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小財(cái)看房|海開、中海同臺(tái)“打擂” 棲海澐頌?zāi)芊癯藙荻希?/font>
2023-02-13 09:50:43 來源:中國網(wǎng)財(cái)經(jīng) 編輯:

海開在海淀的第二個(gè)“頌”系產(chǎn)品棲海澐頌登場了。網(wǎng)友說,沒點(diǎn)文化,可能連樓盤名字都念不全。

從土拍市場的高光時(shí)刻到產(chǎn)品入市的不斷熱議,“永豐三兄弟(富華里富園、富華里匯園、棲海澐頌)”真是賺足了眼球。外界好奇,海開PK中海,究竟哪家強(qiáng)?中海富華里富園、匯園已率先開盤,棲海澐頌?zāi)芊癯藙荻希?/p>


(資料圖片)

非臨鐵盤,周邊商業(yè)氛圍偏弱

◆ 商超:地塊規(guī)劃有商業(yè)用地;2公里范圍內(nèi)有中糧智慧谷、海淀大悅城,后者仍在建設(shè)中;

◆ 交通:最近的地鐵是16號(hào)線永豐站,約2.7公里,騎行15分鐘左右;項(xiàng)目周邊有北清路、玉河路、后廠村路、永豐路、京藏高速、京新高速等,能夠快速到達(dá)永豐產(chǎn)業(yè)園區(qū)、翠湖科技園、中關(guān)村軟件園以及上地、中關(guān)村等地;

◆ 醫(yī)院:距離北京大學(xué)國際醫(yī)院、北京大學(xué)第六醫(yī)院北院約3.5公里,駕車10分鐘;

◆ 教育:距離北京市海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、中國科學(xué)院第三幼兒園(杏林灣分園)均2公里左右;距離中關(guān)村第三小學(xué)(科技園分校)約3.5公里;距離清華大學(xué)附屬中學(xué)永豐學(xué)校1.6公里;

◆ 公園:距離中關(guān)村生命園智云體育公園4公里,騎行20分鐘;

棲海澐頌的項(xiàng)目位置

順著永玉路自北向南延伸,“永豐三兄弟”依次排列,最南端就是棲海澐頌的工地現(xiàn)場,地塊方正、規(guī)整。

棲海澐頌的工地圍擋

海淀向來都是開發(fā)商的實(shí)力競技場,“永豐三兄弟”更是受到多方追捧。開發(fā)商看重的是海淀的購買力。

這里有一批隱貴,不顯山露水,但購房實(shí)力堪比東西城,且對海淀這片熱土情有獨(dú)鐘。另外,海淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚并持續(xù)升級(jí),吸引了大批人流,可謂“人隨產(chǎn)業(yè)走”。

有人、有錢,還愁房子賣不出去么?如此看來,棲海澐頌也算含著“金鑰匙”出生了。

從配套來看,距離項(xiàng)目最近的商業(yè)是中糧智慧谷、海淀大悅城(在建),均在2公里范圍內(nèi),周邊的商業(yè)氛圍有待提升。此外,在項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃有社區(qū)商業(yè),規(guī)劃要求明確提出“鼓勵(lì)設(shè)置社區(qū)商業(yè)綜合體2000平方米”,可方便日常生活。

HD00-0403-0018地塊規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)

畢竟是大海淀,教育配套算棲海澐頌的扛把子。周邊有北京市海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、中國科學(xué)院第三幼兒園(杏林灣分園)、中關(guān)村第三小學(xué)(科技園分校)以及清華大學(xué)附屬中學(xué)永豐學(xué)校等加持。

清華大學(xué)附屬中學(xué)永豐學(xué)校

醫(yī)療資源方面,距離北京大學(xué)國際醫(yī)院、北京大學(xué)第六醫(yī)院北院約3.5公里左右,駕車10分鐘。

19號(hào)線北延有規(guī)劃,落地時(shí)間待定

對于打算入手“永豐三兄弟”的買房人而言,最關(guān)注的莫過于三個(gè)項(xiàng)目周邊規(guī)劃的M19號(hào)線支線到底能不能落地以及何時(shí)落地。

地鐵一響,黃金萬兩。有沒有地鐵線,房子保值增值的空間簡直天差地別。這種質(zhì)樸的認(rèn)知,購房人早已摸得透透的。

目前來看,距離棲海澐頌最近的地鐵是16號(hào)線永豐站,約2.7公里,軌道交通的便捷性較差。

地鐵16號(hào)線永豐站

值得注意的是,M19號(hào)線支線的規(guī)劃確實(shí)被寫進(jìn)了官方文件。

以棲海澐頌為例,招拍掛文件顯示,“M19號(hào)線支線位于項(xiàng)目用地的東側(cè),該軌道線尚未穩(wěn)定。項(xiàng)目應(yīng)為M19號(hào)線支線可能線位預(yù)留用地和實(shí)施條件”。

此外,另一份文件則透露,“項(xiàng)目附近的HD00-0403-029地塊內(nèi)規(guī)劃建筑面積5000平方米的公交首末站及9000平方米的P+R停車場”。

19號(hào)線開通后,北延的呼聲一直很高。如果地鐵能修到家門口,很多購房需求或許不用外溢至昌平。

至于19號(hào)線北延最終能不能落地,只能等時(shí)間給出答案。官方文件的口吻也非常謹(jǐn)慎,“該軌道線尚未穩(wěn)定”。

不過,有業(yè)內(nèi)人士推測,19號(hào)線北延的確定性很大,畢竟區(qū)域內(nèi)有永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中科產(chǎn)業(yè)園等,而且海淀又是北京GDP的貢獻(xiàn)大戶。

中科產(chǎn)業(yè)園

海國永豐科技園H3C

據(jù)海淀區(qū)2023年政府工作報(bào)告顯示,全區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)增長4%,全市占比25%,經(jīng)濟(jì)總量和增長貢獻(xiàn)繼續(xù)保持全北京市第一。

目前,19號(hào)線南延已經(jīng)納入北京地鐵三期規(guī)劃(2022年-2027年),19號(hào)線北延有望在南延線完工后動(dòng)工。

此外,13號(hào)線拆分成13A和13B,要優(yōu)先修建,B線拆分工程已于2022年進(jìn)場施工,而19號(hào)線北延只能排隊(duì)等著。即便能落地,也得等很多很多年。

正面PK,哪家強(qiáng)?

按照規(guī)劃條件,棲海澐頌地塊的地上建筑規(guī)模9.69萬平,容積率2.4,控高45米,規(guī)劃為81平兩居、87平兩居、93平三居、121平四居、129平四居、148平四居、154平四居,兼顧剛需和改善。社區(qū)共887戶,主要是洋房和小高層。

棲海澐頌地塊HD00-0403-0019規(guī)劃要求

海淀北部產(chǎn)業(yè)園:中關(guān)村壹號(hào)

近年來,伴隨海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)更迭,區(qū)域內(nèi)的樓盤迎來了年輕的購買力,整體市場需求不容小覷。

距離2公里左右就是海淀北部產(chǎn)業(yè)園中關(guān)村壹號(hào),入駐企業(yè)涵蓋人工智能、金融科技、商業(yè)航天、5G、大數(shù)據(jù)、游戲等,例如,拉卡拉、光大銀行、小馬智行、啟元世界等。而中關(guān)村壹號(hào)周邊也有快手、用友等大公司。

棲海澐頌把售樓處設(shè)在中關(guān)村壹號(hào),相當(dāng)于把自己搬到客戶旁邊,走過路過反正都不容許錯(cuò)過。

棲海澐頌在中關(guān)村壹號(hào)的道旗

在營銷方面,中海套路更深,富華里、匯智里、中海拾光展廳也設(shè)在附近。你沒看錯(cuò),這些項(xiàng)目任你挑選。不論看中哪個(gè),中海都是贏家。

富華里、匯智里、中海拾光展廳

從供給端來看,位于永豐板塊的中海匯德里、幸福里潤園于2022年3月開盤,銷售勢頭不錯(cuò)。

周邊二手房天閱西山2月的掛牌價(jià)為9.7萬/平,由于戶型偏大,總價(jià)較高。冠城大通百旺府則是的掛牌價(jià)僅為6.59萬/平,但戶型設(shè)計(jì)相對落后,居住舒適度略差。

二手房天閱西山

二手房冠城大通百旺府

因此,“永豐三兄弟”的入市剛好可以填補(bǔ)市場。對比來看,兩家房企,一個(gè)是京城樓市的佼佼者,一個(gè)是海淀本地國企,可謂強(qiáng)龍遇上地頭蛇,產(chǎn)品力都很出挑。

就營銷節(jié)奏而言,中海已搶跑,打算先收割一波客戶。目前,“永豐三兄弟”的中海富華里富園、匯園均已入市。截至2月10日,兩個(gè)項(xiàng)目已有網(wǎng)簽數(shù)據(jù),網(wǎng)簽率分別為9.18%、1.87%。

從戶型來看,富園的戶型主要是80平兩居、95平三居、125平三居,匯園的戶型為99平三居、116平三居、138平四居。由于中海富華里與棲海澐頌有不少接近的戶型面積,貼身肉搏自然少不了。

戶型方面,中海以剛需為主,大面積的改善戶型并不多,在走量的同時(shí)能夠很好地控制總價(jià)。棲海澐頌的戶型跨度相對較大,總價(jià)也會(huì)隨之拔高,后期的銷售就取決于購房者認(rèn)可了。

“永豐三兄弟”的地塊情況

棲海澐頌的銷售指導(dǎo)價(jià)比中海富華里富園要低3000元/平。相同面積的戶型中,棲海澐頌更有價(jià)格優(yōu)勢。

不得不說,價(jià)格是王道。不過,中海富華里富園的容積率比棲海澐頌低,僅為1.5,社區(qū)相對低密,居住的舒適度更高。其實(shí),任何選擇都有兩面性,買房也一樣,就看更青睞哪個(gè)項(xiàng)目了。(記者 張?jiān)銎G)

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