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近日,“提前還房貸”連續(xù)登上各大社交平臺(tái)熱點(diǎn)話(huà)題。提前還貸為何熱了起來(lái)?在法律層面是否可行?提前還貸劃算嗎?人民網(wǎng)“強(qiáng)觀(guān)察”欄目記者就此采訪(fǎng)了多位專(zhuān)家。
不少購(gòu)房者為何選擇提前還房貸?
【資料圖】
日前,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》。
隨后,不少城市的房貸利率快跑進(jìn)入“3”時(shí)代。1月29日,鄭州部分銀行將首套房貸利率最低降至3.8%;1月30日,福州宣布首套房貸利率下限下調(diào)至3.8%;1月31日,珠海部分銀行宣布首套房貸利率最低可從3.9%下調(diào)至3.7%。截至目前,已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率。
“雖然近年來(lái)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)多次下降,但部分存量房貸利率仍然顯著高于目前的平均房貸利率,尤其是去年以來(lái),首套房貸利率下限調(diào)整之后,存量房貸利率與新增房貸利率的利差進(jìn)一步擴(kuò)大?!闭新?lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為,部分存量住房貸款利率偏高,是購(gòu)房者提前還款的原因之一。除此之外,他分析,受去年以來(lái)金融市場(chǎng)波動(dòng)加劇的影響,一貫穩(wěn)健的部分銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)“破凈”,普通居民投資收益下降明顯,因此有些居民會(huì)傾向于將原來(lái)用于投資的部分資金拿來(lái)提前還款。
提前還房貸在法律層面是否可行?
“提前還款是否構(gòu)成違約需要根據(jù)借款合同的具體內(nèi)容等來(lái)進(jìn)行判斷。”中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海告訴記者,根據(jù)《民法典》第五百三十條規(guī)定,債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用,由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。
“法律相當(dāng)于平衡了銀行(債權(quán)人)與購(gòu)房者(債務(wù)人)之間的利益,即購(gòu)房者有權(quán)提前償還貸款,對(duì)于其提前履行債務(wù)給銀行增加的運(yùn)營(yíng)成本等費(fèi)用,由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。銀行作為債權(quán)人,是否允許購(gòu)房者提前還款以及是否收取一定的違約金或補(bǔ)償金等,需要根據(jù)其與購(gòu)房者簽訂的貸款合同來(lái)決定。如果雙方的貸款合同中規(guī)定,提前還房貸需要支付違約金或補(bǔ)償金,就需要按照合同執(zhí)行收取費(fèi)用?!眲⒖『Uf(shuō)。
劉俊海還對(duì)提前還房貸的時(shí)間做出分析,他表示,如果貸款合同沒(méi)有約定提前還房貸的具體時(shí)間限制,購(gòu)房者需要與銀行預(yù)約時(shí)間。此外,如果銀行故意拖延辦理提前還貸,可通過(guò)向貸款銀行總行進(jìn)行投訴、向銀保監(jiān)會(huì)和政務(wù)部門(mén)進(jìn)行投訴、向法院起訴這三種渠道維護(hù)購(gòu)房者自身合法權(quán)益。
提前還房貸就一定劃算嗎?
“要不要提前還房貸還需理性考慮?!倍m当硎?,判斷是否需要提前還房貸,最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率,則可考慮將資金更多用于投資;反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。此外,還需要為自己生活、養(yǎng)老等留足資金。
董希淼進(jìn)一步解釋?zhuān)瑥倪€款方式看,一般來(lái)說(shuō)等額本金這種還款方式前期償還的本金多、利息少,相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn);等額本息這種還款方式前期償還的利息多、本金少,如果還款已過(guò)半,其實(shí)可以不考慮提前還款。
“提前還房貸切莫盲目跟風(fēng)。購(gòu)房者的貸款合同千差萬(wàn)別,需要具體問(wèn)題具體分析,既要考慮自己的投資能力和資金安排,也要考慮未來(lái)金融市場(chǎng)和房貸利率變化,綜合作出判斷?!倍m堤嵝训?。
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