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NO. 1|壹
近段時(shí)間,“提前還房貸”又掀起了高潮。有幾個(gè)驅(qū)動(dòng)因素:
一是,春節(jié)前后,大家發(fā)了年終獎(jiǎng)、公司分紅,手上有錢(qián)了;
二是,春節(jié)前,理財(cái)產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤,甚至負(fù)收益,讓老百姓對(duì)于房貸利率(一般在4%-6%)和保本理財(cái)收益率(目前在3%以下居多)的對(duì)比,有了清楚的認(rèn)識(shí)。
什么認(rèn)識(shí)?原來(lái)房貸不便宜!
三是,對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期,不太樂(lè)觀。很簡(jiǎn)單,承擔(dān)了很高利率(至少高于理財(cái)利率)來(lái)借銀行的錢(qián),買(mǎi)了一項(xiàng)價(jià)格下跌的資產(chǎn),而且這個(gè)資產(chǎn)未來(lái)可能還會(huì)降價(jià)。由此,持有房貸不劃算。
NO. 2|貳
有朋友告訴我,最近他發(fā)年終獎(jiǎng)了,計(jì)劃提前還房貸,但沒(méi)成想,手機(jī)銀行APP直接關(guān)閉了申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的功能。據(jù)悉,有的銀行可以在手機(jī)上申請(qǐng),但放出的號(hào)很少,每天點(diǎn)進(jìn)去都顯示預(yù)約已滿。到柜臺(tái)辦理,要么窗口很少、要么排好幾個(gè)小時(shí)。即便預(yù)約到的,也要等待2-3個(gè)月。
另外,提前還貸普遍要繳違約金。
2022年到現(xiàn)在,盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右,但對(duì)老百姓而言,利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸,利率大部分要在5%左右。特別是,2016-2021年,商品房市場(chǎng)在高位運(yùn)行,那時(shí)的房貸利率普遍在5%以上。問(wèn)題是,現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦剩毡榈陀?%。
比如,5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零?。?3%(整存整?。4饲笆找姹却婵罡叩呢泿呕?,其利率在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里,過(guò)去銀行理財(cái)一直是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的,但現(xiàn)在也大面積破凈,出現(xiàn)負(fù)收益。相對(duì)收益更高的資管產(chǎn)品,虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒(méi)有比較就沒(méi)有傷害,如此一看,房貸利率就很高了。
記得在2014-2017年,那時(shí)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新風(fēng)起云涌、地產(chǎn)一年上一個(gè)臺(tái)階,社會(huì)融資需求很旺盛,金融環(huán)境也很寬松,金融機(jī)構(gòu)大量發(fā)行各類融資產(chǎn)品,老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種,而且多是剛性兌付的。所以,即便那時(shí)房貸利率在5%以上,也是相對(duì)便宜的。
因此,那會(huì)兒大家買(mǎi)房時(shí),都想多申請(qǐng)房貸、少給首付,結(jié)余的存款搬家到了理財(cái)和資管,賺更高的利息。深圳的居民,即便手上有錢(qián),也是盡量多貸款;剩下的錢(qián),再去首付買(mǎi)房。2022年,深圳居民房貸負(fù)增長(zhǎng)。
現(xiàn)在,情況不一樣了!
房貸利率變高了,理財(cái)收益走低了,自然就會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“爭(zhēng)著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。近期,理財(cái)收益大面積破凈后,引發(fā)大規(guī)模的贖回?;氐酱婵钯~戶上的錢(qián)怎么處置?老百姓是聰明的,簡(jiǎn)單的加減法算得很清晰了,提前還貸是最好的選擇,等于變相理財(cái)。
NO. 3|叁
還有一個(gè)重要的觸發(fā)因素,就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。
根據(jù)央行政策,70個(gè)大中城市中,有38個(gè)城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了。這70個(gè)城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市。全國(guó)還有200多個(gè)地級(jí)市,這些城市大部分的房?jī)r(jià)在下跌。由此,未來(lái)全國(guó)絕大多數(shù)城市的首套房利率取消下限。對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō),高利率的弊端更加凸顯。這時(shí),要么還貸款,要么還款后賣房,再買(mǎi)房,騰挪為低利率房貸。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō),近年來(lái)對(duì)實(shí)體貸款利率明顯走低,2022年下降了34個(gè)基點(diǎn)。國(guó)家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此,房貸就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時(shí),2022年居民存款同比多增近8萬(wàn)億,包括理財(cái)贖回的資金、預(yù)防性儲(chǔ)蓄、買(mǎi)房延后的資金,大部分成為定期存款。
銀行資金成本增加,而增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆担?/STRONG>2022年新增房貸占比降至5%,這是歷史新低。說(shuō)明什么,大家不愿意加杠桿買(mǎi)房了,不劃算。同時(shí),存量房貸被提前還貸。這對(duì)把銀行架在火上嗎?
所以,為啥銀行對(duì)提前還房貸“設(shè)卡”?
NO. 4|肆
2021年上半年,老百姓“排隊(duì)等待放貸款”,現(xiàn)在卻是“排隊(duì)等待還貸款”。一年的時(shí)間,發(fā)生如此大的反差,大背景就是對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。過(guò)去,百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲,資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本,大家對(duì)房貸利率不敏感。現(xiàn)在,對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)了,房子的成本也全面顯現(xiàn),包括房貸、物業(yè)、折舊等等,這也是近期樓市低迷的根源之一。
據(jù)測(cè)算,熱點(diǎn)城市房子的綜合持有成本,在5%-9%,房?jī)r(jià)不漲這么多,持有房子是不劃算的。
只要房貸利率高于理財(cái)利率,只要房?jī)r(jià)還在下跌,且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,提前還貸的動(dòng)機(jī),就一直會(huì)存在。
所以,就不難理解,為何央行對(duì)房?jī)r(jià)下跌城市的房貸利率不再設(shè)下限,一方面是為了收縮房貸利率和理財(cái)利率之間的倒掛,更重要的是以降低房貸利率緩沖房?jī)r(jià)下跌。近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困,目的也是激勵(lì)大家購(gòu)房,緩解房?jī)r(jià)下跌預(yù)期。短期內(nèi)要穩(wěn)樓市,就得這么做。
總之,房?jī)r(jià)上漲時(shí),大家都很嗨。一旦房?jī)r(jià)下跌,且形成持續(xù)下跌預(yù)期,所有的問(wèn)題都出來(lái)了。提前“還房貸”,這是居民在主動(dòng)“降杠桿”;開(kāi)發(fā)商不拿地,也是主動(dòng)“降杠桿”。
表面看,這不是好事嘛!國(guó)家一直希望資金不要大規(guī)模進(jìn)樓市。但是,事情是相互關(guān)聯(lián)的。汝之砒霜,彼之蜜糖。地產(chǎn)原來(lái)是金融的“加速器”,現(xiàn)在逆轉(zhuǎn)到成為金融“減速器”。降杠桿,通過(guò)行業(yè)關(guān)聯(lián)性,形成了全社會(huì)的信用緊縮、流動(dòng)性陷阱,預(yù)期悲觀,經(jīng)濟(jì)就很難振作。
本文來(lái)源:李宇嘉地產(chǎn)筆記
本文源自:金融界
作者:李宇嘉
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