本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

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深圳的樓市限購(gòu)在深汕特別合作區(qū)打開(kāi)了一個(gè)口子。

3月10日，網(wǎng)傳消息顯示，深汕特別合作區(qū)住建和水務(wù)局發(fā)布《關(guān)于積極支持剛性和改善型住房需求的通知》（下稱“《通知》”），對(duì)限購(gòu)、限售等樓市政策進(jìn)行了調(diào)整。根據(jù)《通知》，自然人在深汕合作區(qū)購(gòu)買商品住房不再受限購(gòu)政策影響。

《通知》還優(yōu)化了商品住房轉(zhuǎn)讓管理，禁止轉(zhuǎn)讓期限由之前的取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之日起5年內(nèi)降低至2年內(nèi)。此外，推行優(yōu)先申購(gòu)制度，即小于120平方米的商品住房仍優(yōu)先面向轄區(qū)戶籍居民銷售，第二批銷售則向其他區(qū)域客戶放開(kāi)銷售，120平方米以上的大戶型不受上述限制。而若轄區(qū)戶籍居民或其家庭在轄區(qū)內(nèi)已有商品住房，不再享有上述優(yōu)先申購(gòu)資格。

時(shí)代財(cái)經(jīng)數(shù)次嘗試聯(lián)系深汕特別合作區(qū)住建和水務(wù)局，但電話始一直無(wú)人接聽(tīng)。不過(guò)，該區(qū)多位中介對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)上述限購(gòu)、限售調(diào)整政策消息屬實(shí)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，2020年深汕合作區(qū)常住人口僅13萬(wàn)人，不到深圳本土10個(gè)區(qū)任何一個(gè)區(qū)的1/10。因此，靠本地人無(wú)法消化那么大的商品房體量。而之前的限購(gòu)、限售政策，使新房銷售下降，前期大規(guī)模儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷。

深汕特別合作區(qū)是深圳的一塊“飛地”。它由汕尾市鵝埠鎮(zhèn)、小漠鎮(zhèn)、赤石鎮(zhèn)、鲘門(mén)鎮(zhèn)等四鎮(zhèn)組成，面積468.3萬(wàn)平方公里，距深圳市中心約120公里，中間還隔著惠州。2018年12月16日，深圳市深汕特別合作區(qū)黨工委、管委會(huì)揭牌，深汕特別合作區(qū)正式成為深圳第“10+1”區(qū)。

《深汕特別合作區(qū)高質(zhì)量發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021年）》提出，到2021年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)150億元以上，城市人口達(dá)25萬(wàn)左右，人均GDP和居民人均可支配收入增速顯著高于全省平均水平。

樓市躁動(dòng)則在一開(kāi)始就被扼住。2017年5月，為防止炒房客擾亂正常的市場(chǎng)秩序，深汕合作區(qū)凍結(jié)了房產(chǎn)交易過(guò)戶，并停止了戶籍遷入工作。宅地出讓也非常有限。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年12月19日，深汕特別合作區(qū)主要出讓的是工業(yè)用地，三年內(nèi)僅出讓了6宗居住用地。

不過(guò)，2019年12月，深汕特別合作區(qū)對(duì)樓市政策進(jìn)行了一次調(diào)整，啟動(dòng)合作區(qū)過(guò)渡期商品房銷售工作，以解決2017年5月以來(lái)被凍結(jié)的樓市遺留問(wèn)題。這次政策對(duì)限購(gòu)的要求為，居民家庭持有的商品住房、商務(wù)公寓總套數(shù)不得超過(guò)2套，成年單身人士（含離異）持有的商品住房、商務(wù)公寓總套數(shù)不得超過(guò)1套。限售期限則為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起5年。

2020年8月，深汕特別合作區(qū)進(jìn)一步明確和優(yōu)化了商品房銷售政策，相關(guān)政策通知里明確，其目的是加快振業(yè)時(shí)代花園二期、赤湖純水岸花園、特區(qū)建發(fā)東部大廈、深汕灣智苑、深汕灣科技園、深汕綠地商務(wù)中心二期等項(xiàng)目銷售。

赤湖純水岸花園位于小漠灣文旅創(chuàng)新小鎮(zhèn)，也是華僑城在深汕特別合作區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，拿地時(shí)間為2019年8月。華僑城2021年年報(bào)顯示，該項(xiàng)目可售面積為130476平方米，累計(jì)銷售面積63322平方米。項(xiàng)目中介柳茹（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，目前在售房源為三期的別墅和四期的小高層洋房，均為現(xiàn)房。

振業(yè)時(shí)代花園則位于鵝埠鎮(zhèn)，是深汕特別合作區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的純住宅樓盤(pán)。2016年3月，深振業(yè)以起始價(jià)1.08億元拿下項(xiàng)目地塊，建筑面積21.69萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)不到500元/平方米。安居客信息顯示，目前該項(xiàng)目?jī)H有少量二手房在售，單價(jià)近萬(wàn)元，其中幾套小戶型為內(nèi)部轉(zhuǎn)讓房?！坝幸惶自┣安沤粯?。營(yíng)銷中心都不賣小戶型，小戶型是之前那些人抓在手上，現(xiàn)在市場(chǎng)回暖了，在備案價(jià)基礎(chǔ)上加點(diǎn)價(jià)轉(zhuǎn)出去?！?中介王陽(yáng)（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)說(shuō)到。另?yè)?jù)安居客數(shù)據(jù)，2023年，深汕特別合作區(qū)的新房均價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米。

樓市政策或讓他們變現(xiàn)的機(jī)會(huì)提早到來(lái)?！敖衲晖Χ嗳藖?lái)合作區(qū)工作，而合作區(qū)主要是引進(jìn)配套，商品房供應(yīng)比較少，還是比較稀缺?！蓖蹶?yáng)說(shuō)。

激發(fā)樓市活力或是此次取消限購(gòu)、調(diào)整限售的原因之一。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深汕合作區(qū)2月份二手房成交量為0，一手房成交92套，僅占全市一手房成交量的4.51%。

根據(jù)易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年深汕合作區(qū)新建商品住宅成交套數(shù)為1505套，相比2021年3030套下跌了一半。李宇嘉稱，深汕的開(kāi)發(fā)需要大規(guī)模土地儲(chǔ)備、市政和基建設(shè)施建設(shè)，需要房地產(chǎn)發(fā)揮先行軍的作用，即為區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)揮融資功能，從而為企業(yè)進(jìn)駐、招商引資、吸引人才創(chuàng)造條件。

但他也認(rèn)為，這與“房住不炒”并不沖突?！皬恼哒{(diào)整看，鼓勵(lì)大家長(zhǎng)期投資深汕的信號(hào)很明顯。不過(guò)，靠規(guī)劃刺激樓市、激活資金面的邏輯已經(jīng)是過(guò)去式，畢竟類似深汕的新區(qū)太多了，深圳的金字招牌能否在深汕見(jiàn)效，取決于深汕的規(guī)劃能否落地。而這需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)兌現(xiàn)。但不管如何，政策調(diào)整以后，必然會(huì)激活購(gòu)買需求，盡管量沒(méi)那么大?！?/p>

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