在房企融資方面，近期相關(guān)政策不斷放寬，“三支箭”均已發(fā)出。在“第三支箭”相關(guān)優(yōu)化措施發(fā)布的第二天，已有世 茂股份、福星股份等企業(yè)宣布定增再融資。11月30日晚間，截至記者發(fā)稿，又有大名城、新湖中寶等房企發(fā)布定增相關(guān)公告。

(資料圖)

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，除了上述政策的支持，房企特別是出險(xiǎn)房企還是要積極恢復(fù)自身流動(dòng)性，提振銷(xiāo)售成為其中的關(guān)鍵。

融資政策迎來(lái)連續(xù)放松

最近一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“利好”政策頻出。

“第一支箭”：11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)政策措施落實(shí)工作。近期，央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計(jì)劃：至2023年3月31日前央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用。

“第二支箭”：11月8日，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。11月23日，“第二支箭”擴(kuò)容首批民營(yíng)房企落地，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

“第三支箭”：11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)。證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

此后的11月29日和30日，包括福星股份、世 茂股份、大名城、新湖中寶等房地產(chǎn)企業(yè)很快推出相關(guān)計(jì)劃，成為“第三支箭”發(fā)出后率先吃螃蟹的A股上市公司。

回顧歷史可以發(fā)現(xiàn)，在此之前，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策大致從2010年起開(kāi)始收緊，從當(dāng)年開(kāi)始，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)IPO融資基本絕跡。股權(quán)再融資方面，采用定增方式在A股市場(chǎng)進(jìn)行再融資的渠道，近年也越來(lái)越難走通，在2017年以后基本已見(jiàn)不到定增房企的身影。

直到今年，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的融資政策終于迎來(lái)連續(xù)放松。

銷(xiāo)售端仍是關(guān)鍵

盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資閥門(mén)頻頻打開(kāi)，但對(duì)房企而言，年底搶收或許才是更為現(xiàn)實(shí)且迫在眉睫的工作，也折射出房企們年底沖業(yè)績(jī)的壓力。

以深圳市場(chǎng)為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年僅剩下的最后一個(gè)月里就有超過(guò)16個(gè)新盤(pán)預(yù)計(jì)入市。而在當(dāng)前的新房存量市場(chǎng)，打折已經(jīng)是最為常用的手段。除了折扣，送物業(yè)管理費(fèi)、家庭大禮包等活動(dòng)層出不窮。

近日，位于深圳前海的一處新房項(xiàng)目發(fā)布了一則通告，表示公司承諾不采取非正當(dāng)手段惡性競(jìng)爭(zhēng)，也不存在謠言所散播的開(kāi)盤(pán)后進(jìn)行降價(jià)的計(jì)劃和可能。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資分為外援融資和內(nèi)援融資，其中內(nèi)援融資主要就是銷(xiāo)售回款。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，銷(xiāo)售策略怎么定是企業(yè)自己的事情。不管新房還是二手房，打折促銷(xiāo)在深圳市場(chǎng)已經(jīng)是普遍現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商在這個(gè)時(shí)候發(fā)出這樣的公告，應(yīng)該是想給市場(chǎng)傳達(dá)一種信號(hào)，就是打折促銷(xiāo)不會(huì)無(wú)限制，不讓市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)悲觀下去。“在國(guó)家各方面紓困政策的扶持下，特別是資金端的好轉(zhuǎn)提振下，深圳樓市可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)明顯的觸底探底、企穩(wěn)回升的過(guò)程，這樣的話，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為也會(huì)出現(xiàn)一些積極變化。不過(guò)，這些都是各個(gè)開(kāi)發(fā)商自己的行為，只要符合規(guī)則就行?！?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，對(duì)于房企營(yíng)銷(xiāo)層面，市場(chǎng)要適當(dāng)關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。若現(xiàn)金流改善，那么房屋銷(xiāo)售定價(jià)方面的策略則會(huì)做出調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要想走出困境，銷(xiāo)售端仍是關(guān)鍵，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售的有效恢復(fù)，房企才能進(jìn)一步真正恢復(fù)造血能力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

行業(yè)銷(xiāo)售下滑明顯

此前，房地產(chǎn)行業(yè)已普遍陷入業(yè)績(jī)下滑的窘境，整個(gè)行業(yè)銷(xiāo)售下滑相當(dāng)明顯，從10月份單月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，龍頭房企的銷(xiāo)售同比仍不理想。

以A股市場(chǎng)房地產(chǎn)龍頭公司萬(wàn)科為例，公司2022年10月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積198.8 萬(wàn)平方米，較去年10月的258.1萬(wàn)平方米下降22.98%，2022年10月合同銷(xiāo)售金額 321.0億元，較去年10月的419.5億元下降23.48%。

另一A股市場(chǎng)房地產(chǎn)龍頭公司保利發(fā)展近日披露的銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2022年10 月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積261.18萬(wàn)平方米，同比減少17.85%；實(shí)現(xiàn)簽約金額430.14億元，同比減少13.93%。

房企營(yíng)收和利潤(rùn)的大幅下滑，從A股房地產(chǎn)上市公司2022年三季報(bào)身上體現(xiàn)得尤為明顯。

以A股上市住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)下有87家A股上市住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，上述企業(yè)2022年前三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.35萬(wàn)億元，較去年同期下滑12.32%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)僅91.14億元，同比大降87.29%。上述87家企業(yè)中，有多達(dá)66家企業(yè)今年三季度末的貨幣資金余額較2021年底減少，占了約四分之三。

另外，從上述地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年內(nèi)整體盈虧數(shù)量情況變化來(lái)看，上市房企的盈利恢復(fù)趨勢(shì)仍不太穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，上述87家企業(yè)中，2021年度有23家企業(yè)虧損，2022年一季度虧損企業(yè)數(shù)量增至36家。2022年上半年虧損企業(yè)數(shù)量有所減少，降為32家。但2022年前三季度虧損企業(yè)數(shù)量再次增加，至36家。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，除了救市政策之外，出險(xiǎn)房企還是要通過(guò)重組債務(wù)，并借機(jī)引入戰(zhàn)略投資者和金融股權(quán)融資，從而優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和恢復(fù)自身流動(dòng)性，同時(shí)通過(guò)強(qiáng)力促銷(xiāo)，在改善現(xiàn)金流的基礎(chǔ)上推動(dòng)債權(quán)融資，讓企業(yè)運(yùn)營(yíng)逐步恢復(fù)正常來(lái)實(shí)現(xiàn)自救。

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