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全球視訊!東方證券:低基數(shù)效應(yīng)下銷售增幅擴(kuò)大,區(qū)域分化明顯
2023-05-19 10:02:10 來(lái)源:地產(chǎn)K線官方 編輯:

樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮5月19日,東方證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年4月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。

核心觀點(diǎn)


(資料圖)

統(tǒng)計(jì)局公布 2023 年 1-4 月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。1-4 月房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、投資額、新開(kāi)工面積分別為 37636 萬(wàn)平米/39750 億元/35514 億元/31220 萬(wàn)平米,同比增速分別為-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%,前值-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。

低基數(shù)效應(yīng)下單月銷售增幅擴(kuò)大,區(qū)域間分化明顯。本月統(tǒng)計(jì)局銷售數(shù)據(jù)同比計(jì)算的基數(shù)與歷史數(shù)據(jù)不一致,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局回應(yīng),本月數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素,具體原因包括對(duì)毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂、對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)進(jìn)行改正、剔除具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)等??杀瓤趶降顾阆?4 月單月同比增速進(jìn)一步擴(kuò)大,主要原因是去年同期受疫情影響基數(shù)較低;單月環(huán)比降幅較深除有季節(jié)性因素之外,我們認(rèn)為 4 月的市場(chǎng)熱度的確較 2-3 月有所下降。從 5 月上半月主要城市的高頻數(shù)據(jù)來(lái)看,同比增幅仍較 4 月收窄,銷售大概率延續(xù)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。

新開(kāi)工降幅持續(xù)擴(kuò)大,房地產(chǎn)投資承壓。可比口徑計(jì)算 4 月新開(kāi)工面積單月同比下降 27.4%,低基數(shù)效應(yīng)下仍維持較大降幅。我們認(rèn)為新開(kāi)工面臨多方面的阻力:土地成交縮量趨勢(shì)未改;地方城投此前拿地項(xiàng)目入市節(jié)奏緩慢;去化率和成交價(jià)無(wú)明顯改善時(shí)房企補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力不足;保交樓政策推動(dòng)下竣工持續(xù)回暖,4 月單月竣工面積同比增速擴(kuò)大至 41.8%,對(duì)新開(kāi)工存在擠出效應(yīng)等。4 月房地產(chǎn)投資同比-7.3%,降幅擴(kuò)大。當(dāng)前行業(yè)新開(kāi)工和竣工趨勢(shì)背離,施工面積承壓,預(yù)計(jì)建安成本對(duì)房地產(chǎn)投資的支撐走弱;另一方面房企投資拿地縮量趨勢(shì)未改,共同制約投資修復(fù)速度。銷售帶動(dòng)資金面改善,外部融資仍有缺口。1-4月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金45155億,同比-6.4%,降幅進(jìn)一步收窄。按照可比口徑推算單月到位資金 10447 億,同比+3.6%,前值+2.8%。分項(xiàng)來(lái)看,國(guó)內(nèi)貸款融資 1149 億,同比-11.7%,前值+6.1%;自籌資金 2794 億,同比-24.3%,前值-17.4%;定金及預(yù)收款 4016 億元,同比+31.2%,前值+13.5%,個(gè)人按揭貸款 2034 億,同比+23.1%,前值+20.0%。

TOP10 集中度回升,百?gòu)?qiáng)銷售進(jìn)一步分化。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2023 年 1-4 月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100 房企銷售金額的同比分別+17.3%、+24.9%、-2.2%和-9.8%。2023 年 1-4 月 TOP10 銷售集中度為 25.3%,前值為24.0%,集中度有所回升。

投資建議與投資標(biāo)的

4 月房地產(chǎn)銷售、到位資金進(jìn)一步改善,但投資和新開(kāi)工降幅擴(kuò)大。4 月單月銷售數(shù)據(jù)同比增速擴(kuò)大但環(huán)比降幅較深,主要原因是去年同期疫情影響下的低基數(shù)效應(yīng),但從高頻數(shù)據(jù)走勢(shì)和實(shí)際案場(chǎng)到訪、認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看,4 月市場(chǎng)熱度較 2-3 月有所下降,5 月上半月的表現(xiàn)也較為平淡,銷售大概率延續(xù)弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。4 月銷售均價(jià)明顯提升,我們認(rèn)為主要原因是銷售持續(xù)分化導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化,重點(diǎn)城市和板塊的銷售占比提升,且銷售均價(jià)較高的東部區(qū)域去年同期受疫情影響嚴(yán)重,銷售占比恢復(fù)后進(jìn)一步推高成交均價(jià)增速。銷售回款改善帶動(dòng)房企資金面修復(fù),與銷售相關(guān)資金分項(xiàng)單月增幅均有擴(kuò)大,但仍落后于銷售;融資相關(guān)分項(xiàng)存在缺口,主要受制于行業(yè)新開(kāi)工縮量和民企信用融資持續(xù)凈流出。竣工持續(xù)改善,投資和新開(kāi)工數(shù)據(jù)承壓。新開(kāi)工面臨土地成交縮量、地方城投拿地項(xiàng)目入市節(jié)奏緩慢、房企補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力不足、竣工擠出效應(yīng)等多方面的阻力;新開(kāi)工和竣工趨勢(shì)背離,預(yù)計(jì)建安成本對(duì)房地產(chǎn)投資的支撐將走弱,疊加房企投資拿地縮量,共同制約后續(xù)房地產(chǎn)投資改善。

預(yù)計(jì)行業(yè)仍將維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì),看好能夠穿越本輪周期的企業(yè),看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì),同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

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