21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎 北京報道5月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。
(資料圖片僅供參考)
1-4月商品房銷售面積37636萬平方米,同比下降0.4%,降幅收窄;商品房銷售額39750億元,增長8.8%,增幅較1-3月擴(kuò)大4.7個百分點。4月房地產(chǎn)市場熱度有所回落,但同比來看,在去年同期低基數(shù)影響下,銷售端維持了一季度的回暖態(tài)勢,呈現(xiàn)弱復(fù)蘇特征。
銷售回暖為房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇提供支撐,但暖意仍未傳遞到開發(fā)投資端,房地產(chǎn)市場整體仍處調(diào)整期。1-4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元,同比下降6.2%,降幅略有擴(kuò)大。房屋新開工也未現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象,新開工面積同比降幅擴(kuò)大到21.2%。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,改善房地產(chǎn)投資短期需要政策幫扶,緩解房企現(xiàn)金流壓力,但更重要的是推動房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖,改善房企資金鏈緊張狀況,提振發(fā)展信心,促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。
隨著前期積壓需求集中釋放之后,房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加,但從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看,上周樓市成交略有回升,銷售趨勢變化還有待觀察,疊加去年低基數(shù)影響,5月單月銷售同比或繼續(xù)增長,房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工改善還需要時間。
銷售同比繼續(xù)好轉(zhuǎn)
5月16日,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在國新辦新聞發(fā)布會上表示,各地區(qū)、各部門堅持房住不炒、因城施策,調(diào)整優(yōu)化住房、信貸等相關(guān)政策,滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,加大保交樓力度,效果逐步顯現(xiàn)。
從銷售來看,付凌暉指出,今年以來,房地產(chǎn)市場需求較快釋放,商品房銷售有所恢復(fù),住宅銷售價格環(huán)比出現(xiàn)上漲。
一季度商品房銷售加速回暖,銷售指標(biāo)明顯改善。4月以來,隨著前期積壓住房需求釋放,部分城市市場熱度有所下降,市場預(yù)期有所下調(diào),但同比來看,全國商品住宅銷售繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
1-4月,全國商品房銷售面積37636萬平方米,同比下降0.4%,降幅比1-3月收窄1.4個百分點。銷售額39750億元,增長8.8%,增速比1-3月加快4.7個百分點。同期住宅銷售面積增長2.7%,住宅銷售額增長11.8%,均有所加快。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,單月來看,4月全國商品房銷售面積、銷售金額較3月均出現(xiàn)較明顯下降,受去年同期低基數(shù)影響,1-4月累計數(shù)據(jù)同比仍在改善。
從區(qū)域看,1-4月東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比分別增長5.5%和15.7%,較1-3月增幅分別擴(kuò)大3.1、6.4個百分點,市場恢復(fù)較明顯;中部和西部地區(qū)銷售面積同比仍降,中部地區(qū)降幅有所收窄。京津冀、長三角、大灣區(qū)等房地產(chǎn)熱點市場銷售情況總體向好。
從價格看,3月70城房價環(huán)比整體呈上漲態(tài)勢,其中一線城市受購買力較強(qiáng)、需求相對穩(wěn)定等因素影響,房價走勢整體上強(qiáng)于二三線城市。新房價格走勢整體強(qiáng)于二手房。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價指數(shù)顯示,4月全國百城新房環(huán)比上漲0.02%,漲幅與3月持平,二手房環(huán)比下跌0.14%,跌幅較上月擴(kuò)大0.09個百分點。
進(jìn)入5月,五一樓市表現(xiàn)平淡,房企推盤積極性整體不高,據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),與4月日均成交額相比較,44城五一假期單日成交額下降64%。
節(jié)后市場成交有所反彈,申港證券監(jiān)測發(fā)現(xiàn),5月6日-13日,30城銷售面積同比增加18%,環(huán)比提高3個百分點。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,五一期間單周銷售數(shù)據(jù)下探并不能說明復(fù)蘇趨勢難以維持,仍需觀察未來幾周數(shù)據(jù)變動。
在陳文靜看來,目前市場預(yù)期并不穩(wěn)固。與此同時,房地產(chǎn)政策環(huán)境整體仍處相對寬松期,購房者置業(yè)信心偏弱,或加快各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的節(jié)奏,熱點城市亦有政策空間。全國來看,在供給支撐下,預(yù)計5月新房銷售將保持一定規(guī)模,疊加去年同期低基數(shù)影響,單月同比或繼續(xù)增長。
開發(fā)投資有待改善
“今年前4月全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)有一個重要特點,即銷售端的改善并沒有傳導(dǎo)到供給端指標(biāo),尤其是開發(fā)投資和新開工等指標(biāo)?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
1-4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元,同比下降6.2%,降幅較1-3月擴(kuò)大0.4個百分點,其中住宅投資27072億元,下降4.9%,降幅擴(kuò)大0.8個百分點。
房企投資信心仍未恢復(fù),新開工意愿偏弱,1-4月房屋新開工面積31220萬平方米,下降21.2%,降幅比1-3月擴(kuò)大2個百分點;住宅施工面積771271萬平方米,同比下降5.6%,降勢也有所加深。
陳文靜認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下降背后,既有房企普遍采取“以銷定產(chǎn)”模式的影響,也折射出企業(yè)不得不面對資金承壓、土地縮量等現(xiàn)實。
一方面,房企資金狀況有所改善,但仍不理想。1-4月房企到位資金45155億元,同比下降6.4%,降幅較1-3月收窄2.6個百分點。定金及預(yù)收款、個人按揭貸款同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,分別增長4.0%及2.5%,自籌資金下降19.4%,降幅有所擴(kuò)大。據(jù)中指監(jiān)測,4月房企非銀融資規(guī)模環(huán)比下降兩成左右,信用債發(fā)行放緩。
另一方面,在行業(yè)規(guī)模下行,庫存壓力持續(xù)高位背景下,大部分重點城市縮減了宅地供應(yīng)量,房企拿地也比較謹(jǐn)慎。據(jù)中指數(shù)據(jù),今年1-4月,全國300城共推出宅地規(guī)劃建筑面積9977萬平方米,同比下降38%,成交規(guī)劃建筑面積7061萬平方米,同比下降33%,其中4月單月成交規(guī)劃建筑面積1876萬平方米,同比下降48%。
要推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇,開發(fā)投資回暖是不可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié),受房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑影響,1-4月建筑及裝潢材料類消費下滑4.5%,4月單月降幅達(dá)到11.2%。
周茂華表示,從歷史經(jīng)驗看,房地產(chǎn)銷售改善往往領(lǐng)先于投資。去年受到多重因素影響,房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢,要改善房地產(chǎn)投資,短期需要給予必要政策幫扶,緩解房企現(xiàn)金流壓力;但更為重要的是推動房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖,改善房企資金鏈緊張狀況,提振發(fā)展信心,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。
陳文靜預(yù)測,短期來看,在房企資金壓力較大、銷售緩慢修復(fù)等因素影響下,二季度開工、投資難現(xiàn)明顯改善,預(yù)計新開工面積繼續(xù)下行。受新開工、土地縮量拖累,房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降態(tài)勢或延續(xù),但竣工的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)有望對投資帶來支撐。不同區(qū)域中,東部熱點地區(qū)房企投資意愿相對較好,短期新開工面積、開發(fā)投資額有望繼續(xù)修復(fù)。
付凌暉指出,當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,保障和改善民生,仍需要繼續(xù)努力。下階段,隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預(yù)期好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。
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