簽購房協(xié)議要注意什么?
1、細查開發(fā)商
開發(fā)商在房產(chǎn)交易中起著非常重要的作用,并不是所有的開發(fā)商都是講誠信的,尤其是那些資金有限的小開發(fā)商。而那些大開發(fā)商為了能夠在房地產(chǎn)行業(yè)長期生存,并做大做強,因此,往往會有較好的信譽保障。所以簽合同前一定要細查開發(fā)商,對開發(fā)商要有全面詳細的了解。
2、看五證
五證即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。有些開發(fā)商在對外銷售商品房時,五證并不齊全,但由于價格較低,很多購房者都會忽視查看五證。要知道沒有五證,即使你買了房也無法辦理房產(chǎn)證,所以簽合同時一定要看五證。
3、及時進行備案
一般來說,購房協(xié)議生效條件為開發(fā)商辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。所以購房者在交完首付款后,要約定好開發(fā)商備案時間,只有購房協(xié)議備案了,法律上才承認購房者擁有房產(chǎn)的合法性。
4、購房款不要一次性付清
有的朋友手里面有錢,就想著一次性將房款付完,不過一次性付款并不安全,將會面臨很大的風(fēng)險。小編建議就算是要全款買房,也要跟開發(fā)商協(xié)商好,將房款分批次支付。
購房協(xié)議里都寫了什么?
1、交房時間
開發(fā)商資金不足而延期交房是常有的事,開發(fā)商往往在預(yù)售合同上大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此,購房者在簽訂購房協(xié)議時,一定要將交房時間明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
2、房子基本情況
購房協(xié)議里面要明確房屋的具體信息:房子地址、建筑類別、面積、房產(chǎn)證件號等。對于出售房子的租賃情況也應(yīng)該在合同中告知清楚,避免可能出現(xiàn)買房能到了房產(chǎn)證卻無法行使房屋使用權(quán)的情況。此外房屋是否存在抵押情況也需要明確告知購房者,以免對以后辦理產(chǎn)權(quán)證的時間以及房款的交付方式造成影響。
3、關(guān)于房屋面積的約定
公攤跟你的居住體驗息息相關(guān)。這些電梯、公共走廊、垃圾站和物業(yè)用房都會擠占你的建筑面積。建筑樓層越高,公攤面積越大。建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積都應(yīng)該在合同中寫明。另外關(guān)于面積誤差,也應(yīng)做出明確規(guī)定。如果不作出規(guī)定,則按3%的誤差紅線來決定是否退房或是否補償房款。
購房定金能不能退?
目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見,大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定,對買受人極為不利,使買受人在簽約時處于受制于人的境地,買受人往往在定金不退的壓力下,違心地接受開發(fā)商的不平等條款,自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中,有失合同公平、公正的原則。好多購房人認為,購房定金與其它商品交易一樣,就像平常買東西一樣,交了定金就是這個東西給我留著,我準備要了,如果東西我不要了,定金就算我給你的賠償,以此類推到房子上,認為一旦簽訂了商品房認購書,無論什么原因房子最終沒有買成,定金就一定不能返還了,有些人甚至自動放棄了取回定金,這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。
如何避免定金陷阱?
要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書,不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序,雙方經(jīng)協(xié)商一致,可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成,購房者可以全身而退,不留任何后患。其次是將定金寫成訂金、預(yù)付款、保證金、誠意金、、押金、訂約金等,這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回,退回的法律依據(jù)有兩個:一是《擔(dān)保法司法解釋》百一十八條規(guī)定:當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質(zhì)的,當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持;二是《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定:出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外,司法實踐一般認為,訂金等費用是預(yù)付款性質(zhì),因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項,屬于不當(dāng)?shù)美虼艘虬床划?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容,如什么條件下定金可退,不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。最后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認購書》,不同意開發(fā)商對此認購書的內(nèi)容做修改。
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