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大客戶難題 產業(yè)園REITs業(yè)績波動背后的二三事
2023-07-09 06:02:42 來源:觀點 編輯:

(2023年7月9日)2023年,伴隨著各類企業(yè)轉型升級、產業(yè)園REITs上市通路大開,產業(yè)園區(qū)賽道愈加熱鬧。

更多主體參與探索和實踐的當下,產業(yè)園區(qū)行業(yè)在運營理念及發(fā)展模式上日益精細化,開發(fā)商也在經營過程中進一步提升了對市場和政策的敏銳度。

2022年末的中央經濟工作會議上,產業(yè)園區(qū)基礎設施已在重點支持之列。

熱度背后,產業(yè)地產入局玩家們已來到行業(yè)轉折點;自2021年6月起,已有多單產業(yè)園REITs完成上市發(fā)行,此類基礎設施REITs項目也持續(xù)受到市場關注。

今年6月底,中金湖北科投光谷產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金在上交所完成上市,加上這宗項目,產業(yè)園REITs家族已擴充至9支,成為公募REITs市場數量最多的類別品種。

值得注意的是,完成上市的項目主要來自一二線城市高新區(qū),目前披露的2023年一季度業(yè)績表現上,市場也捕捉到了項目的分化態(tài)勢。

其中受外界討論最多的,就是華安張江光大園REIT。

于2023年一季度,該項目收入1604萬元,凈利潤虧損1177萬元,成為27只公募REITs中唯一虧損項目。據該項目負責人表示,虧損是因為2022年末一個大租戶到期后沒有續(xù)租,導致收入下滑。

值得注意的是,此前5月中旬的OPPO哲庫科技解散事件,影響到華安張江光大園REIT的市場表現;由于華安張江光大園REIT擴募資產張潤大廈為哲庫科技于上海的辦公室,該企業(yè)的解散也導致張江REIT在該時間段內二級市場的價格有所下跌。

此外,建信中關村產業(yè)園REIT的收入與凈利潤也出現環(huán)比下降趨勢。單從出租率這一角度來看,建信中關村產業(yè)園REIT出租率較低,僅有68.47%。

從中不難看出,建信中關村產業(yè)園REIT與華安張江光大園REIT一季度業(yè)績上的下降,均與出租率、項目空置率有關。

但對比來看,華安張江光大園REIT是由于最大租戶到期沒有選擇續(xù)租,導致報告期內空置率上升;建信中關村產業(yè)園REIT則是因為去年租戶集中退租,導致出租率下降。

資料顯示,建信中關村產業(yè)園REIT空置率較高的資產主要為北京市海淀區(qū)中關村軟件園內的孵化加速器項目,空置面積涉及孵化器3、4層。

另悉,博時招商蛇口產業(yè)園REIT在一季度出租率也有所下降,報告中還顯示,該項目于1、2月項目出租率探底,處于基金成立以來最低谷,而3月進入恢復期的爬升通道,短期內仍將承壓。

縱觀今年產業(yè)園區(qū)類REITs項目,因市場大環(huán)境或突發(fā)事件影響,部分項目出租率呈下行趨勢,這也間接導致市場預期有所波動。

2023年下半年,產業(yè)園REITs項目仍需繼續(xù)成長,而產業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)也將面臨時代的挑戰(zhàn)與機遇,迎來新一輪發(fā)展突圍;如何改善易受影響的出租率、空置率,建立更成熟穩(wěn)定的產業(yè)生態(tài)圈,也將是業(yè)內需解決的重點課題。

8月7-10日,觀點機構將繼續(xù)在海南舉辦2023博鰲房地產論壇及系列活動,博鰲產業(yè)科技大會亦將如期舉行,這里有眾多重量級行業(yè)嘉賓,探尋產業(yè)、資本的未來融合。

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