奶西上新，南皋慌張。

雖然同處朝陽崔各莊，奶西和南皋都在抱望京大腿，但顯然“不同命”。

(資料圖片)

原本只有南皋的“四兄弟”龍樾合璽、和光悅府、望京養(yǎng)云、曉風印月彼此廝殺，但隨著奶西“雙子盤”望京樾、中建宸園入市，以及金隅拿下奶西新地塊，奶西與南皋的PK持續(xù)白熱化，崔各莊成為名副其實的“朝陽卷王”。

奶西“雙子盤”，320地塊為望京樾，318地塊為中建宸園

算起來，南皋“四兄弟”入市相對早，但優(yōu)勢并不明顯，結(jié)果被奶西的“雙子盤”反超。從目前的戰(zhàn)況來看，奶西的呼聲越來越高。

網(wǎng)簽到底哪家強？

沿著南皋路向東，遠遠就能望見正在作業(yè)的塔吊。其中，路南是望京養(yǎng)云，路北則是龍樾合璽、曉風印月、和光悅府。

南皋“四兄弟”分布在南皋路兩側(cè)

四盤林立，供應(yīng)量超過3000套，堪稱競品大PK。一方面，四個項目都主打四居改善，同質(zhì)化嚴重；另一方面，均價都超過8萬/平，總價差距不大。

不同的是，除了望京養(yǎng)云，龍樾合璽、和光悅府、曉風印月這3個項目均配建保障性租賃住房。

和光悅府、龍樾合璽、曉風印月、望京養(yǎng)云的指導(dǎo)價及面積段

受集中供地影響，龍樾合璽、和光悅府、望京養(yǎng)云均是2021年取得預(yù)售許可證，截至目前已一年有余；曉風印月則是2022年6月3日取證。

北京建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月10日，以上四個項目的網(wǎng)簽率分別為25.12%、27%、92.57%、30.17%。

崔各莊部分項目網(wǎng)簽統(tǒng)計

不難發(fā)現(xiàn)，“四兄弟”中去化最快的是望京養(yǎng)云。作為板塊內(nèi)唯一的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，政府產(chǎn)權(quán)份額占比20%，從而變相地拉低了望京養(yǎng)云的單價，僅為7.04萬/平。

在貼身肉搏的南皋，四個項目享受同樣的配套，單價低成為了最大優(yōu)勢。以望京養(yǎng)云168平的四居為例，對比另外三個項目，一套大約能便宜近300萬。

曉風印月雖取證晚，卻是區(qū)域內(nèi)的后起之秀，網(wǎng)簽率已超過龍樾合璽、和光悅府，這背后也有單價低的因素，成交價約8.53萬/平，低于和光悅府的8.62萬/平和龍樾合璽8.85萬/平。當然，曉風印月有102平的三居，在四個項目中算產(chǎn)品差異化，有助于走量。

而且，曉風印月是南皋板塊中唯一有部分房源需要現(xiàn)房銷售的項目，現(xiàn)房銷售面積4.1萬平方米。因此，項目的現(xiàn)金流壓力相對較大，以價換量或是綜合考量的結(jié)果吧。

再看奶西“雙子盤”，望京樾、中建宸園的取證時間分別為2022年9月21日、2022年10月24日，截至12月10日的網(wǎng)簽率分別為26.64%、18.75%，整體的去化速度要快些。去化這事兒吧，其實是選擇題，本質(zhì)是價和量的博弈，就看開發(fā)商要啥。

承接望京外溢需求

奶西和南皋競爭激烈，主要是因為客群的相似度極高。

在地理位置上，奶西和南皋均在五環(huán)外，且臨近望京，爭奪的客群也以望京為核心，尤其是阿里、美團等大廠的購房人群。

站在來廣營北路上，遠處可見的高樓大廈就是望京商圈

也就是說，奶西和南皋本身都沒有產(chǎn)業(yè)，需要承接望京的外溢需求。朝陽分區(qū)的規(guī)劃顯示，產(chǎn)業(yè)組團以奧林匹克中心區(qū)、中關(guān)村朝陽園、金盞國際合作服務(wù)區(qū)、國家文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實驗區(qū)等為核心。

關(guān)于中關(guān)村朝陽園五區(qū)、金盞國際合作服務(wù)區(qū)的規(guī)劃

這意味著，中關(guān)村朝陽園、東壩金盞國際合作服務(wù)區(qū)有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。而崔各莊恰好就在中關(guān)村朝陽園和東壩金盞國際合作服務(wù)區(qū)中間，奶西位于中關(guān)村朝陽園的北側(cè)，南皋位于東壩金盞國際合作服務(wù)區(qū)的北邊。

地理位置注定了奶西和南皋沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。要知道，沒有產(chǎn)業(yè)，人流只能靠外溢，就像昌平的回龍觀一樣，承接海淀外溢。

因此，奶西和南皋想變成望京第二基本沒戲，大概率會淪為睡城。

既然是睡城，交通便捷就顯得格外重要。盡管奶西和南皋均不靠近地鐵，但整體交通狀況又有差別。

以奶西的望京樾為例，距離地鐵14號線善各莊站3.9公里，開車約8分鐘；公交939、869到善各莊站要15分鐘；如果開車出行，從來廣營北路向南，經(jīng)過榮達路就可進入望京區(qū)域，通達性相對較好。

望京樾附近的來廣營北路

南皋的曉風印月，距離望京地鐵站5.8公里，駕車約18分鐘。這是不堵車的情況下，如果趕上早晚高峰，時間只會更長，想想路過必堵的大山子都崩潰。

從南皋到望京的直線距離雖然很近，但交通不暢，早晚高峰堵車嚴重，這也是很多購房人群的擔憂。

因此，交通方面，奶西相對有優(yōu)勢。

人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上對京密路交通擁堵的投訴

不過，南皋也有利好消息，就是京密路要修高架，快速路與京密路現(xiàn)有的路線基本一致，建成后將有望改善東北方向道路擁堵情況。

同時，地鐵32號線規(guī)劃的北皋站距離曉風印月700米左右，建成后將有助于提升南皋區(qū)域的軌道出行。至于啥時候能通，小財也未知。

奶西整體規(guī)劃吸睛

奶西和南皋類似，周邊配套嚴重不足，城市界面相對混亂。然而，奶西能壓南皋一頭，主要是整體規(guī)劃已經(jīng)出爐，宜居性相對高。

望京樾附近的二手房東洲家園

奶西作為朝陽供地的熱門區(qū)域，從推地節(jié)奏也可略知一二。在北京2022年第二批次土拍中，奶西拍出兩幅地塊。隨后的第三批次土拍朝陽并未掛地，直到第四批次奶西又拍了一塊地。

盡管北京樓市筑底，但望京樾與中建宸園的熱銷傳遞了明確的信號，即大朝陽的購買力依然在線，就看項目自身了。

奶西板塊被熱炒，與整個區(qū)域的規(guī)劃有關(guān)，這里屬于“先規(guī)劃后開發(fā)”。很多購房人群愿意選奶西，大概率是因為通過規(guī)劃即可知道未來周邊有啥配套，心里略微踏實一些。

崔各莊奶西村地塊整體規(guī)劃

從北京市規(guī)自委的文件來看，319地塊(位于320地塊的西北角)的托幼用地規(guī)劃為9班幼兒園；望京樾320地塊的東南角有公交站；臨近來廣營北路東側(cè)有1.39公頃的生態(tài)景觀綠地；29-315-2地塊為中小學(xué)合校用地，29-317-3地塊為機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，29-317-4屬于綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，共計3.05公頃。

通過規(guī)劃可知，奶西的規(guī)劃相對完整。由于318、320、321等住宅用地均已拍完，整個板塊還剩1塊宅地待拍?？梢灶A(yù)見，奶西后期的建設(shè)會逐步提速，板塊的居住氛圍值得期待。

把目光轉(zhuǎn)向南皋，周邊是塑三文化創(chuàng)意園、三元雙日物流以及中國鐵道博物館(東郊展館)、中國電影博物館、民航博物館等。

有網(wǎng)友戲稱，南皋藝術(shù)氛圍不錯，居住氛圍不足。

在建項目中，望京養(yǎng)云項目配有商業(yè)綜合體，曉風印月配有基礎(chǔ)教育用地和社區(qū)養(yǎng)老用地，這些算未來的配套，需要花時間等待落地。期房就這樣，買的其實是未來。畢竟現(xiàn)在看未來，多少有點模糊。（記者 張增艷）

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