本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

潛伏上海舊改市場(chǎng)多年，就在收獲開(kāi)始的階段，云南房企俊發(fā)卻退出了它唯一的項(xiàng)目。

近日，俊燦星城的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位上海新徐涇城實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)“新徐涇城實(shí)業(yè)”）發(fā)布股東變動(dòng)公告，俊發(fā)全資子公司云南俊發(fā)鳳凰置業(yè)有限公司已在今年1月，將持有的45%股份轉(zhuǎn)讓給上海燦輝投資發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“燦輝投資發(fā)展”）。

由此，新徐涇城實(shí)業(yè)從三方投資持股變?yōu)閮杉遥渲?，燦輝投資發(fā)展持股90%，上海青浦區(qū)徐涇經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資子公司持股10%，而樓盤(pán)的推廣名也從“俊燦星城”變?yōu)椤昂鐦驙N耀星城”（下文仍稱(chēng)“俊燦星城”）。

俊燦星城位于上海市青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)，與虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)的直線距離僅約5km，它的前身是徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目。2015年5月，俊發(fā)聯(lián)手青浦本土房企燦輝簽下項(xiàng)目的合作框架協(xié)議，正式布局上海，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)5年的潛伏，新徐涇城實(shí)業(yè)在2020年7月以14.09億元的總價(jià)競(jìng)得由它轉(zhuǎn)化出來(lái)的其中三宗地塊，開(kāi)始進(jìn)入獲得投資回報(bào)的階段。一年后，又以15.37億元的總價(jià)再入一宗住宅用地。

這個(gè)總投資額約107億元、改造面積528.7畝的舊改項(xiàng)目，頗具里程碑意義，它既是俊發(fā)在上海的第一個(gè)項(xiàng)目，也是多年來(lái)唯一成功落子的一個(gè)，它同時(shí)還標(biāo)志著俊發(fā)以舊改方式邁開(kāi)全國(guó)化步伐。

2021年11月28日，俊燦星城首次開(kāi)盤(pán)，503套房源吸引了892組有效意向客戶(hù)的認(rèn)購(gòu)，所有房源在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便被搶售一空。不過(guò)，漂亮的開(kāi)局卻沒(méi)能讓一個(gè)區(qū)域型房企好好地講述它的全國(guó)化故事，時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，陷入流動(dòng)性危機(jī)后，俊發(fā)開(kāi)始收縮全國(guó)多地的舊改戰(zhàn)線。

俊發(fā)退出上海唯一項(xiàng)目

由于俊燦星城采用隨機(jī)搖號(hào)排序確定選房順序，在有效意向客戶(hù)數(shù)量比房源數(shù)量多出389組的情況下，順序號(hào)越靠前意味著“上車(chē)”的機(jī)會(huì)更大。正是在這樣的規(guī)則下，李明成功“上車(chē)”俊燦星城，但現(xiàn)在他已說(shuō)不清這是不是一件幸運(yùn)的事。

“年前許多業(yè)主實(shí)際走訪工地，發(fā)現(xiàn)工人零星，而開(kāi)發(fā)商給出的多次說(shuō)法都是工人剛好在吃飯，現(xiàn)在業(yè)主經(jīng)過(guò)工地，（還是）十分安靜，建設(shè)進(jìn)度大不如期”，盡管合同約定在半年以后的2023年8月1日交房，但李明和許多業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始焦慮。

李明是俊燦星城二期的業(yè)主，雖名為“二期”，但它實(shí)際上是俊燦星城對(duì)外售賣(mài)的第一批商品住宅，而一期涇悅雅苑是安置房，1712套房源在2月11日至17日啟動(dòng)交付。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱燦輝星城微信公眾號(hào)得知，其自2022年7月起均會(huì)發(fā)布月度家書(shū)，向業(yè)主告知項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。在2022年8月12日公布的9月二期施工計(jì)劃中，預(yù)計(jì)在9月30日前100%完成連廊欄桿的安裝，但實(shí)際上在11月30日才宣布完成；9月13日預(yù)計(jì)在10月31日前100%完成外窗主框安裝，但直到12月結(jié)束才完成51%；10月12日預(yù)計(jì)在11月30日前完成10%的地暖，但在12月才達(dá)到10%的進(jìn)度。

“年前客服給出的進(jìn)度落后理由，都是疫情、工人確診，但整個(gè)上海都是一樣情況，我們卻比別人落后很多”，李明說(shuō)道。

至少在2022年11月初，俊燦星城二期的業(yè)主們已經(jīng)開(kāi)始多方奔走討個(gè)說(shuō)法，一名業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板網(wǎng)站反映項(xiàng)目二期自從去年6月份疫情解封以來(lái)表演式假?gòu)?fù)工和施工進(jìn)度極其緩慢，要求說(shuō)明“預(yù)售資金是否可覆蓋二期后續(xù)施工直至交付”以及是否存在資金被挪用于三期項(xiàng)目等問(wèn)題。不過(guò)，上海市青浦區(qū)建設(shè)和管理委員會(huì)在11月25日給出的答復(fù)是“經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目目前正在正常施工中。項(xiàng)目預(yù)售資金使用規(guī)范、監(jiān)管賬戶(hù)資金充足”。

“在家書(shū)上看到進(jìn)度確實(shí)落后”，李明表示不知道進(jìn)度的落后是否與發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)的俊發(fā)有關(guān)，但在去年“俊發(fā)有經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)聲傳出”，同期俊燦星城出現(xiàn)二期首付款資金沒(méi)有進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的傳言。不過(guò)，在去年7月5日，俊燦星城的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位新徐涇城實(shí)業(yè)發(fā)表否認(rèn)聲明，并稱(chēng)監(jiān)管賬戶(hù)資金充盈，有能力支撐項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)、交付。李明表示，開(kāi)發(fā)商從始至終都未承認(rèn)存在資金上的問(wèn)題。

他告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雖然目前二期項(xiàng)目進(jìn)度落后，但“客服說(shuō)目前沒(méi)有收到延遲（交付）通知，現(xiàn)在家書(shū)也因?yàn)檫^(guò)年停更了，進(jìn)度不明”，業(yè)主們沒(méi)能等來(lái)1月家書(shū)，卻先收到開(kāi)發(fā)商“分手”的公告，這更加深了業(yè)主們的擔(dān)憂(yōu)。

在公告中，新徐涇城實(shí)業(yè)并未說(shuō)明俊發(fā)退出新徐涇城實(shí)業(yè)的原因，就相關(guān)疑問(wèn)，時(shí)代財(cái)經(jīng)致電俊發(fā)、燦輝和徐涇經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社全資子公司或相關(guān)負(fù)責(zé)人，但均未能成功取得聯(lián)系。

根據(jù)俊發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)在2017年11月24日發(fā)布的消息可知，新徐涇城實(shí)業(yè)的身份不僅是俊燦星城的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，它同時(shí)是徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目的合作企業(yè)。是年11月22日下午，新徐涇城實(shí)業(yè)法定代表人兼董事長(zhǎng)周敏與時(shí)任青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)潘恩華簽下了項(xiàng)目的合作協(xié)議，正式啟動(dòng)項(xiàng)目的改造。

俊發(fā)的退股不僅意味著它失去已經(jīng)拿地開(kāi)發(fā)、進(jìn)入售賣(mài)階段的俊燦星城，還意味著它無(wú)緣徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目未來(lái)轉(zhuǎn)化出來(lái)的可售地塊，這是俊發(fā)自2015年布局上海舊改市場(chǎng)多年來(lái)唯一成功落子的項(xiàng)目。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，徐涇老集鎮(zhèn)城中村改造項(xiàng)目總投資額約107億元，改造面積528.7畝，總建筑面積約54.03萬(wàn)平方米，其中，回遷面積13.17萬(wàn)平方米，地上可售面積為21.67萬(wàn)平方米。而在2020年7月和2021年6月，新徐涇城實(shí)業(yè)一共拿下該項(xiàng)目的4宗商業(yè)、住宅用地，總金額為29.46億元，總建筑面積約13.98萬(wàn)平方米。

全國(guó)多地收縮舊改戰(zhàn)線

俊燦星城是俊發(fā)全國(guó)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的重要標(biāo)志，在上海聯(lián)手燦輝簽下項(xiàng)目的合作框架協(xié)議后，俊發(fā)主要以獲取舊改項(xiàng)目的方式進(jìn)入新的市場(chǎng)，或加深對(duì)已有城市的布局。

俊發(fā)官網(wǎng)顯示，其在全國(guó)布局了昆明、大理、麗江、西雙版納、成都、貴陽(yáng)、上海、無(wú)錫、西安、深圳、佛山、廣州、石家莊、海南萬(wàn)寧等14個(gè)城市，累計(jì)開(kāi)發(fā)百余個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，截至2021年8月，一共開(kāi)發(fā)城市更新項(xiàng)目61個(gè)（含在途）。

2022年12月，俊發(fā)全資子公司的一筆美元優(yōu)先票據(jù)在港交所宣布到期無(wú)法支付未償還本金及應(yīng)付未付利息后，昆明融盛行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理康兵向時(shí)代財(cái)經(jīng)分析指出，俊發(fā)債務(wù)問(wèn)題的暴露和恒大、融創(chuàng)類(lèi)似，步子邁得過(guò)大，盲目擴(kuò)張上海、深圳等外地市場(chǎng)，但是整體收益甚微，選擇回報(bào)周期長(zhǎng)的城市更新作為擴(kuò)張方式更是讓俊發(fā)積重難返。

為了緩解資金壓力，俊發(fā)進(jìn)行了一系列的資產(chǎn)處置動(dòng)作。時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理公開(kāi)資料后了解到，2022年5月以來(lái)，俊發(fā)多次轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)及新增股權(quán)出質(zhì)，但所獲資金額度不得而知。

其中，在去年5月24日以26.65億元賣(mài)掉了位于俊發(fā)?新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目的兩宗宅地。

該項(xiàng)目的前身是中豪集團(tuán)城市更新項(xiàng)目螺螄灣，由俊發(fā)在2017年以452億元承債式收購(gòu)而來(lái)。在2022年4月俊發(fā)一筆貸款余額為2.19億元的信托被曝逾期后，俊發(fā)舉行了一場(chǎng)業(yè)主和媒體溝通會(huì)。根據(jù)鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊的報(bào)道，當(dāng)時(shí)俊發(fā)創(chuàng)始人李俊坦承收購(gòu)螺螄灣項(xiàng)目給俊發(fā)造成了巨大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

此外，市場(chǎng)傳言稱(chēng)俊發(fā)在同步收緊舊改業(yè)務(wù)，有意轉(zhuǎn)讓個(gè)別舊改項(xiàng)目，包括廣州的舊改項(xiàng)目，但沒(méi)有找到合適的接盤(pán)方。

俊發(fā)官網(wǎng)顯示，2019年9月，俊發(fā)在廣州正式成立大灣區(qū)公司，隨后在2020年至2021年正式成為廣州市增城區(qū)藍(lán)山村舊改項(xiàng)目、新街村舊改項(xiàng)目和佛山市順德區(qū)三元村舊改項(xiàng)目的合作企業(yè)，總投資金額或超200億元，其中，廣州舊改項(xiàng)目的合作方均為增城本土房企合匯集團(tuán)。

俊發(fā)廣州舊改項(xiàng)目相關(guān)工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前，合匯和俊發(fā)已經(jīng)一起向政府退掉了藍(lán)山村項(xiàng)目，但不清楚原因，而新街村項(xiàng)目“還在做，正常地進(jìn)行中”。

值得一提的是，2022年10月，市場(chǎng)傳言稱(chēng)俊發(fā)聯(lián)手陜西國(guó)企陜建地產(chǎn)買(mǎi)下了西安的3宗宅地，總成交價(jià)39.91億元，這3宗宅地實(shí)際上為杜城村城改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的一部分，彼時(shí)，俊發(fā)深陷流動(dòng)性危機(jī)，這則傳言令俊發(fā)的真實(shí)狀況變得撲朔迷離。

時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱陜西省公共資源交易中心得知，3宗宅地的拿地主體不同，拿下YT2-25-134地塊的是陜西實(shí)泰置業(yè)有限公司，而陜西泰筑置業(yè)有限公司則拿下了YT2-25-133地塊和YT2-25-132地塊。國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，實(shí)泰置業(yè)是陜建地產(chǎn)和陜西乾和實(shí)業(yè)有限公司的合資公司，持股比例未知，而泰筑置業(yè)是陜建地產(chǎn)的全資子公司。

其中，乾和實(shí)業(yè)是杜城村項(xiàng)目的合作企業(yè)，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資額約488.9億元，總拆遷改造用地高達(dá)2567.93畝。2018年，俊發(fā)與乾和實(shí)業(yè)簽訂西安杜城村項(xiàng)目的合作協(xié)議，又于次年以60%的比例入股該公司。

雖然俊發(fā)通過(guò)乾和實(shí)業(yè)間接持股實(shí)泰置業(yè)，從而在YT2-25-134地塊中擁有份額，但全國(guó)公共資源交易平臺(tái)一則招標(biāo)公告顯示，該地塊的項(xiàng)目名稱(chēng)為陜建雁南朗境，并無(wú)俊發(fā)身影。就俊發(fā)是否徹底退出杜城村項(xiàng)目，時(shí)代財(cái)經(jīng)致電陜建雁南朗境相關(guān)聯(lián)系人，但該人員表示不清楚。時(shí)代財(cái)經(jīng)又致電陜建地產(chǎn)和西安俊發(fā)，但未能成功取得聯(lián)系。

此外，2021年俊發(fā)還與中航信托合資成立深圳俊航投資合伙企業(yè)（有限合伙），另與平安不動(dòng)產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方原本計(jì)劃在城市更新領(lǐng)域展開(kāi)合作，但至今未見(jiàn)有項(xiàng)目落地。

目前，俊發(fā)旗下數(shù)個(gè)樓盤(pán)陸續(xù)發(fā)布了房屋交付通知書(shū)，但流動(dòng)性危機(jī)仍未解除。

昆明盛唐城H3地塊業(yè)主王光武告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，2022年7月發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)停工后至今沒(méi)有動(dòng)工跡象。此外，一名俊發(fā)被裁員工稱(chēng)，公司承諾的裁員補(bǔ)償款逾期多月至今沒(méi)有償還，“說(shuō)辭是公司沒(méi)錢(qián)了”。

領(lǐng)導(dǎo)留言板網(wǎng)站顯示，昆明俊發(fā)彩云城的一名購(gòu)房者在2022年7月已經(jīng)獲得同意并辦理了退款手續(xù)，但至今沒(méi)有收到退款，昆明市官渡區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在在2023年1月19日回復(fù)稱(chēng)“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，該項(xiàng)目存在資金缺口，目前該開(kāi)發(fā)企業(yè)暫無(wú)法明確退款到賬的時(shí)間”。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2022年俊發(fā)實(shí)現(xiàn)的全口徑銷(xiāo)售金額為118.9億元，而2021年為510.3億元，對(duì)應(yīng)的排名由2021年的66名下滑至111名，“云南一哥”之位亦拱手讓予碧桂園。2023年1月，俊發(fā)憑借14.6億元的銷(xiāo)售額上升至62名，不過(guò)同比2022年1月仍然下跌了將近一半，俊發(fā)一名昆明市場(chǎng)的銷(xiāo)售員工告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，公司地產(chǎn)板塊的銷(xiāo)售情況目前仍然沒(méi)有好轉(zhuǎn)。

（文中受訪者李明、王光武為化名）

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