斑馬消費 楊柘

掙扎一年的地產(chǎn)行業(yè)，終于交出了成績單，百強房企九成下滑，整體下降超四成。行業(yè)老大碧桂園，雖然艱難保住了座次，但少賣了2800億元，銷售額同比下降38.81%至4410.9億元。

關鍵在于，季亞軍萬科和保利，與碧桂園的銷售差距，已經(jīng)從上千億縮小至300億元以內。照目前的趨勢，宇宙房企將大概率在2023年丟掉老大的地位。這意味著，以高周轉為核心的碧桂園模式，正在走向終結。

(資料圖片僅供參考)

對于碧桂園來說，短痛，仍然是并未完全解除的流動性危機，長期，則是地產(chǎn)業(yè)務重倉三四線、業(yè)務價值難以提升，也缺乏像萬科、華潤、招商蛇口、龍湖那樣的“地產(chǎn)+”業(yè)務。

當?shù)禺a(chǎn)新周期啟動在即，分化的、綜合性的地產(chǎn)業(yè)務，將逐漸取代上一個時代的高周轉、重負債模式。碧桂園和它的門徒們，何去何從？

高周轉時代終結

11月底，地產(chǎn)老大、宇宙房企碧桂園，給徘徊之中的房地產(chǎn)行業(yè)，來了一針雞血。

當月26日，碧桂園在官方微信公眾號公布了“碧桂園現(xiàn)房節(jié)”的活動細則：從11月26日到12月25日，全國超30省、268個城市、1000+樓盤的現(xiàn)房，最大可獲75折優(yōu)惠；部分樓盤還有10%首付、買房送家具、瓜分20萬元禮包等重磅活動；業(yè)主參與老帶新，有機會獲得最高5年物業(yè)管理費權益……

上一次這么干的，是全民營銷、全國所有樓盤一律78折的恒大。

一個“創(chuàng)意”，第一個用的是天才，或許能收到一定的效果，第二個用的，大概率效果一般。

從當時的實際情況來看，碧桂園這一波優(yōu)惠大促，也是象征意義大于實際意義：碧桂園的大部分項目位于三四五線城市，可挑選的余地有限；既然是現(xiàn)房，意味著這些項目是兩三年前就開始銷售，順周期都沒賣掉的房子，到逆周期打折就好賣了嗎？

12月結束后的實際效果，其實也印證了這一點?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年12月，碧桂園繼續(xù)“降價”，銷售均價8081.33元/平方米，同比減少500元左右，環(huán)比腰斬。即便如此，銷售情況仍然較為萎靡，單月操盤銷售額218.6億元，同比下降22.73%、環(huán)比下降39.45%。

去年全年，碧桂園操盤銷售額4410.9億元，少賣了2800億元，同比下降38.81%，銷售面積5236.3萬平方米，同比下降37.75%。

剛剛過去的2022年，已經(jīng)確定是房地產(chǎn)行業(yè)的低谷。百強房企近9成業(yè)績同比下滑，全年累計銷售規(guī)模同比降低41.6%，規(guī)模房企整體目標完成率處于歷史低位。

“鉆石時代”領跑的恒碧萬融，恒大去年銷售額只有450.7億元，較2021年的4356.3億元，只剩下一個零頭，排名也降至第34位；融創(chuàng)略好一點，銷售額1607.5億元，跌去七成以上，排名從第三下降至第十一；連最優(yōu)秀的萬科，銷售額也下降了三成。

所以，碧桂園仍然能保住行業(yè)老大的位子，實屬難能可貴。

但是，萬科、保利與碧桂園的差距正在縮小，2021年銷售額分別相差1000億、2300億，去年都只剩下不到300億元。

當碧桂園全面收縮以求安然過冬，萬科、保利這些優(yōu)等生，已經(jīng)開始以豐厚的現(xiàn)金儲備為基礎抄底。新的一年，碧桂園很有可能會讓出老大的位置。

這或許意味著，中國房地產(chǎn)行業(yè)的“碧桂園時代”，正在走向終結。行業(yè)代表從“恒碧萬融”，走向擴大版的“招保萬金”。

“農(nóng)民”楊國強，創(chuàng)業(yè)多年而不顯。碧桂園2007年銷售額首破百億，已經(jīng)進入中國房地產(chǎn)十強榜單。但那是“招保萬金”的黃金時代，行業(yè)推崇的是SOHO中國這類明星房企。

之后多年，碧桂園在TOP10榜單的后半段徘徊多年。真正的躍升，發(fā)生在2015年-2018年期間：2015年，公司銷售額1401.8億元，排名行業(yè)第七；之后兩年以接近100%的年均增長成為行業(yè)老大，2017年銷售額5500.1億元；登頂之后，2018年仍然保持了30%以上的增速，銷售額達到7286.9億元。

但是，從那之后，特別是震驚全國的安全事故頻發(fā)之后，碧桂園就跑不動了，2018年-2021年銷售額幾乎原地踏步，直到2022年，栽了個大跟頭。

地產(chǎn)進入新周期

房地產(chǎn)政策收緊數(shù)年，2020年推出的“三道紅線”一錘定音，行業(yè)最終在2021年開啟下行周期。經(jīng)過一年多時間的調整，特別是“三支箭”重出江湖，房地產(chǎn)行業(yè)即將走出底部，已經(jīng)成為各界共識。

任何一個行業(yè)，經(jīng)過調整期，都不會以完全相同的樣子重新歸來。快消、白酒、互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)療，都是如此，地產(chǎn)行業(yè)也不會例外。

地產(chǎn)新周期，我們在上一輪逆周期時刻的各種趨勢性預判，大多會一一上演：

分化，城市分化、房企分化、產(chǎn)品分化。還有多少城市的房地產(chǎn)市場能“接著奏樂接著舞”？有些房企注定退出歷史舞臺，哪些選手補位？保障性住宅、純剛需住宅和改善及以上住宅的市場走勢，也會大不一樣。

市場格局將會趨于穩(wěn)定，一批真正意義上的全國性房企，加上一批深耕的區(qū)域類房企和一批以“地產(chǎn)+”業(yè)務立足的特色房企，在行業(yè)各顯神通。

前些年沖擊千億的那些黑馬選手，還有幾匹安在？如今，他們都落入同樣的陷阱。

碧桂園以“高周轉模式”登頂之后，市場趨之若鶩，誕生了一批“小碧桂園”，最典型的便是中梁。然而，中梁將物業(yè)公司賣給碧桂園服務之后，仍然處于艱難的自救之中。

事實證明，所有行業(yè)成熟期之后的格局構成，其實都大差不差。

從開發(fā)到開發(fā)+運營的轉變，這其實也是地產(chǎn)行業(yè)都看到、且一直在推行的方向。畢竟，賣房是一次性的交易，小區(qū)的物業(yè)費、商場的流量、公寓的租金，才是長流水。

變革已經(jīng)撲面而來，無論從哪個趨勢來看，碧桂園都是首當其沖。

如果說流動性危機是碧桂園短期之痛，長期的壓力，則是碧桂園長期重倉三四線城市造成的。

低線策略幫碧桂園抓住了上一輪城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化的機遇。但是，這種策略在分化時代，將給公司帶來巨大的去化壓力——所以你看，恒大旗下大多是賣了卻沒能交付的房子，而碧桂園旗下居然有很多現(xiàn)房無人問津。

今年上半年，在碧桂園的銷售金額構成中，有69%來自三四線城市，有31%來自一二線城市。2020年至2021年，在公司權益合同銷售金額中，分別有54%和64%的銷售收入來自三四線城市。

這種“拼多多式”的崛起方式，注定造成了口碑的下滑，“給你一個五星級的家”被調侃為“給你一個五星期的家”，代表了業(yè)主們深深的無奈。

長期習慣于大干快上的地產(chǎn)開發(fā)模式，導致碧桂園在運營類業(yè)務上的缺位。2019年，公司提出“高科技大型綜合企業(yè)”的定位，將地產(chǎn)、機器人和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)確定為企業(yè)發(fā)展的“三駕馬車”。

農(nóng)業(yè)板塊的“鳳凰優(yōu)選”，遭遇大面積關店后，基本再很少提起。楊國強雖然對機器人業(yè)務比較上心，但離真正的大規(guī)模應用，還有相當大的差距。

地產(chǎn)業(yè)務之外，物業(yè)板塊的碧桂園服務也在行業(yè)中處于領先地位。但它的問題與所有碧桂園的投資業(yè)務一樣，當核心地產(chǎn)業(yè)務的地位和含金量不穩(wěn)，副核心和邊緣業(yè)務的命運也將難言樂觀。

如今，能拯救碧桂園的，只剩下楊國強家族了。

2022年12月底，碧桂園再次調整董事會，兩位創(chuàng)業(yè)元老退出，公司最高決策層進一步深化楊氏家族成員+職業(yè)經(jīng)理人的結構。幾天之后，楊惠妍將減持碧桂園服務的50億港元，免息、無抵押借給碧桂園。

無論是長痛還是短痛，都只能挺下去。

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