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東莞樓市延續(xù)低迷行情,豪宅“熱效應(yīng)”恐難傳導(dǎo) 快看
2023-06-28 19:31:53 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 編輯:

南方財(cái)經(jīng)全媒體見習(xí)記者王卓峰 東莞報(bào)道


【資料圖】

6月28日,廈門建發(fā)經(jīng)過65輪的爭(zhēng)奪,最終以14.6億元拿下位于東莞南城西平社區(qū)旁的新宅地,2.6萬元/平方米的樓面價(jià)刷新了南城區(qū)域新高,位列東莞樓面價(jià)歷史第四。

房企拿地是樓市的“晴雨表”。“高價(jià)地”的搶奪,折射的是東莞一手豪宅火熱的行情。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年1-5月,東莞總價(jià)超1000萬元的豪宅累計(jì)成交635套,相較2022全年648套的成交量,完成率達(dá)98%。

但普通住宅卻走出了截然不同的行情:若考慮1000萬元以下住宅量,則上述的完成率相較去年表現(xiàn)完成率不足5成。東莞住建局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,5月東莞一二手房成交量環(huán)比均雙雙下降,整體延續(xù)的4月的放緩趨勢(shì)。

受訪專家認(rèn)為,東莞豪宅的熱銷,與當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)高端住宅改善需求較大、高凈值人群資產(chǎn)保值增值等因素不無關(guān)系,但值得注意的是,高端住宅市場(chǎng)也相對(duì)獨(dú)立,對(duì)東莞樓市整體的支撐也有限。

失色的東莞樓市

在經(jīng)過2、3月份的短暫回暖后,東莞樓市在5月份延續(xù)回落行情,再度回歸到低迷態(tài)勢(shì)。

首先從最能體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)熱度的二手房來看,業(yè)內(nèi)普遍感知5月整體市場(chǎng)比4月有所放緩,買家入市步伐明顯減慢。據(jù)東莞住建局?jǐn)?shù)據(jù),5月東莞二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)23008元/平方米,環(huán)比下降5.4%;網(wǎng)簽3123套,環(huán)比下降3%,已經(jīng)連續(xù)數(shù)月在3000套上下的低位徘徊。

從鎮(zhèn)街分布來看,5月二手房成交量排在第一的是南城,達(dá)300套,同比下跌16.89%。緊隨其后的是常平和東城,分別成交251套和221套,也錄得成交量小幅下滑。值得注意的是,共有21個(gè)鎮(zhèn)街二手房網(wǎng)簽套數(shù)不足百套,其中謝崗成交僅3套。

可見隨著市場(chǎng)降溫,一些成交熱門區(qū)域如今也顯現(xiàn)出疲態(tài),且不同區(qū)域出現(xiàn)明顯分化。由此導(dǎo)致的是,二手市場(chǎng)的價(jià)格越來越難支撐,一些板塊的樓盤也出現(xiàn)了下降的情況。

比如南城,南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從房產(chǎn)交易平臺(tái)了解到,萬科金域華府一期和二期的報(bào)價(jià),都有不同程度的下降;世紀(jì)城國(guó)際公館3期相比1月份的掛牌價(jià),下滑了3713元/平方米,很多樓盤的房源報(bào)價(jià)都出現(xiàn)了大降價(jià)的局面。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為,大家整體感知市場(chǎng)放緩主因是2-3月相對(duì)比較好的市場(chǎng),但這一輪回暖的持續(xù)性開始顯露不足,讓大家對(duì)后市預(yù)期出現(xiàn)落差。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間,東莞高價(jià)房的入市節(jié)奏會(huì)有所放緩,總體呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的趨勢(shì)。

新房市場(chǎng)同樣如此,黃韜指出,盡管在“五一”假期的拉動(dòng)下,東莞5月新房成交表現(xiàn)談不上很好,未能達(dá)到“紅五月”的盛況,但是和去年市場(chǎng)相比仍算是高位水平了。

據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示,5月東莞新房住宅成交2087套,環(huán)比略減3%,同比則大幅增加35%。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者從一些房企人士了解到,由于從4月起便感受到市場(chǎng)需求萎縮,一些開發(fā)商在推貨端也采取了相應(yīng)的收縮性戰(zhàn)略,其供貨節(jié)奏不同程度放緩。合富大數(shù)據(jù)佐證了上述消息,5月東莞新房供應(yīng)從高位回落,一手住宅供應(yīng)2112套,環(huán)比大幅下降44%。

而東莞市住建局官方發(fā)布的消息也顯示,5月東莞共有15個(gè)樓盤備案,均為舊盤加推。萬科瑧山匯、華潤(rùn)悅府、萬科瑧山境、中海源境等熱門豪宅盤集中加推新品,吸引了過多的打新購(gòu)房人群,導(dǎo)致樓市分化越發(fā)明顯,熱盤搖號(hào)選房,大多數(shù)持銷樓盤走貨緩慢。

豪宅“熱效應(yīng)”難傳導(dǎo)

一方面,占據(jù)主力的一二手剛需、改善市場(chǎng)并顯現(xiàn)疲態(tài);另一方面,一手豪宅火熱,并且越貴越好賣。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者根據(jù)今年?yáng)|莞豪宅備案價(jià)不完全統(tǒng)計(jì),產(chǎn)品面積段接近或超過200平方米的大平層,備案均價(jià)多在5.8-6.3萬元/平方米左右,而當(dāng)產(chǎn)品面積達(dá)300平方米以上,備案均價(jià)多在6.4-6.5萬元/平方米,總價(jià)接近或超過2000萬元。

6月初,保利首鑄鷺灣正式備案入市,其戶型價(jià)格最高突破6萬元/平方米,成為萬江備案均價(jià)最高的樓盤。而位于南城的萬科瑧灣匯300平方米大平層,已摸高到6.8萬元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,隨著更高階頂豪產(chǎn)品入市,突破7萬元/平方米只是時(shí)間問題。

高昂的價(jià)格并沒有澆滅豪宅火熱的勢(shì)頭。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年1-5月,東莞總價(jià)超1000萬元的豪宅累計(jì)成交635套,相比2022全年648套的成交量,完成率達(dá)98%,創(chuàng)下新紀(jì)錄。

以具體項(xiàng)目來看,比如說萬科松樾,前期甚至連售樓中心都沒有,但前幾批產(chǎn)品已經(jīng)全部售罄。今年1-5月合計(jì)成交57套,在全市千萬級(jí)豪宅銷量中排第三,該項(xiàng)目的熱銷出乎市場(chǎng)意料。

但從東莞樓市的整體行情來看,高端豪宅的熱銷,對(duì)當(dāng)前樓市的帶動(dòng)作用有限。

首先是本身豪宅產(chǎn)品的供應(yīng)量相對(duì)較少,并不是樓市的成交主力。更深層的原因是,東莞這波豪宅熱銷行情集中度過高。比如說,瑧灣匯、華潤(rùn)悅府,是當(dāng)前東莞市場(chǎng)單價(jià)最貴的兩個(gè)大平層產(chǎn)品樓盤,也是千萬級(jí)豪宅成交量最多的兩個(gè)樓盤。今年1-5月,華潤(rùn)悅府成交281套,瑧灣匯成交132套,兩者合計(jì)占了東莞千萬級(jí)豪宅近半的成交量。

有中介人士預(yù)計(jì),瑧灣匯剛完成1棟300平方米大平層產(chǎn)品的網(wǎng)簽,隨著另外2棟300平方米產(chǎn)品的持續(xù)加推和網(wǎng)簽,瑧灣匯成交量下半年或會(huì)反超悅府。

也就是說,在東莞豪宅熱銷的表象下,成交量一定程度上是集中在幾個(gè)頭部高端樓盤間“打轉(zhuǎn)”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,高端住宅板塊相對(duì)于樓市而言,具有較高的獨(dú)立性,雖受市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)宏觀影響相對(duì)較小,但其體量不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)。

黃韜也認(rèn)為,少數(shù)項(xiàng)目熱銷對(duì)于東莞當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情而言只能算是“星星之火”,后期熱度傳導(dǎo)難度較大。當(dāng)前剛需剛改購(gòu)買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉(zhuǎn),故而后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動(dòng)能仍將不足。

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