作到人才培養(yǎng),從平臺(tái)開發(fā)到投管分離,臨港將致力打造基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs全生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展模式?!?/p>

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