2014年,彩生活登陸香港資本市場(chǎng),讓外界重新審視了物業(yè)企業(yè)的價(jià)值。隨著碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)兩家“巨無(wú)霸”物企上市,物管板塊創(chuàng)下高估值神話,上市物企PE均值一度超50倍。
2021年下半年開(kāi)始,受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響,市場(chǎng)再一次審視了物企的價(jià)值,板塊估值回歸理性。與此同時(shí),物企上市節(jié)奏明顯放緩,2022年僅3家物企遞表申請(qǐng)上市。
今年,第一家叩響聯(lián)交所大門的物企也“姍姍來(lái)遲”。
(資料圖)
2月24日,深圳控股發(fā)布公告稱,擬分拆深業(yè)物業(yè)股份在香港主板上市。同日,深業(yè)物業(yè)向港交所遞交招股書(shū)。
從簽約面積及管理面積規(guī)???,深業(yè)物業(yè)是一家“腰部”物企。據(jù)招股書(shū),該公司截至2023年1月底的總,在管建筑面積約為5930萬(wàn)平方米,簽約建筑面積約為6190萬(wàn)平方米。
作為參照,截至2022年6月底,銀城生活服務(wù)的在管面積約為6180萬(wàn)平方米,與深業(yè)物業(yè)相近,彼時(shí)前者在管面積在上市物企中位列20名以外。
利潤(rùn)率方面,2022年前9個(gè)月,深業(yè)物業(yè)的毛利率和凈利率表現(xiàn)難言出色,低于行業(yè)平均水平。
規(guī)模和利潤(rùn)表現(xiàn)平平無(wú)奇,深業(yè)物業(yè)為何在物企上市“沉寂期”勇敢遞表?
背靠國(guó)資大樹(shù)好乘涼,利潤(rùn)指標(biāo)低于行業(yè)均值
深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)較為常規(guī),分為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)。
截至2022年9月末,城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)在管建筑面積為2860萬(wàn)平方米,占比為48.4%;住宅物業(yè)在管面積為2660萬(wàn)平方米,占比45%;商業(yè)物業(yè)在管面積相對(duì)較小,為390萬(wàn)平方米,占比6.6%。
營(yíng)收方面,2022年前9個(gè)月,城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)營(yíng)收6.97億元,住宅物業(yè)營(yíng)收5.54億元,商業(yè)物業(yè)營(yíng)收3.99億元。其中,住宅物業(yè)營(yíng)收同比上年同期的5.8億元有所下降。
總體而言,近年來(lái)深業(yè)物業(yè)營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng),2022年前9個(gè)月收入同比增長(zhǎng)5.6%至15.64億元;2021年?duì)I收則同比增加17.1%至21.52億元。
毛利率水平則不算理想,2022年前9個(gè)月該公司的整體毛利率為14.6%,整體凈利率則僅為5.5%,低于行業(yè)平均水平。據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù),2022年上半年上市物企平均毛利率為23.9%,凈利率為10.4%。
這與深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)分布有關(guān)。
總計(jì)貢獻(xiàn)了8成營(yíng)收的城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)業(yè)務(wù)、住宅物管業(yè)務(wù)毛利率均在10%左右;毛利率相對(duì)較高,為24.9%的商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù),營(yíng)收占比僅為25.5%。
此外,由于更多向獨(dú)立第三方提供城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)業(yè)務(wù)服務(wù),深業(yè)物業(yè)去年前9個(gè)月獨(dú)立第三方業(yè)務(wù)的毛利率僅為8.7%。關(guān)聯(lián)方“撐”起了該公司的毛利率水平,由于向關(guān)聯(lián)方提供更多利潤(rùn)率更高的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù),這部分業(yè)務(wù)毛利率達(dá)22.7%。
關(guān)聯(lián)方為深業(yè)物業(yè)帶來(lái)了大量業(yè)務(wù),正如深業(yè)物業(yè)在招股書(shū)中所說(shuō),自身在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一是“強(qiáng)大股東支持和國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)”。
但深業(yè)物業(yè)的發(fā)展一定程度上也受限于此。
以城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)業(yè)務(wù)為例,這項(xiàng)業(yè)務(wù)一般由企業(yè)與地方政府簽訂合同。該公司表示,由于地方政府在公共物業(yè)管理方面的政策,其城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)擴(kuò)張可能受到地域限制,無(wú)法保證此項(xiàng)業(yè)務(wù)能夠如預(yù)期成功地?cái)U(kuò)展到全國(guó)。
同時(shí),深業(yè)物業(yè)的業(yè)務(wù)分布也與“重倉(cāng)”大灣區(qū)的母公司深圳控股一致,公司2022年前9個(gè)月在大灣區(qū)的在管面積占比為63%,營(yíng)收占比則為77.5%。
雖大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)較為活躍,但大部分業(yè)務(wù)集中于一地意味著公司業(yè)績(jī)受當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策影響較大。而在大灣區(qū)“舒適區(qū)”之外,深業(yè)物業(yè)需要向外界證明其成長(zhǎng)性。
民企“徘徊”之下,央國(guó)企或成物企上市主力
作為今年第一家初次遞表的物企,深業(yè)物業(yè)“地方國(guó)資”、“腰部物企”、“業(yè)績(jī)平平”的標(biāo)簽,反映了未上市物企尤其是民企在板塊估值回調(diào)下的謹(jǐn)慎。過(guò)去兩年,物企上市節(jié)奏明顯放緩。
從遞表企業(yè)看,據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì),2021年有34家物企遞表,年內(nèi)遞表并成功上市的物企有9家;2022年僅3家物企遞表,6家成功上市,且萬(wàn)達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)生活、眾安智慧生活等企業(yè)要么多次遞表,要么通過(guò)聆訊后選擇暫緩上市,在資本市場(chǎng)門前“猶豫徘徊”;2023年截至目前,僅深業(yè)物業(yè)遞表申請(qǐng)上市。
從上市時(shí)間看,2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)294天,較2021年13家新上市物企平均用時(shí)延長(zhǎng)89天,較2020年17家新上市物企平均用時(shí)延長(zhǎng)157天。這當(dāng)中既有聯(lián)交所審批趨的原因,也因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷,物企的增長(zhǎng)性受到懷疑。
這種對(duì)“增長(zhǎng)性”的擔(dān)心也體現(xiàn)在資本市場(chǎng)數(shù)據(jù)上,2021年下半年來(lái),物管板塊估值持續(xù)回調(diào)。
據(jù)克而瑞物管的數(shù)據(jù),2021年初,物業(yè)板塊PE均值集中分布在30—40倍,年末則下行至17.64倍;2022年10月31日,物業(yè)板塊估值更是將至歷史最低,僅為8.4倍。
即便有去年底以來(lái)房地產(chǎn)政策“助陣”,物業(yè)股估值也僅在年末回升至10.94倍,仍處于低位。
但同期,央國(guó)企物企展現(xiàn)了更好的抗風(fēng)險(xiǎn)和抗周期性,物業(yè)板塊估值持續(xù)回調(diào)期間,其估值均值也超10倍。
“國(guó)資背景物企擁有穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源,規(guī)模優(yōu)勢(shì)更加顯著,特別是在地產(chǎn)低迷時(shí)期,央企背景物企規(guī)模的成長(zhǎng)性更加顯著?!笨硕鹞锕芊治龅?。
克而瑞分析道,一方面,目前僅14家央國(guó)企物企上市,仍有多數(shù)尚未上市,在國(guó)企改革持續(xù)深化和推進(jìn)下,央國(guó)企有望啟動(dòng)上市;另一方面,隨著民企暴雷事件頻發(fā),同時(shí)央國(guó)企展現(xiàn)了更好的信用和穩(wěn)定性,資本市場(chǎng)將更青睞這部分企業(yè)。
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