證券時(shí)報(bào)記者 張一帆

近兩日，以降稅為主體的新一輪樓市優(yōu)化政策，在一線城市集中落地。同時(shí)，廣州等多個(gè)城市還圍繞購(gòu)房資格、收儲(chǔ)等方向進(jìn)一步提出細(xì)化政策。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，11月以來(lái)重點(diǎn)城市新房網(wǎng)簽成交也保持較高活躍度。分析認(rèn)為，不斷落地的增量政策彰顯了在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，此時(shí)態(tài)度大于力度，預(yù)期后續(xù)仍有進(jìn)一步寬松的可能。

一線同頻彰顯支持決心

11月19日晚間，深圳市住建局等三部門聯(lián)合宣布，取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人銷售住房涉及的增值稅、個(gè)人購(gòu)買住房涉及的契稅，按照財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》(2024年第16號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

深圳市住建局方面表示，此舉是為貫徹落實(shí)國(guó)家工作部署，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，最直接的影響就是降低了購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

有深圳中介以取消“豪宅稅”來(lái)形容本次政策。過(guò)往只有購(gòu)買90平方米及以下的房子契稅按1%征收，如今140平方米及以下的房子，無(wú)論首套還是二套，稅率均為1%。“深圳目前新房均價(jià)5.7萬(wàn)元，如果客戶二套購(gòu)買140平方米的房子，契稅部分就能省近16萬(wàn)元。對(duì)于賣房客戶，將享受非普通住房購(gòu)房滿兩年，免征增值稅等政策。”該中介告訴記者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，契稅政策調(diào)整惠及90至140平方米購(gòu)房群體，增值稅政策也主要影響改善需求，代表了政策重點(diǎn)瞄準(zhǔn)改善需求，特別是一線城市的改善購(gòu)房。“政策加碼鼓勵(lì)改善購(gòu)房，鼓勵(lì)二套購(gòu)房旨在鼓勵(lì)消費(fèi)，尤其鼓勵(lì)已有房居民進(jìn)行改善置換，是對(duì)大戶型、高端改善住宅消費(fèi)的有力支持。”張大偉表示。

就在深圳發(fā)布新政前一日，上海、北京均同步發(fā)布類似政策，以進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。其實(shí)，在上海、北京、深圳發(fā)布財(cái)稅優(yōu)惠政策前僅僅一個(gè)禮拜，該優(yōu)惠所依據(jù)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》剛剛發(fā)布，三城的落實(shí)速度不可謂不快。

財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在公告發(fā)布時(shí)解讀稱，黨的二十屆三中全會(huì)提出，允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，完善房地產(chǎn)稅收制度，公告的發(fā)布是對(duì)相關(guān)政策如何銜接予以明確。“黨中央高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

目前，四大一線城市中僅剩廣州一城尚未落地這一政策。不過(guò)在過(guò)去一周，廣州各部門在樓市政策方面其實(shí)動(dòng)作頻頻，先是宣布計(jì)劃放寬落戶政策，七個(gè)區(qū)或可實(shí)現(xiàn)購(gòu)房入戶，隨后廣州安居集團(tuán)正式發(fā)布公告，將在全市范圍內(nèi)收購(gòu)滿足90平方米以下的存量商品房作為保障房。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，已在上海、北京、深圳落地的財(cái)稅政策，后續(xù)必然在廣州加速落地。

在不少分析人士看來(lái)，本輪財(cái)稅政策的內(nèi)容固然是實(shí)打?qū)嵉淖尷鞔笠痪€城市迅速的反應(yīng)和整齊劃一的步伐，同樣值得點(diǎn)贊。

中銀證券分析師夏亦豐認(rèn)為，此時(shí)的住房交易稅收調(diào)整彰顯了在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，再次明確了對(duì)于房地產(chǎn)的支持態(tài)度，此時(shí)下調(diào)契稅的態(tài)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比下調(diào)多少幅度更重要。“市場(chǎng)不必糾結(jié)現(xiàn)有的下調(diào)力度，而是更應(yīng)該將重點(diǎn)放在‘做了沒(méi)’上。”夏亦豐呼吁道。

止跌回穩(wěn)鞏固修復(fù)勢(shì)頭

“10月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了‘階段性回穩(wěn)’，財(cái)稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉，以“一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化”來(lái)概括當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)新建商品房銷售面積、銷售額降幅，比前9月分別收窄1.3和1.8個(gè)百分點(diǎn)，10月份當(dāng)月改善幅度之大，為今年以來(lái)的首次。此外，房?jī)r(jià)跌幅指標(biāo)也出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的收窄。

積極執(zhí)行財(cái)稅優(yōu)惠政策，且有望明顯從中受益的核心城市，正是當(dāng)下?tīng)恳康禺a(chǎn)回溫的“火車頭”。10月份，深圳、廣州新房成交面積環(huán)比實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，均創(chuàng)下2022年以來(lái)月度新高。此外，武漢、福州、蘇州等新房成交面積環(huán)比漲幅超50%，寧波、溫州等同比漲幅超30%。

而從前瞻性指標(biāo)來(lái)看，易居研究院研究員朱光提示，待售面積增幅指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月變小，和銷售端數(shù)據(jù)改善是有密切關(guān)聯(lián)的。“待售面積本身就是庫(kù)存的一部分，這意味著房地產(chǎn)庫(kù)存出清的窗口期開(kāi)啟。供求關(guān)系在四季度有望迎來(lái)一波改善，即意味著供求關(guān)系將朝著新的均衡方向演進(jìn)。”朱光說(shuō)道。

截至目前，11月以來(lái)新房網(wǎng)簽成交繼續(xù)保持較高活躍度。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，11月上半月，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積較10月同期增長(zhǎng)約50%，同比增長(zhǎng)約20%。核心城市二手房市場(chǎng)也保持一定熱度，11月第二周，深圳、成都、杭州二手房成交套數(shù)再次創(chuàng)下年內(nèi)周度新高。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，從目前來(lái)看，11月新房市場(chǎng)銷售仍將保持一定規(guī)模。同時(shí)，12月為房企業(yè)績(jī)沖刺期，若相關(guān)增量政策繼續(xù)出臺(tái)，前期政策效果將能得到鞏固，全國(guó)樓市銷售同比降幅有望繼續(xù)收窄。付凌暉認(rèn)為，隨著各項(xiàng)政策效能進(jìn)一步釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的動(dòng)能將增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局保持樂(lè)觀的態(tài)度。

更多增量政策在路上

在后續(xù)可預(yù)期的增量政策中，即將進(jìn)入加速落地期的，應(yīng)是城中村改造和危舊房改造領(lǐng)域。

在上周，住建部、財(cái)政部已經(jīng)聯(lián)合印發(fā)通知，要求推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目盡快啟動(dòng)實(shí)施。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

陳文靜告訴記者，這100萬(wàn)套改造體量中，部分需求有望在今年年底和2025年就轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售，并對(duì)新房銷售形成實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)。據(jù)她測(cè)算，若按套均100平方米計(jì)算，貨幣化安置100萬(wàn)套城中村和危舊房可帶動(dòng)約1億平方米住宅銷售，對(duì)市場(chǎng)總量的貢獻(xiàn)約為10%左右，這部分需求進(jìn)入市場(chǎng)，有利于推動(dòng)市場(chǎng)交易活躍度提升。

在11月8日，財(cái)政部方面還透露了回收閑置存量土地、存量商品房的政策進(jìn)展。財(cái)政部部長(zhǎng)藍(lán)佛安表示，“專項(xiàng)債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chǔ)備，以及收購(gòu)存量商品房用作保障性住房方面，財(cái)政部正在配合相關(guān)部門研究制定政策細(xì)則，推動(dòng)加快落地。”

值得注意的是，各類政策通過(guò)創(chuàng)新有望形成政策合力，釋放出更大的效力。

11月4日，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行廣東省分行向廣州市黃埔區(qū)“五村七片”城中村改造項(xiàng)目發(fā)放專項(xiàng)借款1071萬(wàn)元，用于收購(gòu)存量商品房用作村民安置房，這是廣東首筆收購(gòu)存量住房用作安置房的專項(xiàng)借款資金，實(shí)現(xiàn)了堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量的結(jié)合。

廣東省住建廳相關(guān)人員表示，將加力提速推進(jìn)城中村改造，用好用足專項(xiàng)借款收購(gòu)存量商品住房用作安置房政策，組織更多項(xiàng)目采取購(gòu)買存量商品房的方式解決安置住房問(wèn)題，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。

展望后續(xù)，惠譽(yù)博華最新發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度展望報(bào)告表示，“允許專項(xiàng)債收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備與存量商品房”政策是助力樓市消化庫(kù)存、止跌企穩(wěn)的重要舉措，還需要久久為功。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，樂(lè)觀情形下，預(yù)計(jì)2025年房地產(chǎn)銷售面積或?qū)⒒厣镣瘸制健?/p>

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