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借用低利率優(yōu)勢(shì),已有“聰明”資金潛伏低價(jià)二手房市場(chǎng)_今日熱文
2024-08-14 16:14:53 來(lái)源:第一財(cái)經(jīng) 編輯:
第一財(cái)經(jīng) 作者:林采薇 馬一凡

在一些核心城市,曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)高呼要盡快拋棄的“老破小”住宅,今年相繼走出了獨(dú)立行情。比如上海和杭州,5月份開(kāi)始,市區(qū)范圍的小戶(hù)型二手房就已經(jīng)大幅放量,直到7月,此類(lèi)房源的暢銷(xiāo)仍然在繼續(xù),并延伸到了更多城市,例如廣州。

“老破小”二手房突如其來(lái)的行情讓不少人感到意外,但有一類(lèi)特殊的買(mǎi)家明白其中的奧妙,他們看到了利率頻頻下調(diào)和二手房大殺價(jià)之后出現(xiàn)的機(jī)會(huì),類(lèi)似股票投資中的“戴維斯雙擊”。

一位近期在廣州買(mǎi)入了幾套小戶(hù)型的投資人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)透露:“在我們選中的區(qū)域,近期基本上放出來(lái)一套我們就收一套,選擇區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格夠不夠低,以及房子好不好租出。”

有跡象顯示,隨著銀行存款利率的不斷下調(diào),以及房?jī)r(jià)下跌后租售比的提升,部分資金已開(kāi)始重新將房產(chǎn)作為投資選項(xiàng)之一,只是當(dāng)下這批投資者對(duì)房產(chǎn)標(biāo)的的選擇標(biāo)準(zhǔn)與過(guò)去已截然不同。

交易邏輯

李萌(化名)是廣州一名金融從業(yè)人員,近期的空閑時(shí)間他都在密集看房。“準(zhǔn)確說(shuō),我們淘的不是老破小,而是所有低價(jià)房,只是老破小降價(jià)多,總價(jià)低,更容易達(dá)到投資標(biāo)準(zhǔn)。我們主要看商業(yè)旺地周邊幾公里范圍的二手房,樓齡不重要,租金能達(dá)到要求就可以。”

所謂的達(dá)到要求,主要指租金能否覆蓋掉購(gòu)房貸款的利息。如果按照一般性的住房按揭貸款,一些房源的租金還不足以覆蓋房貸利息,但若通過(guò)公司申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸,情況就不一樣了。

李萌的賬本是這樣的:以一套此前最高達(dá)到三百多萬(wàn)的房為例,如今降到大約200萬(wàn)左右可以拿下,經(jīng)營(yíng)貸大約可以貸出180萬(wàn)左右,自己只需要出二三十萬(wàn)便可以拿下。經(jīng)營(yíng)貸做五年或者十年期,每月償還利息,到期還本?,F(xiàn)在經(jīng)營(yíng)貸利率低至2字頭,一年幾萬(wàn)塊的利息,基本上可以靠房租覆蓋了。等到將來(lái)貸款到期可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)貸,其間若房?jī)r(jià)上漲,便可以賺上一筆。

按照李萌的投資邏輯,只要貸款利率低于租金回報(bào)率,這筆賬就算得過(guò)來(lái)。當(dāng)然,這是資產(chǎn)荒下的一種投資布局,也是資產(chǎn)配置。也不排除房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌,但他們認(rèn)為下跌幅度不會(huì)太大,且若放到五年甚至十年的時(shí)間段,有一些反彈的機(jī)會(huì)還是值得搏一搏。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心通過(guò)選取全國(guó)重點(diǎn)50城數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)2024上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率(租金回報(bào)率=房屋年租金/房屋總價(jià))較上年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至2.03%,跑贏當(dāng)前國(guó)有大行5年期存款利率。

“現(xiàn)在上海的平均租金回報(bào)率肯定連2%都不到,電梯房普遍在1.5%左右,不過(guò)有一類(lèi)房子租金回報(bào)率能超過(guò)3%。”上海的一位投資客董旺給記者展示了一套位于浦東核心片區(qū)某老舊小區(qū)的30平方米出頭房產(chǎn),該住宅掛牌價(jià)僅180余萬(wàn)元。據(jù)董旺介紹,像這種房子經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單翻新后,出租價(jià)格能接近5000元/月,租金回報(bào)率能超過(guò)3.3%。

董旺告訴記者,其實(shí)投資客一直都是“老破小”住房的重要買(mǎi)家之一,買(mǎi)市中心“老破小”主要就是看中土地價(jià)值,有些人是為了“博拆遷”,也有人就是為了配置資產(chǎn),同時(shí)獲取可觀(guān)的出租收益。“前幾年價(jià)格虛高的時(shí)候,很多人撤離了,現(xiàn)在又有人在陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。”

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦則表示,近期這種投資“老破小”的咨詢(xún)量確實(shí)多了起來(lái)。“我接觸到的一部分人確實(shí)想要買(mǎi)這類(lèi)房子,因?yàn)樗阆聛?lái)它的投資回報(bào)率穩(wěn)定,現(xiàn)在存款利率才‘1字頭’,而這種房子租金回報(bào)率達(dá)到2%以上。”

董旺認(rèn)為,杭州的“老破小”市場(chǎng)也有投資客進(jìn)場(chǎng)。“杭州市區(qū)一套50平方米老舊房子的價(jià)格在150萬(wàn)元左右,現(xiàn)在首套房首付只要15%,也就是20萬(wàn)出頭就能拿下一套房。”他表示,在限購(gòu)政策放松的情況下,在多個(gè)核心城市同時(shí)配置資產(chǎn)是被允許的,這樣當(dāng)然也能更好地分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

行情反轉(zhuǎn)

這種住房投資模式之所以重現(xiàn)于市面,一方面源于房?jī)r(jià)的下降導(dǎo)致租金回報(bào)率大幅改善,另一方面是購(gòu)房資格的放寬。

多個(gè)核心一二線(xiàn)城市近半年來(lái)取消了家庭限購(gòu)兩套的限制,比如今年年初廣州宣布120平方米以上住房不納入限購(gòu)范圍,而且政策支持“租一買(mǎi)一”,若名下住房取得房屋租賃登記備案證明,在新購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)就可以相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。

再比如杭州也已經(jīng)在今年5月初全面取消住房限購(gòu),首套標(biāo)準(zhǔn)也有所放松,只核查購(gòu)房家庭所購(gòu)房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況,這就意味著外地人不僅可以在杭州買(mǎi)房,套數(shù)也不限制,首付門(mén)檻還降得很低。

這些條件給投資客創(chuàng)造了較為寬松的環(huán)境,可以用較少的首付加上較高的杠桿,在核心城市購(gòu)買(mǎi)多套房用于出租,享受低利率時(shí)代的紅利。早在今年5月杭州取消限購(gòu)時(shí),就有杭州本地媒體報(bào)道,來(lái)自深圳、金華、溫州、臺(tái)州等地的購(gòu)房人到杭州專(zhuān)門(mén)掃貨“老破小”住宅。杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,新政后“老破小”的日均成交量相較新政前增長(zhǎng)38%,外地購(gòu)房者明顯多了。

在房地產(chǎn)交易中,通常都很難精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)某個(gè)階段內(nèi)投資客的占比,唯獨(dú)可以確認(rèn)的是,過(guò)去兩三個(gè)月時(shí)間里,多個(gè)城市的二手房交易持續(xù)放量,一些熱門(mén)城市甚至出現(xiàn)了掛牌房源的下降趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示,2024年6月,上海二手住宅成交2.39萬(wàn)套,創(chuàng)近3年新高;7月上海二手房(含商業(yè))共計(jì)成交2.04萬(wàn)套,再破兩萬(wàn)套大關(guān)。廣州二手房市場(chǎng)6月成交量也創(chuàng)下自2023年4月份以來(lái)的新高,網(wǎng)簽數(shù)達(dá)到1.05萬(wàn)套,7月網(wǎng)簽9299套。杭州6月二手房成交量則創(chuàng)下了15個(gè)月來(lái)的新高,達(dá)到8849套;7月杭州二手房依舊成交了8341套,同比增幅達(dá)72%。成都7月份二手房成交量更是再度站到全國(guó)第一的位置,月成交達(dá)2.12萬(wàn)套……

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是,多個(gè)城市二手房數(shù)據(jù)的提升,都與“老破小”住房交易量大漲有較大關(guān)聯(lián)。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù),今年6-7月,上海全市“老破小”住房成交約1.6萬(wàn)套,其中屬于家庭唯一、外環(huán)內(nèi)的“老破小”住房達(dá)到了5700套。上海鏈家運(yùn)營(yíng)管理中心總監(jiān)余靜奇告訴第一財(cái)經(jīng),“5·27新政”后,購(gòu)買(mǎi)上海外環(huán)內(nèi)“老破小”(房齡大于15年、面積小于70平)的客戶(hù)占比較新政前有所提升。

在廣州,最核心板塊珠江新城的小戶(hù)型住宅近期成交活躍,7月份該板塊成交的47套二手房里面,總價(jià)在1000萬(wàn)元以下的小戶(hù)型房源就占到了33套,比例高達(dá)70%。合富研究院表示,當(dāng)前廣州有部分老舊二手房單位從放賣(mài)到成交能在一周甚至幾天內(nèi)完成,而廣州二手房的平均交易周期超過(guò)130天。

而在杭州,像朝暉小區(qū)、古蕩新村、夕照新村、采荷小區(qū)、翠苑小區(qū)等市中心老舊小區(qū)近兩個(gè)月的成交一直十分活躍,在小區(qū)成交榜單上位居前列。

在李萌這類(lèi)投資者看來(lái),選擇“老破小”,最直接因素是“降幅大”。“之前很多人大喊拋棄老破小,讓許多業(yè)主急于出手,殺價(jià)空間大。跌著跌著,價(jià)值就出來(lái)了。”

廣州有熟知二手房交易的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)透露,去年9月和今年初,房?jī)r(jià)兩次大幅下挫,大部分二手房的價(jià)格跌幅普遍達(dá)到20%以上,多的更是跌去了40%,讓投資者嗅到了其間的機(jī)會(huì)。“6月份我們門(mén)店成交了4套房,兩套投資,兩套自住。”該位負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

另有多名正在放盤(pán)賣(mài)房的業(yè)主向第一財(cái)經(jīng)證實(shí),從接觸過(guò)的意向買(mǎi)家來(lái)看,投資者往往有一些顯著特征:一是不太關(guān)注房子本身的現(xiàn)狀,保養(yǎng)新不新,面積大不大,朝向好不好等都不太在意;二是極力打壓房?jī)r(jià),試圖以盡量低的價(jià)格成交;三是可能會(huì)提出讓業(yè)主配合做高評(píng)高貸的要求,即簽訂比真實(shí)成交價(jià)更高一些的合同價(jià),以爭(zhēng)取從銀行獲得更多貸款。

機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“房住不炒”將是房地產(chǎn)新發(fā)展模式下的基本邏輯,希冀房?jī)r(jià)暴漲來(lái)獲利的投資模式基本上不太可能再現(xiàn),取而代之的是,租金回報(bào)率或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)投資新的“價(jià)值錨”。

8月9日,央行發(fā)布2024年第二季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,其中指出,租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量,資產(chǎn)有價(jià)值,是因?yàn)闀?huì)帶來(lái)未來(lái)現(xiàn)金流收益。理論上,住房的價(jià)值主要受未來(lái)房租折現(xiàn)的影響,房子的居住屬性和總體穩(wěn)定的房租折現(xiàn)決定了房產(chǎn)的底價(jià)和基礎(chǔ)。

該報(bào)告還表示,住房“租售比”近年來(lái)總體回升,有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算目前一線(xiàn)城市租售比已接近2%水平,二、三線(xiàn)城市升至3%左右。而對(duì)于長(zhǎng)期持有的住房資產(chǎn),租金的增長(zhǎng)率也很重要,會(huì)增厚租賃住房的收益回報(bào)。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù),長(zhǎng)期看租金仍有望穩(wěn)步上漲,過(guò)去十年我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%。若假定未來(lái)仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率,相較于既定的購(gòu)房成本,租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上,將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

對(duì)于目前的年租金回報(bào)率,盧文曦表示,各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的樣本不一樣,所以結(jié)果存在微小偏差,整體來(lái)看,像上海的住宅租金回報(bào)率平均就是1.6%-1.7%,市中心“老破小”確實(shí)更高,基本在2%以上。“回報(bào)率超過(guò)3%的房源也有,但是比較少,一旦放出來(lái)就會(huì)受到客戶(hù)的重點(diǎn)關(guān)注。”余靜奇則表示,從7月的租金和樓盤(pán)成交價(jià)來(lái)看,上海也存在部分租金回報(bào)率大于3%的樓盤(pán),主要集中在世博、彭浦、新華等熱門(mén)商圈。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉則對(duì)記者表示,按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一般投資邏輯,租金回報(bào)率一般要達(dá)到4%-5%才有投資價(jià)值,這一數(shù)值也跟國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一致,按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看,現(xiàn)在部分“老破小”的租金回報(bào)率依然低于具備投資價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)。

盧文曦認(rèn)為,目前不少投資客處于看房、考慮的階段,尚未“下手”,而“老破小”的成交量雖比以前要高,但也談不上非?;钴S,因?yàn)橥顿Y“老破小”雖有利可圖但也有風(fēng)險(xiǎn)。

最大的風(fēng)險(xiǎn)便是房?jī)r(jià)進(jìn)一步大幅下降。“假如房?jī)r(jià)繼續(xù)暴跌,跌去四五成,那么這個(gè)投資就是失敗的。”廣州投資客李萌在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)也考慮過(guò)這樣的可能性,但他還是對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)偏樂(lè)觀(guān):“我們的估計(jì)是,即便房?jī)r(jià)還會(huì)跌,大概也就是一二十個(gè)點(diǎn)的幅度,隨著各種政策的落地,房?jī)r(jià)暴跌階段應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去,買(mǎi)不到最低價(jià),目前也是買(mǎi)個(gè)相對(duì)低價(jià)。”

更讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)憂(yōu)的是,核心區(qū)“老破小”周邊配套成熟、通勤便利,但房子品質(zhì)相對(duì)新房較差,長(zhǎng)期來(lái)看流動(dòng)性較差。盧文曦認(rèn)為,“老破小”雖然價(jià)格便宜實(shí)惠、租金回報(bào)率穩(wěn)定,但是未來(lái)資產(chǎn)比較難變現(xiàn),接受客群?jiǎn)我弧?/p>

但在投資客眼中,只要買(mǎi)得足夠便宜,安全墊就足夠厚,現(xiàn)實(shí)并非一成不變,未來(lái)的可能性,誰(shuí)能精準(zhǔn)判斷呢?

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