2022年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在變化中不斷尋找重啟與復(fù)蘇的道路，雖然政策方向愈漸明確，但短期市場下行壓力仍然巨大，行業(yè)依舊深陷非良性循環(huán)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%，房屋新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%。

在此背景下，房企盈利能力持續(xù)受到挑戰(zhàn)，利潤下滑和計提資產(chǎn)減值成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。近期，多家房企密集發(fā)布業(yè)績預(yù)虧公告。1月30日晚，中南建設(shè)（000961.SZ）公告稱，2022年公司歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計虧損75-90億元，同比下降121.8%-166.1%。

公告指出，由于行業(yè)非良性循環(huán)持續(xù)，為了保證經(jīng)營安全，公司進(jìn)一步加大現(xiàn)房庫存去化，當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入資源帶來更多虧損。同時公司根據(jù)市場實際情況預(yù)計進(jìn)一步增加各項應(yīng)收款項風(fēng)險準(zhǔn)備和存貨跌價準(zhǔn)備。此外，公司各項費用率亦有增加，由此帶來公司虧損加大。

【資料圖】

有市場分析人士表示，雖然2022年四季度以來政策持續(xù)發(fā)力，但房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度下行壓力仍存，扭轉(zhuǎn)市場供需雙方預(yù)期仍需要一定時間。為了穩(wěn)定經(jīng)營生產(chǎn)，民營房企必須要優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，暫時犧牲利潤和規(guī)模，由此帶來的大額虧損，以及面對風(fēng)險而增加減值計提可能不可避免，預(yù)計2022年地產(chǎn)行業(yè)減值準(zhǔn)備計提規(guī)模將繼續(xù)增長。

此外，該人士分析認(rèn)為，去年前三季度，中南建設(shè)凈利潤虧損20.4億元，2022年全年房地產(chǎn)銷售金額同比減少67%?？梢娫诘谒募径?，中南為保證持續(xù)經(jīng)營安全做出了更多努力，因此導(dǎo)致虧損進(jìn)一步增加。

中信證券則表示，地產(chǎn)行業(yè)普遍虧損背后原因是多方面因素導(dǎo)致的需求下滑，主要包括銷售、交付和信用的負(fù)循環(huán)，項目停工影響購房者信心、房地產(chǎn)銷售疲軟影響企業(yè)銷售現(xiàn)金流入、企業(yè)信用惡化影響企業(yè)融資現(xiàn)金流入等。

值得關(guān)注的是，為應(yīng)對嚴(yán)峻的外部形勢，中南建設(shè)多措并舉穩(wěn)定基本盤，對業(yè)務(wù)、資源進(jìn)行合理排序，保障核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)穩(wěn)定。在行業(yè)非良性循環(huán)的環(huán)境下，作為負(fù)責(zé)任的市場主體，中南建設(shè)克服困難，扎實推進(jìn)保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項工作。2022年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計交付成套房屋7.2萬套,建筑業(yè)務(wù)共完成交付項目357萬平米。

除房企努力“自救”外，為穩(wěn)定樓市，中央也頻繁釋放積極信號,從支持需求端到支持企業(yè)端,政策力度不斷加大。在需求端，因城施策空間逐步打開，年內(nèi)實現(xiàn)兩度降準(zhǔn)、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限，進(jìn)一步降低；在企業(yè)端，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，通過信貸、債券、股權(quán)等多種方式改善房企流動性，提振市場信心。

其中，房企對“第三支箭”的反響尤為積極。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2022年12月重點監(jiān)測房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億人民幣，環(huán)比大增72.4%。中南建設(shè)也緊抓政策窗口期，于1月5日發(fā)布公告，稱擬定增募資不超過28億元，主要用于執(zhí)行“保交樓、穩(wěn)民生”政策，資金將用于臨沂、青島等項目以及補(bǔ)充流動資金。

在業(yè)內(nèi)人士看來，定增必將改善中南的經(jīng)營情況，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險能力，不僅能推動公司“保交樓”工作更好落實，還可優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，公司有息負(fù)債總額下降至498億元，占總負(fù)債的16.79%，保持行業(yè)最低水平；前三季度公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額46億元，同比增加229%。相信定增完成后，中南的現(xiàn)金流狀況將進(jìn)一步改善。

除定增外，中南建設(shè)還在抓緊推進(jìn)與中債信用增進(jìn)公司的債券產(chǎn)品發(fā)行計劃。公司表示，“近期中債信用增進(jìn)公司表示加大增信服務(wù)力度后，公司按要求也進(jìn)一步提交了申請”。

展望2023年，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升已成為共識，但考慮近年房地產(chǎn)市場基本面大幅下行，市場底部修復(fù)仍需更多政策引導(dǎo)和支持，以助力房地產(chǎn)行業(yè)逐漸恢復(fù)良性循環(huán)。

關(guān)鍵詞： 中南建設(shè)