觀點網(wǎng)經(jīng)過一段時間的沉積,招商蛇口接手恒大餅干廠舊改項目再迎最新動態(tài),為“老業(yè)主”雍景灣帶去了降密降高的解決方案。
3月14日,深圳南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元規(guī)劃(草案)公示出爐,相較于2020年的規(guī)劃,本次草案顯示,地塊容積率有所降低且取消了人才住房和保障性住房的建設(shè)要求,加大了可售住宅的比重。
早在招商蛇口公開宣布接手餅干廠舊改時,就有市場人士指出,項目將把人才住房和保障性住房調(diào)整為可售住房,以達(dá)到提升項目利潤的目的。本次規(guī)劃草案的住宅面積調(diào)整上,也映證了這個觀點。
(資料圖)
在國家叫停了“大拆大建”的大背景下,舊改市場迎來降溫的同時,疊加恒大自身所處的債務(wù)困局,這給予了接盤企業(yè)較大的議價空間。但按照以往的舊改展開經(jīng)驗上看,接盤的項目要沿襲過去談判的舊改方案及已有規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
這種情況下,接盤企業(yè)易陷入劣勢局面,公共配建標(biāo)準(zhǔn)的走高帶來成本的上漲及以往的舊改規(guī)劃方案能否支撐項目入市的收益,均是接盤企業(yè)所要面臨的問題。
對于招商蛇口而言,好消息在于餅干廠舊改規(guī)劃一直停留在草案階段,接盤后存在著調(diào)規(guī)空間。
根據(jù)最新規(guī)劃草案顯示,相比之前的規(guī)劃,招商接盤后餅干廠舊改的容積率下調(diào),但可售住宅面積增加明顯。其中,項目的規(guī)劃容積率由8.9調(diào)整至6.5,換算成規(guī)劃容積減少了3.59萬平方米,減少幅度達(dá)26.69%。
數(shù)據(jù)來源:深圳南山城市更新和土地整備局,觀點指數(shù)整理
而在可售住宅面積方面,本次調(diào)整后,可增加2.67萬平方米的可售住宅。通過大幅減少了商辦面積及取消了配建的人才住房和保障性住房,已完成在容積率下降的同時,增加了項目的可售空間。
值得一提的是,以臨近的雍景灣10.79萬/平方米的二手掛牌單價作為參考,新增的2.67萬平方米可售住宅可為項目帶來28.90億元的貨值。
另外,餅干廠舊改在招商蛇口接手之前,就因較高的容積率及超高層的建筑規(guī)劃與招商蛇口開發(fā)的雍景灣項目存在“采光”矛盾。原有的規(guī)劃與問題,同樣給招商帶來了接手的挑戰(zhàn)。
原聯(lián)合餅干廠城市更新項目最早被列入《2019年深圳市南山區(qū)城市更新單元計劃第二批計劃》,拆除范圍用地面積3.17萬平方米,并在同年2月完成拆除整平。
根據(jù)項目早期規(guī)劃,項目擁有3棟樓高183米-198米的超高層住宅,1棟13F辦公寫字樓,1所九年制學(xué)校以及1所6班幼兒園。舊改超高層的規(guī)劃設(shè)計與一路之隔的招商雍景灣產(chǎn)生了在日照、道路交通及學(xué)校幼兒園布置上的諸多矛盾,后者業(yè)主也在積極的維權(quán),尋求規(guī)劃的調(diào)整。
雖雍景灣積極維權(quán),調(diào)規(guī)事件仍未有實質(zhì)進(jìn)展,但隨著招商蛇口對項目的接盤,維權(quán)業(yè)主懸著的心已然放下。因為業(yè)主們相信,招商蛇口最起碼不會做出“坑害”老業(yè)主的事情。
數(shù)據(jù)來源:深圳南山城市更新和土地整備局
而就在招商蛇口正式接盤餅干廠舊改的4個月后,項目草案調(diào)規(guī)事宜便快速落地。從此次公布的規(guī)劃草案可以看出,對此前雍景灣維權(quán)訴求進(jìn)行調(diào)整,尤其是對原有的9年一貫制學(xué)校及住宅地塊進(jìn)行重新布局。
調(diào)整規(guī)劃后,住宅及幼兒園部分由原先的地塊南部調(diào)整至地塊北部,且將較低樓高的幼兒園布置在地塊北部偏西側(cè),降低對一路之隔的雍景灣項目的采光影響。
觀點新媒體獲悉,本次規(guī)劃草案還顯示,地塊將建設(shè)4棟最高48層的住宅,較原規(guī)劃的54-59層超高層住宅相比,減少至多10層。在建筑布局上刻意“遠(yuǎn)離”雍景灣項目,設(shè)置在地塊的西側(cè)。
雖然目前聯(lián)合餅干廠項目仍停留在規(guī)劃草案階段,未來仍有調(diào)整可能,但招商在本次規(guī)劃的調(diào)整方向上看,既權(quán)衡了已有項目權(quán)益,又增加了舊改的可售貨值。由此看來,舊改仍處于草案階段才是本次“雙贏”局面的基礎(chǔ)。
反觀眼下的恒大,除了被接盤資產(chǎn)有實質(zhì)進(jìn)展外,其在深圳的大部分項目資產(chǎn)價值仍有待盤活。
截至目前,恒大在深項目仍以舊改為主,廣泛分布于分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區(qū),這些項目基本處于停工階段,鮮有進(jìn)展。
去年,安居建業(yè)出于保交付目的,紓困了包括恒大旗下的岳盟舊改、超總項目、恒大城市之光、恒大錦苑、恒大深匯大廈及都會廣場等項目。
恒大自身持有項目建設(shè)也陷入停滯,從取證進(jìn)程上看,其在深持有開發(fā)的項目已超過1年未取得預(yù)售證。
數(shù)據(jù)顯示, 2021年以來恒大僅有3個項目獲預(yù)售證,分別位于坪山、龍崗及福田。據(jù)此前觀點新媒體報道,恒大成一、二期花園項目曾陷入交付風(fēng)波,而福田恒大珺睿已于2021年5月開盤,預(yù)計2023年交房。
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