文/陳溯 龐無忌

我國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。面對新型城鎮(zhèn)化的趨勢以及房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，中央提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

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下一步，如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？如何做好保交房工作？如何滿足工薪收入群體剛性住房需求？城市老舊小區(qū)如何改造更新？

23日，住建部在一場發(fā)布會上作出回應(yīng)。

保交房：全面排查、鎖定年底前應(yīng)交付的396萬套住房

保交房工作是保障民生、切實保障購房人合法權(quán)益的一項重要工作，對穩(wěn)定各方預(yù)期、提振房地產(chǎn)市場信心、防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險具有重要意義。

5月17日，國務(wù)院召開全國切實做好保交房工作視頻會議，對保交房工作作出了全面部署。

在23日舉辦的國新辦新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，5月17日會議之后，一系列穩(wěn)市場政策措施出臺，保交房工作有序推進(jìn)，各地因城施策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。

董建國表示，住建部會同國家金融監(jiān)管總局組織各地進(jìn)行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房項目，鎖定了按照合同約定應(yīng)該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅戰(zhàn)的目標(biāo)任務(wù)。

具體開展了以下幾方面工作：

一是形成政策合力。國家層面，住建部會同金融監(jiān)管總局落實切實做好保交房工作總體方案要求，聯(lián)合出臺政策文件，明確打好保交房攻堅戰(zhàn)的工作安排，擴大城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制成效。最高人民法院針對房地產(chǎn)“白名單”項目審慎采取財產(chǎn)保全措施等問題。各城市均已按照要求制定了本市的保交房攻堅戰(zhàn)實施方案，明確交付計劃，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，逐個項目拿出處置方案，部分省份還制定了省級保交房攻堅戰(zhàn)工作方案，明確攻堅目標(biāo)和保障措施。

二是充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用。建立了國家、省、城市三級協(xié)調(diào)機制，推動符合條件的項目“應(yīng)進(jìn)必進(jìn)”白名單，商業(yè)銀行落實盡職免責(zé)要求，“應(yīng)貸必貸”給予融資支持。目前，商業(yè)銀行已經(jīng)按照審批程序通過了“白名單”項目5300多個，審批貸款金額近1.4萬億元，這些資金正在按照項目的工程進(jìn)度陸續(xù)發(fā)放到位。

三是“一項目一策”做好分類處置。指導(dǎo)各地實行“一項目一方案一專班一銀行一審計一法官”處置模式。這個模式在鄭州首先試點探索，將向全國推廣。對符合條件的項目，納入“白名單”給予融資支持，保障項目建設(shè)交付，對于資不抵債的項目，加快推進(jìn)項目開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重組或清算，按照最高人民法院關(guān)于債務(wù)清償?shù)捻樜灰?guī)定，優(yōu)先保障購房人合法權(quán)益。

四是推進(jìn)項目按時保質(zhì)交付。住建部建立了全國保交房信息系統(tǒng)，每套交付任務(wù)都做到“一合同一戶一身份證號一聯(lián)系電話”對應(yīng)，將工作目標(biāo)落實到戶、落實到購房人，交付一套、銷號一套。同時，指導(dǎo)各地切實加強項目工程質(zhì)量監(jiān)管，確保交付項目具備入住條件，防止出現(xiàn)貨不對板的情況。

對于保交房工作現(xiàn)階段存在的困難，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心李宇嘉指出，一是融資協(xié)調(diào)機制已經(jīng)建立，合規(guī)項目認(rèn)定和進(jìn)入“白名單”。但由于銷售下滑，貸款投放后可以推動已售新房竣工交付，但部分項目可能無法產(chǎn)生新的銷售以償還貸款，導(dǎo)致銀行貸款投放的積極性不高。二是開發(fā)商保交房的主體責(zé)任還待落實，只有這樣，開發(fā)商才會積極促銷、賣項目、賣資產(chǎn)，也才能讓銀行貸款投放有底，有償還的保障。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

黨的二十屆三中全會提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。對于如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，住建部進(jìn)行解讀。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，概括為四個方面：一是在理念上，深刻領(lǐng)會“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子。二是在體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實制度基礎(chǔ)。四是在要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制。

董建國表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建需要一個過程，需要不斷探索實踐，目前主要做了六方面工作。

一是完善住房供應(yīng)體系，重點是增加保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪收入群體剛性住房需求。

二是部署各地以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房發(fā)展計劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制。

三是有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)地方選擇新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在土地出讓時就約定實行現(xiàn)房銷售，結(jié)合實踐制定配套政策。不少地方已經(jīng)推出了一批現(xiàn)房銷售項目，探索商品房銷售制度改革。

四是建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，推出項目“白名單”制度，以城市為單元、以項目為對象，給予合規(guī)項目融資支持，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資從依賴主體信用向基于項目情況轉(zhuǎn)變。

五是研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養(yǎng)老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。

六是建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，目前在立標(biāo)準(zhǔn)、抓樣板上已經(jīng)做了一些工作。

董建國表示，住建部將和有關(guān)部門密切配合，在總結(jié)前一段相關(guān)試點實踐的同時，進(jìn)一步加強頂層設(shè)計，牢牢抓住讓民眾安居這個基點，加快改革完善商品房銷售以及土地、金融、財稅等基礎(chǔ)性制度，以改革促制度創(chuàng)新、以改革促新模式構(gòu)建、以改革促產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

高質(zhì)量實施好城市更新行動

目前，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.16%，城市發(fā)展也已進(jìn)入城市更新階段，由過去的大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，民眾對品質(zhì)生活也有了更高要求。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長秦海翔表示，近年來，我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、加快實施城市地下管線更新改造、積極推進(jìn)城市智慧化建設(shè)，城市更新行動取得了較明顯成效。

“城市更新是一項長期任務(wù)。”秦海翔表示，下一步將以打造宜居、韌性、智慧城市為目標(biāo)，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，高質(zhì)量實施好城市更新行動。

在機制上，主要有三個方面：

一是要創(chuàng)新完善以需求為導(dǎo)向、以項目為牽引的城市更新體制機制?，F(xiàn)在進(jìn)入存量更新時期，主體多元、訴求多樣，情況發(fā)生了很大變化，我們要根據(jù)實際需求，推動存量優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升。

二是要堅持“先體檢、后更新”，建立健全城市體檢和城市更新一體化推進(jìn)工作機制。特別是要把體檢發(fā)現(xiàn)的問題作為城市更新的重點，解決群眾急難愁盼問題和影響城市的競爭力、承載力、安全性、可持續(xù)發(fā)展的短板弱項。

三是要建立政策協(xié)同機制，完善金融、財稅、土地等相關(guān)支持政策，鼓勵社會資本參與，創(chuàng)新城市更新的投融資模式。

在行動上，要系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，主要有幾個重點：

一是繼續(xù)抓好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，下力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題，今年的計劃是，完成好5萬個以上老舊小區(qū)改造任務(wù)。在此基礎(chǔ)上，推動建設(shè)一批完整社區(qū)，推進(jìn)老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)等更新改造。

二是持續(xù)推進(jìn)城市的“里子”工程建設(shè)，主要是地下管線，按照黨的二十屆三中全會部署要求，要加強地下綜合管廊建設(shè)和老舊管線改造升級。今年，力爭改造各類老舊管線10萬公里以上。

三是大力推進(jìn)城市生命線安全工程建設(shè)，通過數(shù)字化手段，實時監(jiān)測城市的供水、排水、燃?xì)?、供熱、橋梁、管廊等各類市政設(shè)施，對安全隱患做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置，保障城市安全運行。

四是加強城市內(nèi)澇治理，今年要完成100個城市、1000個以上的易澇積水點整治，同時加快推進(jìn)城市排水防澇工程體系建設(shè)，統(tǒng)籌城市防洪和排澇，建立健全城市的水系、排水管網(wǎng)、周邊江河湖海及水庫的聯(lián)排聯(lián)調(diào)運行管理模式，提升城市的防汛能力和安全韌性水平。

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