隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，近期多地土拍市場(chǎng)頻現(xiàn)地王。從上海到成都、再到廣州、杭州等地，優(yōu)質(zhì)地塊的出讓成為了市場(chǎng)的焦點(diǎn)，也吸引了眾多房企的激烈爭(zhēng)奪。

多地頻現(xiàn)“地王”

其中，綠城在今年的土拍市場(chǎng)中頻現(xiàn)大手筆，接連在多地成功拿下“地王”項(xiàng)目。

10月22日，杭州上城區(qū)一宗地塊成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，地塊‌位于上城區(qū)錢江新城二期，也是板塊內(nèi)最后一塊限價(jià)宅地。該地塊在經(jīng)過77輪競(jìng)價(jià)后，由綠城集團(tuán)旗下杭州綠城致臻城市發(fā)展建設(shè)有限公司斬獲，成交金額約34.22億元，溢價(jià)率28.55%，折合成交樓面價(jià)50717元/平方米，一舉超過杭州此前的宅地單價(jià)紀(jì)錄，成為杭州新的單價(jià)地王。

在此之前，上海也迎來了一場(chǎng)激烈的土拍。上海徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊未拍已經(jīng)鎖定全國最高單價(jià)地塊身份，該地塊起始總價(jià)36.96億元，起始樓板價(jià)10.08萬元/平方米，共吸引了7家房企參與角逐。該地塊經(jīng)過78輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)48.048億元后，最終由綠城以131045元/平方米的樓板價(jià)摘得，一舉成為全國新的單價(jià)地王。

更早前，在今年3月的土拍中，綠城以總價(jià)30.8億元摘得蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖02號(hào)地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)65022元/平方米，成功刷新蘇州的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

由此，市場(chǎng)也將綠城稱為“地王制造機(jī)”，以約113億元包攬江浙滬地王。

從拿地策略看，一二線城市一直是綠城關(guān)注的重點(diǎn)。綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在今年8月召開的中期業(yè)績溝通會(huì)上提及，在拿地策略上，公司高度聚焦一線或者強(qiáng)二線城市，這些城市的地貨比偏高，一定程度上造成毛利率相對(duì)偏低。但是這些區(qū)域?qū)?xiàng)目的安全性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力很高，在目前行業(yè)下行的背景下保障了公司的生存與發(fā)展。

除了杭州和上海，其他熱點(diǎn)城市在近期也紛紛出現(xiàn)了地王。在今年9月廣州的土地拍賣活動(dòng)中，保利發(fā)展力敵中海、越秀，以117.55億元斬獲廣州天河區(qū)南方面粉廠地塊，該地塊溢價(jià)率超33%，成為廣州土拍樓面價(jià)第二高的地塊，同時(shí)也刷新了天河區(qū)的成交樓面價(jià)紀(jì)錄。

彼時(shí)，保利發(fā)展回應(yīng)，此宗地是中央“止跌回穩(wěn)”定調(diào)后全國成交的首個(gè)地價(jià)超百億地塊，保利發(fā)展作為央企，第一時(shí)間將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”落到實(shí)處，致力以實(shí)際行動(dòng)促進(jìn)行業(yè)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，此次拍地也是傳遞房地產(chǎn)行業(yè)向好的趨勢(shì)和行業(yè)信心的回歸。

此外，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼也投身熱點(diǎn)城市的土地拍賣活動(dòng)中。今年的9月20日，貝殼旗下組建的地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)貝好家力壓十余家房企，以10.76億元、折合成交樓面價(jià)達(dá)27300元/平方米拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊。這一樓面價(jià)超越金茂此前拿下的錦江區(qū)林家壩地塊，刷新了成都樓面地價(jià)紀(jì)錄。

青島、西安等地也相繼誕生了新的單價(jià)地王，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫。

房企對(duì)未來市場(chǎng)信心提升

58安居客研究院院長張波表示，從近期部分一二線城市的高溢價(jià)土地來看，無一例外都是核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，這是出現(xiàn)地王的基礎(chǔ)，并且不少地塊屬于區(qū)域傳統(tǒng)意義上的高端住宅聚集板塊，市場(chǎng)的關(guān)注度、房價(jià)的支撐力度強(qiáng)，都對(duì)地塊熱度提升起到重要作用。

在張波看來，新地王的不斷出現(xiàn)預(yù)示著房企對(duì)未來市場(chǎng)信心的提升，敢于出手拿地，并且對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的渴求度更高，這本身也是在淘汰率不斷提升的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，尋找更多的確定性，雖然這些地王單價(jià)的確達(dá)到一個(gè)新高度，但樓板價(jià)在當(dāng)下市場(chǎng)依然有著較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，也更有可能達(dá)到一定利潤率的保證。另一方面，部分民企在當(dāng)下市場(chǎng)下也積極進(jìn)入到土拍市場(chǎng)，也在一定程度上說明大部分房企并沒有選擇“躺平”，而是在市場(chǎng)壓力持續(xù)的環(huán)境下，選擇更好的地塊，建造更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來贏得市場(chǎng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中取得更好的成績。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年1-9月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》，從新增貨值來看，保利發(fā)展、綠城中國和建發(fā)房產(chǎn)位列前三。從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力，民企也在重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建壹品、中國中鐵等在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局，央國企仍保持較高參與度，綠城中國、濱江集團(tuán)等民企和混合所有制企業(yè)則聚焦重點(diǎn)深耕區(qū)域補(bǔ)充土儲(chǔ)，一些區(qū)域性房企也深耕重點(diǎn)城市增加土地儲(chǔ)備。

中指研究院分析師孟新增提到，后續(xù)土拍分化現(xiàn)象仍將持續(xù)。部分核心城市土拍熱度較高，成都、廣州、深圳地塊相繼拍出較高溢價(jià)，與之相對(duì)的是，南京、蘇州、天津、無錫等地土拍情緒仍較低，出讓地塊普遍為底價(jià)。其認(rèn)為，短期來看，土拍分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，未來如果市場(chǎng)銷售能夠在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)，核心城市土拍情緒或?qū)⒗^續(xù)溫和修復(fù)，但全國土拍預(yù)計(jì)仍在低位。

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