作 者丨吳抒穎

編 輯丨駱一帆

(資料圖片)

看似冰火，實則平淡。

即便改成了分散式供地，廣州土地市場仍很難保證掛牌土地都會“名花有主”。

在最新批次的廣州土地出讓中，擬出讓的5宗地塊以2宗觸頂搖號、2宗流拍以及1宗提前摘牌宣告結束，最終成交總價為23.3億元。

至此，廣州本月擬將出讓的10宗地塊競拍已經(jīng)成交過半，土地市場的局勢也逐漸明朗——有且只有確定性高而且能夠?qū)崿F(xiàn)較好回報的地塊才能夠吸引房企參與，而邊緣區(qū)域或者質(zhì)素一般的地塊，即便地價合理但也可能因為操盤難度過大而被放棄。

因此，在現(xiàn)在的土地市場上，能夠觀察到一個現(xiàn)象是，熱門地塊搖號的現(xiàn)象頻現(xiàn)，但最終比拼的并不是資金實力或者操盤能力，而是運氣決定了最終歸屬；市場也有將一些久違面孔摘得地塊的情形解讀為嗅覺靈敏捕捉到了機會，但實際上也并非如此，在明確的盈利空間下，這些企業(yè)參與其中是再正常不過的商業(yè)行為。

實際上，從廣州今年已經(jīng)公示的兩輪供地計劃來看，無論是出讓數(shù)量或者金額，廣州土地市場的情緒甚至還要比去年更冷。與此并行的是，廣州樓市成交下行趨勢也未改。地市樓市承壓，廣州房地產(chǎn)市場靜待風來。

市場分化

廣州本輪上架的地塊中，兩宗成功出讓的地塊均位于番禺區(qū)。

被路勁通過搖號拿下的好又多地塊就吸引了十余家房企的參與，在經(jīng)過18輪競價后觸達頂價進入搖號環(huán)節(jié)，最終成交溢價率為15%，成交總價為12.9億元。

這的確是一宗各方面條件都不錯的優(yōu)質(zhì)地塊。這宗地塊的建筑面積約為5.38萬平方米，距離番禺廣場地鐵站直線距離不到1公里。此外，這宗地塊的體量較小，也減輕了房企的資金壓力且降低了開發(fā)過程中的不確定性，因此獲得青睞。

同樣在番禺區(qū)的番禺客運站地塊也在經(jīng)過15輪競價后進入搖號環(huán)節(jié)，最終幸運摘得的是保利發(fā)展的同門兄弟保利置業(yè)。這宗地塊最終成交價是10.4億元，建筑面積約為5.12萬平方米。

這宗地塊同樣具有體量較小以及利潤可觀的特點。以這宗地塊周邊的一手房價格作為參考，周邊成交價最高能夠摸至4萬元/平方米左右，而這宗地塊的成交樓面價約為2萬元/平方米。

番禺這兩宗地塊的“火熱”，讓市場再度關注到這一區(qū)域。今年以來，番禺在廣州土拍中刷足存在感，截至目前，番禺今年成交金額為約243億元，同期廣州的土拍成交金額超310億元，番禺占去大半。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，今年首批供地的“開門紅”以及所推出的地塊相對優(yōu)質(zhì)等原因，促使近期番禺土地市場熱度較高。但從投資策略來看，房地產(chǎn)市場目前已進入高度分化階段，樓市冷熱不均亦帶來土地市場分化。

盡管番禺熱度較高，但也并不意味著番禺所有的地塊都能成功出讓。

在同時掛牌的地塊中，市橋貨運站地塊就遭遇“流拍”。合富研究院分析認為，這宗地塊流拍的原因是周邊配套成熟度不高，市場承接力目前來看也并不充分。

除此以外，廣州本輪供地還有兩宗地塊流拍。其中，從化太平赤草站地塊周邊條件同樣不佳，據(jù)合富研究院統(tǒng)計，這一地塊周邊主力樓盤走貨在5套/周以內(nèi)；而位于主城區(qū)荔灣的小梅大街地塊則是由于規(guī)模及建筑條件對未來走貨的制約較大，且今年6月荔灣區(qū)部分主力樓盤的走貨速度出現(xiàn)放緩，也對房企取地信心帶來影響。

平淡持續(xù)

廣州本輪土拍雖然也可稱之為“冷熱交織”，的確有部分地塊熱度不錯，但這并不能斷定市場回暖，細究其邏輯，還是能夠看到房企的謹慎。

肖文曉表示從投資策略來看，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到一個高度分化的階段，樓市冷熱不均也帶來了土地市場的分化，即便是同一個區(qū)域的不同地塊，其拍賣結果也可能大相徑庭。對于開發(fā)商而言，僅僅關注區(qū)域及板塊市場的表現(xiàn)是不夠的，一地一議、精準研判是房企投資的標準動作。

一位華南房企的總部人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，今年的情況和去年不一樣，去年除了那幾家國央企還有城投大家基本都是在收縮不拿地，今年好的地可能也會去試試手氣，拿不拿得到另說，反正大家都看好的地塊肯定不差。

這也可以看出，在大浪淘沙以后，房企對于片區(qū)和地塊的研判已經(jīng)無限趨于一致，當前的土地市場似乎陷入了一個“怪圈”。

一個可見的現(xiàn)象是，以往房企可能依靠產(chǎn)品力或者服務力將地塊賦予高于同行的溢價，這使得這種品牌力強的房企能夠在舉牌過程中給出相對較高的競價獲得地塊。

“有些房企利潤率高，能夠賺得比別人多點錢的原因就是他們的設計規(guī)劃比較厲害，圖紙一畫配比一出，它們測算的利潤可能就比別人高那么一兩個點了?！币晃活^部房企營銷條線的人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱。

但是在當前好的地塊幾乎都需要搖號的背景下，房企在拿地階段所能夠比拼的似乎就只剩下了“運氣”，尤其在廣州這類仍然相對被看好的市場，未來“冰火兩重天”的現(xiàn)狀或?qū)⒊掷m(xù)。

實際上，廣州土地市場雖然表現(xiàn)出了“熱”的一面，但從樓市看來，廣州整體成交仍然低迷。

據(jù)廣州房中協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年5月（統(tǒng)計周期為2023年4月26日至2023年5月25日），廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）共網(wǎng)簽8771宗和88.06萬平方米，環(huán)比下降12.65%和11.93%。

進入6月，市場也并未有明顯好轉(zhuǎn)?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年6月第2周，廣州商品住宅成交1207套，成交面積13.71萬平方米，環(huán)比下降14.47%。

地市樓市雙承壓，廣州房地產(chǎn)市場壓力仍在。在此前提下，廣州市場是否會有政策面的優(yōu)化也頻繁被討論，但從此前廣州遠郊區(qū)域頻繁被傳優(yōu)化限貸限購政策優(yōu)化但卻未落地的實際情況來看，廣州政策面再出利好可能性并非很高。如此背景下，廣州房地產(chǎn)市場也將維持當前平淡趨勢。

SFC

本期編輯 江佩佩 實習生 趙鳳鈴

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