近日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》(以下簡稱《公告》)。

該《公告》明確了住房交易契稅、有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅等方面的優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)既是重要的經(jīng)濟議題，也是民生議題。自9月26日中央政治局會議定調(diào)“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，不斷推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在此背景下，該《公告》的發(fā)布是對房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的再度加碼，也是應(yīng)時之舉。

今年以來，安徽房地產(chǎn)無論是供給端的開發(fā)投資還是需求端的新建商品房銷售面積，下行幅度均大于全國。因此，安徽的房地產(chǎn)業(yè)人士認為，這次出臺的房地產(chǎn)稅收新政“對安徽意義更大”。

那么，這一新政究竟會給房地產(chǎn)企業(yè)、房產(chǎn)中介、居民等帶來哪些影響?安徽又該如何立足自身實際，充分運用好政策紅利，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?

購房成本將下降‍

該《公告》明確，在契稅方面，對個人購買家庭唯一住房和第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅;對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

契稅的下調(diào)意味著什么?

“這一政策把享受1%稅率的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，將顯著降低購房者的負擔(dān)，有助于進一步滿足居民剛性和改善性住房需求。”安徽省經(jīng)濟研究院投資金融所所長王斌說。

“以一套120平方米、總價300萬元的首套房計算，契稅調(diào)整前，這套房需要繳納4.5萬元的契稅;而契稅下調(diào)后，這套房將按照1%繳納契稅，也就是3萬元，比之前少了1.5萬元。如果是二套房客戶，契稅將減免更多。”中海地產(chǎn)合肥公司營銷管理部負責(zé)人陸施表示，這一變化對剛需和部分改善型購房需求客戶來說無疑是一個利好消息，有助于提振客戶購房信心，促進開發(fā)商房源去化。

“我一直很想擁有一套房子，猶豫一年多了還沒有入手，這個《公告》出來后，我決定近期趕緊入手一套。”家住蕪湖市鳩江區(qū)華山路附近的張女士說。

“對于房產(chǎn)中介機構(gòu)來說，優(yōu)化住房交易契稅政策也將有效提升二手房市場交易活躍度。”合肥貝殼研究院院長余路晴表示，據(jù)合肥貝殼研究院監(jiān)測，今年以來，二手房交易成為全市住宅交易的主要方式，其中約有40%的二手房客戶購買90平方米至140平方米的房屋。如果按照套均價150萬元計算，每戶可節(jié)省契稅7500元，明顯降低置業(yè)成本，有利于二手房屋加速流通。

此外，余路晴認為，目前合肥樓市需求主力已從新置業(yè)需求轉(zhuǎn)換為換房需求，而此次降低契稅，會讓更多的居民果斷出手買房，也敢于出售，以小換大、以次換好，滿足改善型住房需求，實現(xiàn)住有所居、安居樂業(yè)，為合肥樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展注入持續(xù)動力。

“相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.3%，跌幅比全國深6.2個百分點，新建商品房銷售面積下降23.9%，比全國深6.8個百分點。”王斌說，在這種情況下，此次《公告》的發(fā)布，對安徽來說意義更為重大，不僅有利于促進安徽房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，還有助于安徽擴大有效投資、激發(fā)消費潛能，持續(xù)鞏固和增強經(jīng)濟回升向好態(tài)勢。

房企資金壓力減輕

在土地增值稅方面，該《公告》明確，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進行調(diào)整。

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整前后有哪些變化呢?

2010年國家稅務(wù)總局制發(fā)的《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)，規(guī)定了預(yù)征稅下限，除保障性住房外，東部地區(qū)省份下限為2%，中部和東北地區(qū)省份下限為1.5%，西部地區(qū)省份下限為1%。按照此次《公告》的要求，此次調(diào)整后，東部地區(qū)省份下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份下限為1%，西部地區(qū)為0.5%。

除此以外，《公告》的發(fā)布還會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些深層次的影響?

業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，不同房地產(chǎn)項目的增值水平發(fā)生了結(jié)構(gòu)性分化，部分房地產(chǎn)項目增值率下降幅度較大，有必要對預(yù)征率的下限進行調(diào)整，從而方便各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率。而土地增值稅預(yù)征率的調(diào)整有利于降低企業(yè)預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)一頭連著民生福祉，一頭連著經(jīng)濟發(fā)展。近年來，安徽堅持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制，滿足剛性和改善性住房需求。穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，建立以城市為單元的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，實現(xiàn)“保交樓”入庫項目全部交付。加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，實施好“三大工程”建設(shè)(規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))，努力提升人們的住房和生活品質(zhì)。

“此前，在一攬子房地產(chǎn)政策的推動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度修復(fù)和改善，現(xiàn)在《公告》才剛出來，安徽具體如何落地還需要有關(guān)部門根據(jù)實際情況下發(fā)具體細則和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。”中海地產(chǎn)合肥公司營銷總監(jiān)徐錢軍表示，會積極參加政府購房補貼、“以舊換新”等活動，推廣宣傳政府利好政策，不斷提振客戶購房信心。同時，密切關(guān)注市場動態(tài)和政策走向，持續(xù)營造節(jié)點、加大供貨、實行靈活價差政策，實時調(diào)整銷售策略以應(yīng)對市場變化。

房產(chǎn)交易成本降低‍

“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策”也是該《公告》的重要內(nèi)容之一。

該《公告》明確，增值稅方面，在城市取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對個人銷售已購買2年以上(含2年)住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上(含2年)非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

土地增值稅方面，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

怎么理解普通住宅和非普通住宅?

一般來說，普通住宅是指能夠滿足居民基本居住需求的住宅，其住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，面積適中、價格與大多數(shù)人的購買力相對較匹配，適合大多數(shù)人居住。相較于普通住宅，非普通住宅具有更高的建筑標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積等，比如別墅、洋房等。

取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)有哪些影響?

“此舉對提振二手房交易具有積極作用，有助于降低房產(chǎn)交易的成本。”合肥貝殼研究院院長余路晴說，此前，在二手房交易市場中，非普通住宅占比較低，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，直接降低非普通住宅的交易成本，將在一定程度上活躍合肥高端改善型住房需求，促進樓市止跌回穩(wěn)。

“接下來，安徽有關(guān)部門應(yīng)該抓緊制定實施細則，降低居民購房成本，減輕房企的資金壓力，支持居民剛性和改善性住房需求，讓全體人民住有所居、居有所宜。”王斌表示。(記者 張彩莉 許昊杰)

關(guān)鍵詞： 住房交易新政 國家稅務(wù)總局 住房和城