土地市場(chǎng)的“黑馬”并不少,有制造業(yè)背景的偉星房產(chǎn)、南通亞倫房地產(chǎn),愈發(fā)自信地活躍在土地市場(chǎng),擁抱更廣闊的機(jī)遇。
近年來,偉星房產(chǎn)重返杭州市場(chǎng),新進(jìn)入南京、武漢等城市,帶著在蕪湖、合肥、臨海等深耕城市積累的經(jīng)驗(yàn),準(zhǔn)備一展宏圖。
今年前四月,其拿地金額甚至超過越秀、濱江、金地等同在發(fā)力的國(guó)企、民企,權(quán)益拿地金額排名也由去年全年的第18名躥升至第9名。
(資料圖)
在多家大型房企仍不對(duì)外公布銷售目標(biāo)時(shí),偉星并不避諱對(duì)外談?wù)撟约旱囊靶摹?/strong>在今年2—3月召開的經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議中,該公司提到,要通過三至五年的努力,實(shí)現(xiàn)500—900億元的銷售規(guī)模。若以目標(biāo)最高值900億元計(jì)算,其希望3—5年內(nèi)銷售額增幅達(dá)170%。
實(shí)際上,已成立三十年的偉星房產(chǎn)并不算一家“新銳”房企,只因此前蟄伏在深耕區(qū)域,而當(dāng)前民企失速的背景下,其得以在土地市場(chǎng)以黑馬之姿一展身手。
偉星可以看作是在三四線城市深耕到極致的典型,這些市場(chǎng)的房?jī)r(jià)天花板并不高,對(duì)開發(fā)商的成本管控、營(yíng)銷能力要求極高,“偉星房產(chǎn)由三四線小城市逐漸升維至長(zhǎng)三角城市,對(duì)于低毛利和成本管理、推盤與營(yíng)銷有著十分扎實(shí)的經(jīng)驗(yàn)積累與長(zhǎng)期歷練,更能夠經(jīng)受高線位城市與市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。”在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來,這是偉星能在頭部房企紛紛趨于保守操作的當(dāng)今,異軍突起的優(yōu)勢(shì)所在。
圖源:偉星房產(chǎn)微信公眾號(hào)
浙江房企,在安徽城市問鼎
在某社交分享平臺(tái),不少用戶戲稱安徽蕪湖為“偉星市”,“如果你常住蕪湖,一定有個(gè)住在偉星小區(qū)的朋友”,此言不虛。
自2000年在蕪湖開發(fā)第一個(gè)樓盤“中西友好花園”以來,偉星已在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了超40個(gè)項(xiàng)目,據(jù)此計(jì)算平均每年就新增至少2個(gè)項(xiàng)目。
在這個(gè)2022年常住人口為373.1萬人的省轄地級(jí)市,有四十多個(gè)樓盤意味著極高的品牌認(rèn)知度。據(jù)偉星房產(chǎn)微信公眾號(hào)披露的數(shù)據(jù),2021年,偉星在蕪湖的市場(chǎng)占有率高達(dá)35%。2020年,該公司在蕪湖的銷售業(yè)績(jī)甚至超過了第2—7名的銷售之和。
在蕪湖西北部的合肥,偉星房產(chǎn)的市占率也不容小覷,據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù),2022年偉星在合肥的全口徑銷售額為117.18億元,在各大開發(fā)商中位列第二;同期,偉星房產(chǎn)馬鞍山公司在當(dāng)?shù)氐氖姓悸蕿?8%——從2010年拍下霍里山公園地塊,到市占率近三成,偉星只用了11年。
據(jù)克而瑞安徽區(qū)域發(fā)布的數(shù)據(jù),2022年,偉星房產(chǎn)在該區(qū)域的全口徑銷售額為214.37億元,比第二名的保利發(fā)展多了41.5億元;權(quán)益銷售金額合計(jì)202.46億元,與2021年基本持平,比第二名的碧桂園多了78.96億元。
但實(shí)際上,這家安徽樓市的霸榜企業(yè)是一家浙江房企。
1993年,偉星房產(chǎn)在浙江成立,其在杭州開發(fā)的偉星大廈可以看作是該公司的第一個(gè)項(xiàng)目。不過,直至2021年,偉星才再次進(jìn)入杭州市場(chǎng)。
避開杭州市場(chǎng)的日子里,偉星房產(chǎn)在浙江臨海市的業(yè)務(wù)風(fēng)生水起,2021年臨海區(qū)域公司的市場(chǎng)占有率高達(dá)54%,浙江大區(qū)總部也位于臨海。
除了上述幾個(gè)深耕城市,近年來,偉星開始實(shí)行“走出去”戰(zhàn)略,除了重返杭州,還新進(jìn)入武漢、南京、寧波等多個(gè)長(zhǎng)江沿線、長(zhǎng)三角城市。
“重點(diǎn)是向合肥和長(zhǎng)三角城市群拓展,同時(shí)關(guān)注當(dāng)下市場(chǎng)相對(duì)不火的中部省會(huì)城市?!眰バ前不諈^(qū)域公司總經(jīng)理盧韜如此形容“向周邊城市發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。
前四月拿地金額超龍湖濱江
偉星在單一城市深耕做大市場(chǎng)占有率的速度有目共睹,近幾年,在“走出去”戰(zhàn)略指導(dǎo)下,其在土地市場(chǎng)的加速也尤為明顯。
據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),今年1—4月,偉星房產(chǎn)權(quán)益拿地金額78億元,位列榜單第九,比龍湖、濱江、金地的拿地金額還高,在民企中僅次于剛剛和華潤(rùn)在廣州番禺長(zhǎng)隆“搞了個(gè)大單”的長(zhǎng)隆集團(tuán)。去年全年,偉星的權(quán)益拿地金額則位列榜單第18名。
前四月,偉星全口徑權(quán)益新增貨值為119億元,超過象嶼地產(chǎn)、保利置業(yè)、金地集團(tuán)。
同時(shí)增長(zhǎng)的還有銷售數(shù)據(jù),據(jù)克而瑞榜單,2022年偉星全口徑銷售額340.2億元,位列第55名。今年前四月排名則升至第50名。
從蕪湖、臨海等低線城市起步的偉星何以在近幾年異軍突起?
偉星房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理姜禮平在今年4月的“2023年偉星房產(chǎn)人力資源工作會(huì)議”上曾如此總結(jié)公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)的原因,“首先得益于偉星的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),在當(dāng)前各種風(fēng)險(xiǎn)疊加的背景下,偉星房產(chǎn)始終堅(jiān)持集團(tuán)‘穩(wěn)中求進(jìn),風(fēng)險(xiǎn)控制第一’的經(jīng)營(yíng)思路,有效保障了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展;第二是精準(zhǔn)把握市場(chǎng)變化,因時(shí)因勢(shì)因機(jī)做好戰(zhàn)略調(diào)整,深耕精耕核心城市穩(wěn)健發(fā)展;第三追求長(zhǎng)期可持續(xù),準(zhǔn)確把握產(chǎn)品、服務(wù),合理安排現(xiàn)金流,重視項(xiàng)目效益?!?/p>
在分析人士看來,近幾年市場(chǎng)深度調(diào)整,一些之前在區(qū)域深耕的中小房企迎來快速發(fā)展的機(jī)遇。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)指出,類似偉星房產(chǎn)的企業(yè)擁有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),一是這些企業(yè)之前在區(qū)域深耕,沒有過快地激進(jìn)發(fā)展,降負(fù)債及去杠桿包袱壓力較??;二是背靠實(shí)業(yè)制造業(yè)母集団,融資能保持通暢,有精工細(xì)作的精心打磨產(chǎn)品品質(zhì)的基因,擅長(zhǎng)成本控制,節(jié)省成本提高效率。
機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,在當(dāng)前階段大舉拿地,偉星面臨的挑戰(zhàn)也不能忽略。
“過快擴(kuò)張會(huì)提升公司負(fù)債水平及杠桿率,加大企業(yè)財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn);同時(shí),類似偉星的開發(fā)商此前在特定區(qū)域深耕且規(guī)模較小,產(chǎn)品及服務(wù)能力有限,一旦區(qū)域及規(guī)模迅速擴(kuò)張,對(duì)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)能力及組織管理都提出了更高的要求,如果管理能力迭代升級(jí)跟不上,容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)?!眲⑺赋觥?/p>
柏文喜則認(rèn)為,偉星還面臨機(jī)會(huì)判斷是否準(zhǔn)確以及產(chǎn)品去化速度、土儲(chǔ)資金、開發(fā)投資等等一系列壓力與挑戰(zhàn)。
左手房地產(chǎn),右手制造業(yè)
偉星房產(chǎn)只是浙商章卡鵬產(chǎn)業(yè)版圖的一部分,這家公司背后的偉星集團(tuán)業(yè)務(wù)還包括服裝輔料、新型建材、水電、金融等,旗下核心企業(yè)包括偉星股份、偉星新材、偉星房產(chǎn)、偉星水電、偉星金融。其中,前兩家公司已上市。
偉星股份主業(yè)為各類中高檔服飾及箱包輔料產(chǎn)品的研發(fā)、制造與銷售,主營(yíng)鈕扣、拉鏈和 金屬制品等產(chǎn)品。據(jù)該公司年報(bào),其是國(guó)內(nèi)服飾輔料行業(yè)的龍頭企業(yè),在國(guó)內(nèi)外建有八大工業(yè)基地,是國(guó)內(nèi)綜合規(guī)模最大、品類最為齊全的服飾輔料企業(yè)。
偉星新材主要從事各類中高檔新型塑料管道的制造與銷售,此外還有家裝防水業(yè)務(wù)、凈水業(yè)務(wù)等。該公司曾獲“中國(guó)輕工業(yè)塑料行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)”“中國(guó)輕工業(yè)二百?gòu)?qiáng)企業(yè)”“中國(guó)塑料管道行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)”等稱號(hào)。
偉星的服飾輔料、塑料管道生產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力并不遜色,2022年兩家上市公司的總營(yíng)收為105.8億元,歸母凈利潤(rùn)總額則為17.86億元,毛利率水平在40%左右。
近三年,偉星股份、偉星新材營(yíng)收利潤(rùn)均穩(wěn)步增長(zhǎng),并未如房地產(chǎn)行業(yè)這般面臨周期性問題。不過,房地產(chǎn)這門營(yíng)收規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)的生意,偉星自然不想錯(cuò)過。
2021年,偉星房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收281.6億,同比增長(zhǎng)40.6%;若根據(jù)中指研究院計(jì)算的2021年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的凈利潤(rùn)率均值9.8%計(jì)算,偉星當(dāng)年凈利潤(rùn)約27.6億元。當(dāng)年?duì)I收、凈利分別是偉星股份和偉星新材營(yíng)收、凈利總額的2.89倍、1.65倍。
可見,除了制造業(yè)帶來的“穩(wěn)穩(wěn)的幸?!?,房地產(chǎn)的“快錢”偉星也想要。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未回歸上升通道時(shí),偉星房產(chǎn)看似并不恐懼挑戰(zhàn),其表示,“沒有黑鐵時(shí)代,沒有黃金時(shí)代,把自己做好,都是好時(shí)代?!?/p>
在三四線城市積累的經(jīng)驗(yàn)和制造業(yè)背景,能否帶著偉星走向自己的好時(shí)代?
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