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美國商業(yè)地產(chǎn)“屋漏偏逢連夜雨”,會成下一個爆點嗎? 快資訊
2023-05-08 20:43:04 來源:21世紀經(jīng)濟報道 編輯:

21世紀經(jīng)濟報道記者 吳斌 上海報道

隨著美國銀行業(yè)危機持續(xù)發(fā)酵,美國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險成為全球矚目的焦點。


(資料圖)

4月底,巴菲特“黃金搭檔”芒格直白地表示,美國商業(yè)地產(chǎn)市場正在醞釀一場風(fēng)暴,隨著房地產(chǎn)價格下跌,美國銀行正“充斥著不良貸款”。

在5月6日伯克希爾哈撒韋股東大會上,巴菲特也提醒,在美國和其他一些國家,商業(yè)地產(chǎn)問題可能會非常大,“情況比較負面,但是我們會度過這場危機”。芒格則表示,伯克希爾從未在商業(yè)地產(chǎn)上表現(xiàn)活躍,預(yù)計不會受到巨大影響,但美國和全球其他地方的市中心空心化將是“相當突出和令人不快的”。

國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家趙偉對記者分析稱,美聯(lián)儲等金融監(jiān)管機構(gòu)采取的“滅火”措施,短期內(nèi)有效防止了金融風(fēng)險的傳染,但卻無法阻止套利動機引起的存款搬家行為,更無法扭轉(zhuǎn)商業(yè)銀行緊信用的趨勢。對于利率風(fēng)險和商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險,美聯(lián)儲可“作為”的空間更為有限。隨著美聯(lián)儲加息周期接近尾聲,利率風(fēng)險或趨于下行,未來更需關(guān)注中小銀行-商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險的傳染。

平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生告訴記者,從相關(guān)指標來看,當前美國商業(yè)地產(chǎn)市場確實開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱的跡象。美國商業(yè)地產(chǎn)空置率上升,貸款違約率也低位回升,美國商業(yè)地產(chǎn)投資可能還會受到企業(yè)資本開支下滑的拖累。

美國商業(yè)地產(chǎn)會成為下一次危機的爆點嗎?

美國商業(yè)地產(chǎn)“屋漏偏逢連夜雨”

美國商業(yè)地產(chǎn)過去曾擁有過輝煌時刻。根據(jù)MSCI Real Assets的數(shù)據(jù),從1993年底到2022年中,美國商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲了近四倍,輕松超過了通脹。

但近年來,遠程工作和電子商務(wù)的興起削弱了對辦公和零售空間的需求,屋漏偏逢連夜雨,利率的突然飆升也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格下降,讓美國商業(yè)地產(chǎn)面臨巨大壓力。商業(yè)地產(chǎn)是典型的利率敏感型資產(chǎn),抵押貸款利率大多由長端美債利率加成而得。

趙偉分析稱,美國商業(yè)地產(chǎn)以辦公、商場、酒店等為主,企業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的主要使用群體。需求端,美國企業(yè)現(xiàn)金流、收入預(yù)期持續(xù)下降,杠桿率偏高,現(xiàn)場辦公需求遠未恢復(fù),持續(xù)壓制商業(yè)地產(chǎn)的新增需求。供給端,疫情以來美國商業(yè)地產(chǎn)供給增速偏高,空置率上升。

“很多房地產(chǎn)領(lǐng)域的‘狀態(tài)’都不再那么好了,我們有很多問題重重的辦公樓,很多問題重重的購物中心,還有很多問題重重的其他房產(chǎn),外面正‘哀鴻遍野’?!泵⒏裰赋觯y行已經(jīng)在減少對商業(yè)開發(fā)商的貸款,“與六個月前相比,全美每家銀行現(xiàn)在都收緊了房地產(chǎn)貸款,它們似乎都面臨著大麻煩?!?/p>

如今的形勢已經(jīng)十分嚴峻,房地產(chǎn)投資公司Fundrise首席執(zhí)行官Ben Miller表示,新技術(shù)及人們生活、工作方式的變化正在威脅著許多房東。多年來,零售商一直在努力應(yīng)對電子商務(wù)的崛起,電子商務(wù)壓低了店面的價值,并對全美各地的購物中心構(gòu)成威脅。瑞銀集團預(yù)測,今年全美范圍內(nèi)關(guān)閉的商店數(shù)量會明顯增加,預(yù)計美國約有5萬家零售商店將在未來五年內(nèi)關(guān)閉。

寫字樓成“風(fēng)暴中心”

實際上,并非所有的商業(yè)地產(chǎn)都岌岌可危,數(shù)據(jù)中心和倉庫正從電子商務(wù)和遠程工作中受益,而寫字樓則成了“風(fēng)暴中心”。

遠程工作越來越受歡迎,也意味著辦公室將比疫情前空得多。根據(jù)美國最大的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商CoStar Group Inc.的統(tǒng)計,今年第一季度美國寫字樓空置率達到12.9%,創(chuàng)下紀錄新高,超過了2008年金融危機期間的空置率峰值。

CoStar數(shù)據(jù)還顯示,目前平均每位辦公室職員的占用空間比2015年低12%,這表明企業(yè)租戶在續(xù)簽辦公室租約時可能希望減少空間。

趙偉認為,由于空置率較高,寫字樓是最脆弱的環(huán)節(jié),疫情讓線上辦公模式得以流行。就債權(quán)人而言,商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)和中小銀行的脆弱性相對較高。當下,美國商業(yè)地產(chǎn)貸款的違約率已經(jīng)開始上行,雖然絕對水平仍處于歷史較低位區(qū)間,但地產(chǎn)價格的下降和經(jīng)濟增長壓力還將繼續(xù)反映在違約率等數(shù)據(jù)上。

從債務(wù)到期規(guī)模來看,2023年寫字樓債務(wù)到期規(guī)模約7280億美元(占貸款總額的16%),另有6590億美元(占貸款總額的16%)將于2024年到期。在美聯(lián)儲維持高利率的期間,地產(chǎn)企業(yè)的再融資條件明顯惡化,違約風(fēng)險或仍處于上行通道。

居外IQI集團聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱,商業(yè)地產(chǎn)中遇到麻煩的主要是寫字樓。低配置的寫字樓將被賦予新的使命,銀行會回收這些不再適應(yīng)目前情況以及不再符合節(jié)能減排條件的寫字樓,并低價出售。接盤的新投資人會把這些物業(yè)轉(zhuǎn)型成其他用途的商業(yè)地產(chǎn),里面也可能包括一定數(shù)量的辦公空間。而高端寫字樓反而會變得更加緊俏,各大公司也試圖用這些高級辦公室來吸引員工回來上班。

安薩里感嘆,在美國,有人在談?wù)摗皩懽謽悄┤铡?,還有人悲觀認為2008年金融危機會再現(xiàn)。其實,寫字樓在銀行資產(chǎn)中的占比并沒有住宅那么高,而銀行給寫字樓的貸款比例,也要比住宅更加嚴格。

商業(yè)地產(chǎn)暫不足以引發(fā)系統(tǒng)性金融危機

近期美國銀行業(yè)危機進一步加劇了商業(yè)地產(chǎn)的壓力。

在股東大會上,巴菲特表示,如果人們擔心銀行存款的安全,經(jīng)濟就無法運行。盡管聯(lián)邦存款保險公司為所有存款支付100%的保險,但仍無法緩解人們的擔憂,“這是不應(yīng)該發(fā)生的,政治家、機構(gòu)和媒體在傳遞信息方面做得非常糟糕”。

巴菲特直言,“恐慌”是困擾美國銀行業(yè)的一個由來已久的問題,恐慌是會傳染的。美國銀行的倒閉潮并未結(jié)束,未來可能會有更多銀行倒閉,但在銀行存款的儲戶不會蒙受損失。巴菲特認為,美國公眾對銀行業(yè)的困惑可能比以往任何時候都要嚴重,這會產(chǎn)生一定后果。然而,眼下沒有人知道這些后果是什么。

隨著商業(yè)銀行信貸標準的收緊和美國經(jīng)濟增速的放緩,美國地產(chǎn)部門承壓,這也是銀行脆弱性的重要來源。

趙偉分析稱,抵押貸款的脆弱環(huán)節(jié)主要分布在中小銀行和商業(yè)地產(chǎn)鏈條,而非大銀行-住宅地產(chǎn)鏈條。2007-2009年金融危機之后,美國居民部門儲蓄率持續(xù)提升,杠桿率持續(xù)下降,住宅貸款在銀行抵押貸款中的比重持續(xù)下降,所以,“居民部分-住宅地產(chǎn)-大銀行”鏈條較為穩(wěn)健。

與住宅地產(chǎn)不同的是,商業(yè)地產(chǎn)整體上是擴張的。銀行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)最主要的融資來源,銀行貸款占商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)資金比重達52%。其中,小銀行約占商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的三分之二,大銀行占三分之一。與之相反,大銀行在住宅地產(chǎn)、工商業(yè)貸款、消費貸款等方面都占主導(dǎo)地位。

從債務(wù)視角來看,小型銀行對商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險敞口更大,現(xiàn)金儲備也明顯回落。商業(yè)地產(chǎn)的潛在風(fēng)險可能會傳導(dǎo)至銀行業(yè),小型銀行受影響可能更大。

盡管短期內(nèi)困境可能會加劇,但美國房地產(chǎn)出現(xiàn)系統(tǒng)性債務(wù)風(fēng)險的可能性較低。趙偉表示,與金融危機時期不同,當前抵押貸款支持證券(MBS)市場優(yōu)級占比更高,房貸主要集中在評級更高的申請人中,拖欠率、違約率等均較低,出現(xiàn)債務(wù)系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性較低。

鐘正生也認為,當前美國商業(yè)地產(chǎn)壓力不足以引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。美國商業(yè)地產(chǎn)市場承壓更多是面對美聯(lián)儲緊縮的“正常反應(yīng)”,并非主要因為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的脆弱性。從橫向比較看,與住宅市場相比,新冠疫情后商業(yè)地產(chǎn)價格并未過度上漲,且當前已基本回落至疫情前水平。從縱向比較看,當前美國商業(yè)地產(chǎn)市場基本面表現(xiàn)仍強于全球金融危機前。

此外,從傳導(dǎo)路徑看,當前商業(yè)地產(chǎn)貸款在銀行資產(chǎn)負債表中的占比相對有限。全球金融危機后美國對CMBS等商業(yè)地產(chǎn)金融衍生品的監(jiān)管更加嚴格,當前美國CMBS市場規(guī)模遠低于個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券(RMBS)。美聯(lián)儲政策以及市場的“自我調(diào)節(jié)”機制也正在起效,美聯(lián)儲通過貼現(xiàn)窗口以及新設(shè)立的銀行定期融資計劃(BTFP)向市場注入了大量流動性,明顯緩解了中小銀行的壓力。

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