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房企融資寒意再襲 全面轉(zhuǎn)暖待何時?_即時焦點
2023-05-13 08:49:15 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 編輯:

房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”后重新平靜,融資市場也走出了相同的趨勢。

據(jù)中指院近期發(fā)布的數(shù)據(jù),今年4月,房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資408.5億元,同比下降5.1%,環(huán)比下降38.8%;信托融資40.0億元,同比下降59.1%,環(huán)比下降11.5%;僅有ABS融資出現(xiàn)環(huán)比上升,錄得283.8億元,同比下降27.4%,環(huán)比上升35.4%。


(資料圖片)

這意味著,房企融資在短暫回暖后,再度歸于沉寂。這種跡象的出現(xiàn),歸咎于兩方面的原因:一面是,部分預(yù)備發(fā)行由中債增擔(dān)保信用債的房企在今年3月集中釋放一波,加之當(dāng)月有頭部房企發(fā)行數(shù)額較大的債券導(dǎo)致前值較高;另一面則是,市場和房企對融資的態(tài)度發(fā)生了變化。

在房地產(chǎn)市場回暖跡象未得到全面確認(rèn)的前提下,房企投資偏向?qū)徤?,不可能再沿用舉債擴張的模式;而借新還舊的路徑也略顯艱辛,這些因素或?qū)?dǎo)致房企融資線收縮的趨勢持續(xù)。

故此,房企融資在短期內(nèi)或?qū)⒈3制鸱F(xiàn)狀。就如今年5月,多家龍頭房企發(fā)布融資計劃則將可能使得當(dāng)月融資額錄得階段性新高,而在多數(shù)的月份,房企融資額趨穩(wěn)則將是常態(tài)。

融資轉(zhuǎn)淡

短暫迎來扎堆融資之后,房企融資在4月再度全線下滑。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年4月,80家典型房企的融資總量為522.11億元,環(huán)比減少30%,同比減少25%;累計來看,今年前4個月,80家典型房企的累計融資總量為2279.33億元,同比減少22.57%。

房企融資發(fā)行量環(huán)比下滑,一方面,是因為3月份前值較高,當(dāng)月有多家此前預(yù)備發(fā)行由中債增擔(dān)保的債券同期發(fā)行,加之有不少龍頭房企也在年初“補血”;另一方面,房企融資欲望也有所降低,市場普遍審慎也是原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為,4月信用債發(fā)行放緩,發(fā)行總量同、環(huán)比均有所下降。其中,綠城、美的置業(yè)、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行,美的置業(yè)發(fā)行的12億元中票不僅有中債增全額擔(dān)保,還設(shè)立了信用緩釋風(fēng)險憑證。

劉水認(rèn)為,“當(dāng)前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強的增信措施,投資人對民營房企的信心有待進(jìn)一步恢復(fù)?!?/p>

從4月房企發(fā)債的主體來看,有國資成分的房企仍然是絕對主力,廈門國貿(mào)、金融街、首開股份、華僑城等融資額排名前列。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,今年4月,發(fā)行債券的企業(yè)有16家,發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少3家。其中,債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國貿(mào),發(fā)行了3筆共40億元的超短融以及1筆10億元的公司債;信達(dá)地產(chǎn)、金融街則分別有47億元、30.7億元信用債發(fā)行。

由于國央企挑起大梁,今年4月房企融資成本也進(jìn)一步走低。從融資利率來看,今年4月房企融資綜合平均利率為3.79%,同比下降0.26個百分點,環(huán)比下降0.1個百分點。

克而瑞研究中心分析指出,雖然當(dāng)前已出現(xiàn)融資政策利好,但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企,整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當(dāng)前市場信心未完全恢復(fù)的背景下,多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

進(jìn)入5月,多家房企發(fā)布了新的融資計劃,包括碧桂園、萬科、中海和越秀等頭部房企。其中,碧桂園所發(fā)行的總額度為17億元,發(fā)行期限為兩年,票面利率介乎3.8%-3.95%。

出清繼續(xù)

房企融資起伏的現(xiàn)狀還會持續(xù)下去嗎?影響房企融資變化的因素究竟有哪些?

一位不愿具名的房企分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示,“房企融資在未來一段時間萎縮、起伏將是比較正常的現(xiàn)象,(因為)需求其實沒那么大?!?/p>

回顧以往房企融資的主要用途,可以分為以下幾種情況:一是借新還舊,二是用于投資,三是補充運營資金。

在全行業(yè)縮表的背景下,房企舉債擴張已不存在現(xiàn)實基礎(chǔ),這就意味著借新還舊的路逐漸走不通了。

據(jù)克而瑞研究中心,2023年前4月,房企債券到期總規(guī)模為3323億元,而發(fā)行規(guī)模僅為903億元,到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%。這也意味著,房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債,而2023年7月及9月仍舊有到期高峰。

至于用于投資及補充運營資金,受到許多融資渠道對資金用途的約束以及房企主觀原因的考量,也普遍難以成行。

一家融資渠道尚算暢通的民營房企融資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,“現(xiàn)在的環(huán)境下,讓我們?nèi)ソ桢X我們也得考慮考慮。美元債加息后成本高得不得了,(成本)兩位數(shù)免不了;其他渠道借錢也不便宜,我們會考慮的渠道就是銀行和發(fā)債。那么問題就來了,現(xiàn)在我們借錢也不知道借來干嘛,投資少了沒怎么拿地,房子也不好賣?!?/p>

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年4月,TOP100房企單月銷售額環(huán)比下降17.4%,同比上升29.9%。這意味著,在短暫的“小陽春”之后,房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)了趨于平靜的跡象。

另外值得關(guān)注的信號是,近期有多家房企在洽談?wù)蛊诨蛘邆鶆?wù)重組,據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解,其中不乏此前成功發(fā)行境內(nèi)債的房企。這說明,在銷售端尚未回暖的前提下,房企資金鏈的緊繃狀況也暫未能得到緩解。

克而瑞研究中心也指出,“今年房企的債務(wù)壓力依然較大,若銷售市場長期低迷,債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。對于有著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企而言,可以多加關(guān)注近期的政策動向,尤其是不動產(chǎn)私募投資基金等工具,從而有效盤活旗下存量資產(chǎn),減輕母公司財務(wù)壓力。”

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