【環(huán)宇雜談】

(資料圖)

這種模式或許意味著未來的城中村改造，可以不搞大拆大建，開發(fā)商們不要盯著村民村集體的地，盤算著如何搞商品房賺錢，更應(yīng)在全社會共贏的角度上盤活利用現(xiàn)有資產(chǎn)。

李宇嘉

近期，筆者到廣州市海珠區(qū)官洲街道調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這里對城中村利用得很好。

海珠區(qū)是廣州中心四區(qū)之一，既有琶洲數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)，也靠近珠江新城CBD和大學(xué)城、連接越秀老城區(qū)，是新市民、年輕人愿意租住的區(qū)域，但這里出租屋供給有點兒問題。一方面，房改商品房較多，但多數(shù)是兩房及以上的老破大戶型，租金總價高、租住體驗感差，不受新市民喜歡；另一方面，舊改開發(fā)的新房、次新房已“豪宅化”了，買不起也租不起。于是，這個街道5000多棟城中村出租屋成了新市民租房的主要選擇，但出租屋亂搭亂建、“三合一”（居住、倉儲、經(jīng)營混雜）問題較多，租賃體驗較差。

珠三角很多城市都在探索將村民出租屋改造為機構(gòu)化、品質(zhì)化的租賃房，但效果并不好，除了產(chǎn)權(quán)瑕疵，最重要原因是村民和村集體對政府主導(dǎo)的事有點不信任。怎么回事呢？有的是早期征地補償標準低，接受補償?shù)拇邋e過了這些年地價房價快速上漲的紅利，另外，近年來查違、流動人口管理的做法有點簡單粗暴，對村民的利益有損害。

海珠區(qū)的村集體以規(guī)模化租賃為切入點，打造“集中改造、圍院管理、公寓配套、智能支撐、市場運營、多方共贏”的高品質(zhì)居住區(qū)，設(shè)法打破原有的困局。

首先是修復(fù)信任關(guān)系。街道、村社、企業(yè)（國企）三方聯(lián)動，細致開展思想動員，告訴村民、村集體現(xiàn)有樓宇模式的危害性、不可持續(xù)性，強調(diào)繼續(xù)搞“三合一”經(jīng)營一定要被拆掉。修復(fù)信任的切入點，就是推動村民村集體與國企簽訂整租運營和連片改造協(xié)議。

最關(guān)鍵是讓村民、村集體認識到，新模式比舊模式好。怎么做呢？按照當前的市場租金（每月700-800元/間），國企平臺將全村70棟房源（3600多套房源）整租過來，租金逐年遞增。然后，企業(yè)投入數(shù)千萬進行外立面整治、安全加固、消防升級、補足配套等改造。

連片托管改造可以實現(xiàn)圍院式管理、公寓化配置，品質(zhì)立馬提升。有三方聯(lián)動，有國企品牌和先期大規(guī)模投入，信任初步建立。重要的是，村子舊貌變新顏、租期穩(wěn)定、運營安全，村民村集體逐漸認識到什么是健康的樓宇經(jīng)濟。市場化導(dǎo)向的長租公寓知道如何滿足市場需求，盈利更有保證。

當然，政府該做的事情一樣不少，主要是把過去的欠賬補上來，現(xiàn)在區(qū)一級和街道同步推進公共服務(wù)設(shè)施補短板行動，比如把斷頭路接上，村內(nèi)部道路與外部連接好，把物業(yè)引進來，幼兒園普惠化等。還有社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)平臺，用水用電繳費、公寓管理等全部智能化，智能門禁等。

在過去城中村出租模式下，一旦租賃關(guān)系發(fā)生后，村民、村集體一般不管租客在干嘛，有沒有違規(guī)行為（如黃賭毒、搞生產(chǎn)經(jīng)營等），甚至丟給二房東，只要收到租金就行了。現(xiàn)在完全不同了，從拓展租客、租約簽訂，到管家服務(wù)、退租等，投資方和長租公寓對此有完整方案。

經(jīng)過全方位的改造，實實在在的項目擺在那里，清清楚楚的賬能算得出來，比天天開會、喊喇叭、搞動員、講道理強千倍萬倍。于是，隔壁村來參觀，看到房子有了新面貌，看到公交車進來了，籃球場、圖書館建起來了，咖啡館這種時髦的業(yè)態(tài)也有生意，改造意愿就有了。信任關(guān)系進一步加固。15年整租到期以后，村民、村集體肯定會主動將項目再次托管給長租企業(yè)。

下一步繼續(xù)拓展新項目，并引導(dǎo)村民、村集體以土地或房屋作價入股，引入長租企業(yè)管理，讓村民、村集體以主人翁的身份參與到新一輪城鎮(zhèn)化的大潮中。

這種模式或許意味著未來的城中村改造，可以不搞大拆大建，開發(fā)商們不要盯著村民村集體的地，盤算著如何搞商品房賺錢，更應(yīng)在全社會共贏的角度上看待盤活利用現(xiàn)有資產(chǎn)。

（作者系廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員）

以上文章發(fā)表的言論，僅代表作者個人觀點，不代表證券時報立場。

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