9月底，房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的要求被提出，此后各類支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策接連出臺(tái)，為市場(chǎng)各方提振信心。行業(yè)龍頭萬(wàn)科抓住政策東風(fēng)帶來的市場(chǎng)機(jī)遇，在十一假期取得良好銷售表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)金額超百億。

事實(shí)上，無論市場(chǎng)如何變化，萬(wàn)科始終在全力以赴，積極行動(dòng)。全力行動(dòng)的萬(wàn)科前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2200億元，繼續(xù)堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線，今年全部公開債已完成兌付，第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持為正，回款率超100%，新增融資、再融資超770億元。同時(shí)，萬(wàn)科高質(zhì)量交付超11萬(wàn)套，銷售突破1800億元跑贏大市，并堅(jiān)持租購(gòu)并舉，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)規(guī)模和效率保持行業(yè)第一，出租率及客戶滿意度雙雙突破95%。在守好當(dāng)下安全的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科還在積極為行業(yè)新發(fā)展階段構(gòu)建能力“護(hù)城河”，開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)品力與精準(zhǔn)投資能力持續(xù)提升，年內(nèi)全部新投資項(xiàng)目首開兌現(xiàn)度達(dá)100%，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式突破，通過“由售改租模式”盤活內(nèi)外部存量房源超8000間，同時(shí)萬(wàn)科還實(shí)現(xiàn)了多賽道REITs突破，成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動(dòng)產(chǎn)基金突破的企業(yè)。

不謀長(zhǎng)遠(yuǎn)者不足以謀當(dāng)下，房地產(chǎn)新發(fā)展階段對(duì)房企提出了全新的能力挑戰(zhàn)，例如住宅小區(qū)如何滿足客戶日益多樣化的需求，投資容錯(cuò)率大幅收縮下如何做到精準(zhǔn)投資、租購(gòu)并舉趨勢(shì)下長(zhǎng)租業(yè)務(wù)如何實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式突破、大量的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)等等，誰(shuí)能搶先做好能力準(zhǔn)備，誰(shuí)就能更好地?fù)屨忌砦?，在行業(yè)新階段繼續(xù)獲得更好的發(fā)展。

今年以來，萬(wàn)科積極研發(fā)適配城市發(fā)展趨勢(shì)的綜合住區(qū)產(chǎn)品，在多個(gè)一線及省會(huì)城市實(shí)現(xiàn)熱銷，銷售保持行業(yè)前列。截至9月底，萬(wàn)科銷售突破1800億元，持續(xù)跑贏大市，銷售表現(xiàn)優(yōu)于百?gòu)?qiáng)整體水平。近年來，萬(wàn)科一直持續(xù)加大對(duì)住宅客戶的分析和研究，加強(qiáng)社區(qū)配套的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，將生產(chǎn)、生活、生態(tài)集于一體，以上海理想之地項(xiàng)目為代表打造了一批優(yōu)質(zhì)的綜合住區(qū)，獲得客戶廣泛認(rèn)可。北京東廬、沈陽(yáng)胤樾、貴陽(yáng)都會(huì)印象等項(xiàng)目平均去化率達(dá)80%，平均稅前毛利率達(dá)18%;最新開盤的上海中輿傲舍項(xiàng)目，取證去化率同樣達(dá)到80%，開盤當(dāng)日銷售41億。

與此同時(shí)，伴隨住宅開發(fā)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)收縮、銷售難度顯著上升，房企投資容錯(cuò)率大幅降低，對(duì)投資兌現(xiàn)度提出了明顯更高的要求，而萬(wàn)科已逐步建立適配新發(fā)展階段的精準(zhǔn)投資能力。截至目前，萬(wàn)科今年全部新投資項(xiàng)目首開兌現(xiàn)度達(dá)100%。事實(shí)上，行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代成為過去時(shí)，樓市銷量及價(jià)格均已今非昔比，但萬(wàn)科2022年以來主動(dòng)投資的項(xiàng)目整體兌現(xiàn)度達(dá)87%，銷售毛利率平均達(dá)17%，體現(xiàn)了公司投資、管理水平的持續(xù)提升，為未來的健康可持續(xù)發(fā)展做好了投資能力的準(zhǔn)備。

租購(gòu)并舉，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，萬(wàn)科也在業(yè)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)發(fā)展模式的突破。過去，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)一直存在“理想很美，現(xiàn)實(shí)很骨感”的挑戰(zhàn)，雖符合行業(yè)趨勢(shì)，市場(chǎng)空間巨大，但始終未能建立可持續(xù)的生意模式。今年以來，萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)打通“由售改租”模式，運(yùn)用成熟的運(yùn)營(yíng)管理能力，以“服務(wù)方”而非“包租方”的方式參與，助力內(nèi)外部客戶盤活存量資源的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自身租賃房源和收入規(guī)模的提升，前三季度盤活內(nèi)外部存量房源超8000間，其中，完成萬(wàn)科旗下超5500間房源的盤活，其中多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開業(yè)即滿租。

此外，開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模見頂之后，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)房企的重要性日益突出，面對(duì)國(guó)內(nèi)百萬(wàn)億級(jí)的存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，誰(shuí)能率先打通以REITs為代表的資產(chǎn)證券化通路，誰(shuí)就能更好地把握市場(chǎng)機(jī)遇。而截至目前，萬(wàn)科已成為業(yè)內(nèi)少數(shù)實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多層次不動(dòng)產(chǎn)基金突破的企業(yè)，開始建立符合行業(yè)未來發(fā)展模式的資產(chǎn)證券化能力。今年以來，萬(wàn)科4月印力REIT上市，保障性租賃住房REIT和物流倉(cāng)儲(chǔ)REIT也已進(jìn)入申報(bào)進(jìn)程，同時(shí)還成立了旗下首個(gè)商業(yè)Pre-REIT基金。不僅如此，萬(wàn)科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得包括中信、建信、平安、招商、泰康等眾多專業(yè)投資者的支持，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力的高度認(rèn)可。

機(jī)會(huì)留給有準(zhǔn)備的人。隨著9月以來政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，行業(yè)也逐步進(jìn)入新的發(fā)展階段，而萬(wàn)科已提前做好能力準(zhǔn)備，相信其將加速重回健康發(fā)展軌道，在行業(yè)下半場(chǎng)走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

關(guān)鍵詞： 護(hù)城河 能力 建立