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沉寂許久的房地產(chǎn)市場,再次引燃股市和朋友圈。很多人在關(guān)心一個(gè)問題,“如果后面市場熱乎了,是趁機(jī)買房還是賣掉手中的房子呢?”。這個(gè)問題確實(shí)很糾結(jié),因?yàn)椴簧偃说姆孔訏炝撕荛L時(shí)間都沒賣掉,也有人一直在等待房價(jià)下降后好買房。說到底,對后市看不清是人們糾結(jié)的根本所在。這沒關(guān)系,可看看一些業(yè)內(nèi)人士的看法,或許可以作為參考。王健林預(yù)言再次應(yīng)驗(yàn)?懂行人預(yù)測:明年房子或?qū)⒊鱿胂蟆?/p>
都知道,王健林領(lǐng)導(dǎo)的萬達(dá)集團(tuán)早在2019年宣布退出房地產(chǎn),2020年恒大就開始暴雷了,接著就是N多的千億銷售額房企現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。現(xiàn)在不得不說,王健林有多么的明智,始終覺得,王健林在內(nèi)地房地產(chǎn)的地位猶如李嘉誠一樣的存在。所以,作為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的王者,王健林的每一次預(yù)言都能讓業(yè)界側(cè)目。
比如,王健林曾說,沒有哪一個(gè)國家的房地產(chǎn)能持續(xù)繁榮50年。從實(shí)際來看確實(shí)如此,從上個(gè)世紀(jì)70年代末開始,我們的房地產(chǎn)已經(jīng)走過40多個(gè)春秋,城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到了40平米,直白地說,房子總量已經(jīng)趨于飽和。連萬科郁亮都感覺,現(xiàn)在的房地產(chǎn),直接從白銀進(jìn)入黑鐵時(shí)代,言外之意,住房開發(fā)市場越來越小,我們看到2022年商品房銷售面積比上一年下降了近3成。
當(dāng)然,王健林宣布退出房地產(chǎn)并不意味著真的全退了。實(shí)際上,萬達(dá)仍舊是房地產(chǎn)界的首富,根據(jù)媒體公開報(bào)道,僅在去年,萬達(dá)就接手了大城市的二十多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,雖然以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主。為什么能在地產(chǎn)寒冬實(shí)現(xiàn)成功抄底?這也與他對房地產(chǎn)的戰(zhàn)略判斷有關(guān),他曾公開表示,未來一二線城市房價(jià)還會穩(wěn)步上漲,原因是我們的城鎮(zhèn)化還有空間,大城市對人口的虹吸效應(yīng)較大?,F(xiàn)在一些網(wǎng)友回憶起來,覺得王健林所言不虛,過去已經(jīng)驗(yàn)證,而且從目前的情況看,其實(shí)已經(jīng)再次應(yīng)驗(yàn)。簡單分析一下便知。
面對房地產(chǎn)市場低迷,國家在啟動新一輪房地產(chǎn)優(yōu)化政策中,將積極推進(jìn)超大特大城市城中村改造作為穩(wěn)樓市的重要抓手。業(yè)內(nèi)比較一致的看法是,在住房總量基本飽和的大背景下,通過對老舊房的拆遷和改造,勢必會激發(fā)新一輪的住房需求。當(dāng)然,不是每個(gè)城市都有這個(gè)條件,主要還是大城市有錢、有需求,這也是國家將在大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的基礎(chǔ)所在。由此,對房地產(chǎn)市場而言,起碼有兩個(gè)趨勢:
一是拆遷,可以讓他們拿著資金或者房票購買商品房,去化樓市庫存;二是改造出新,有利于提升房產(chǎn)價(jià)值,對區(qū)域地段的價(jià)格有提升作用。如果這個(gè)還不理解的話,其實(shí)可以對照一下此前的棚改,雖然做法有區(qū)別,但作用有相似性,這可不是網(wǎng)上一些分析的那樣,他們顯然低估了城中村改造對城市房地產(chǎn)的促進(jìn)作用。
在懂行人看來,隨著以城中村改造為依托的房地產(chǎn)優(yōu)化重大策略推進(jìn),明年房子或?qū)⒊鱿胂?。為什么說超出很多人的想象呢?首先要糾正一個(gè)誤區(qū)是,網(wǎng)上很多人在評論房價(jià)時(shí),要么一竿子打死,要么就是一飛沖天,但實(shí)際根本就不是那么回事。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)最近在接受專訪時(shí)說了一句看似偏激但現(xiàn)實(shí)的話,說十有八九的房子是爛房子,房地產(chǎn)才到中場,還沒到謝幕的時(shí)候。其實(shí),他也提到一點(diǎn),房子要老有舊,但更重要的是要有錢去推進(jìn)拆遷和改造,這一點(diǎn)上,只有財(cái)政實(shí)力雄厚的大城市才可行。
當(dāng)然,至于房價(jià)這一敏感話題,應(yīng)該也不會按照過去的想法來走。有兩點(diǎn):一是因?yàn)閲叶颊f了,要穩(wěn)步推進(jìn),顯然不同于過去的棚改激進(jìn)速度,所以,對市場的影響是循序漸進(jìn)的,不會有大幅波動;二是遠(yuǎn)郊區(qū)難有大幅回升,因?yàn)槌侵写甯脑熘饕浅菂^(qū)。但有一點(diǎn)是大概率的,那就是此前跌幅較多的小區(qū),所在城市整體回暖的大環(huán)境下,房價(jià)會有一個(gè)回暖過程。其實(shí),我們也看到了,當(dāng)城中村改造提法出來以后,證券市場相關(guān)的房地產(chǎn)票,以及一些大城市小區(qū)業(yè)主掛牌價(jià)都有一個(gè)上調(diào),雖然現(xiàn)在未必有成交,但起碼預(yù)期上來了,市場走勢不關(guān)鍵就在于預(yù)期嘛。
總體而言,房地產(chǎn)市場確實(shí)迎來久違的大利好,但我們也要有清醒的認(rèn)識,正如國家提到的,現(xiàn)階段房地產(chǎn)政策優(yōu)化,是基于樓市基本面發(fā)生了重大變化,目標(biāo)還是促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)各方,包括市場預(yù)期達(dá)成一致時(shí),我們買賣房都應(yīng)基于這個(gè)認(rèn)識來做出正確判斷,其他的,先不要想得太多。
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