中新社記者了解到,10月31日中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行陸續(xù)公告房貸利率動態(tài)調(diào)整新機制,從11月1日起正式實行。這也意味著中國央行一個月前發(fā)布的完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制要求,即將正式落地。
新機制與房貸利率加點幅度動態(tài)調(diào)整相關。中國央行此前公告,存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時,借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調(diào)整存量房貸利率。偏離幅度的設定是調(diào)整規(guī)則的關鍵內(nèi)容。中新社記者從有關商業(yè)銀行獲悉,為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營,商業(yè)銀行經(jīng)過測算,將該偏離幅度約定為30個基點。
具體調(diào)整規(guī)則為,以中國央行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應的加點幅度加30個基點為門檻值,若存量房貸的加點幅度高于門檻值,則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對應的加點幅度為中國央行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR(貸款市場報價利率)均值。
相關專家指出,未來一段時間,如果政策利率保持穩(wěn)定,預計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定,存量房貸利率將無需再進行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點幅度進一步下降,存量房貸利率也會跟隨下行,銀行會綜合考慮吸儲和經(jīng)營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。
此外,據(jù)中國央行公告,自2024年11月1日起,合同約定為浮動利率的,商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。重定價周期是指浮動利率貸款合同中,利率跟隨定價基準調(diào)整的時間間隔。在利率重定價日,定價基準會調(diào)整為最近一個月LPR所對應的數(shù)值。
目前個人住房貸款一般每年重定價一次,中國央行最新公告取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來,部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期,盡快享受到10月LPR下調(diào)優(yōu)惠紅利。
中新社記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn),11月1日以后,新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價周期,存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商,重新約定重定價周期。大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項:三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的,每年重定價4次;重定價周期為半年的,每年重定價2次;重定價周期為一年的,每年重定價1次。
值得注意的是,大多數(shù)銀行規(guī)定,存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內(nèi),重定價周期只能調(diào)整一次,不能多次調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士提到,房貸合同期限普遍較長,部分期限達到30年,從整個貸款周期看,重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi),重定價周期越短,借款人可早享受降息紅利。若未來經(jīng)濟形勢好轉,政策利率和LPR進入上行通道,在利率上行周期內(nèi),重定價周期越短,借款人也會以更快速度適用較高的利率,更早承受加息負擔。
“重定價周期只能調(diào)整一次,借款人要綜合考慮自身情況審慎決策,用好這一次選擇的權利。”上述專家說。
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