當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月7日,黑石集團(tuán)(BlackStone)CEO蘇世民(Stephen Schwarzman)首次回應(yīng)公司房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品遭遇贖回危機(jī)。在當(dāng)天由高盛舉行的一場(chǎng)行業(yè)會(huì)議上,蘇世民否認(rèn)了公司旗下房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)REIT(Blackstone Real Estate Income Trust)遭遇超額贖回危機(jī)。該基金在上周限制了贖回規(guī)模,原因是投資者的贖回請(qǐng)求已經(jīng)超過(guò)了月度和季度限額。
蘇世民認(rèn)為,“BREIT面臨贖回意味著產(chǎn)品出現(xiàn)問(wèn)題”的說(shuō)法是錯(cuò)誤的。他強(qiáng)調(diào),這并不是一只具有每日流動(dòng)性的共同基金,其持有的資產(chǎn)是房產(chǎn)。
(資料圖)
蘇世民表示,在BREIT收到的眾多贖回請(qǐng)求中,有相當(dāng)一部分來(lái)自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過(guò)融資來(lái)擴(kuò)張頭寸,但今年早些時(shí)候市場(chǎng)惡化,這些投資者需要籌集現(xiàn)金滿足追加保證金的要求,因此選擇了贖回基金份額。
此外,受到投資者持續(xù)贖回的傳言影響,黑石股價(jià)近期跑輸大盤,自上月高點(diǎn)已經(jīng)下跌超過(guò)20%。
黑石年初至今股價(jià)走勢(shì)
黑石房地產(chǎn)投資基金B(yǎng)REIT是什么?
黑石集團(tuán)2017年推出BREIT,是市場(chǎng)上規(guī)模最大的私募房地產(chǎn)基金之一,主要投資于美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn),并在較小程度上投資于房地產(chǎn)債務(wù)投資。公開(kāi)資料顯示,目前該基金總規(guī)模為1250億美元(約合人民幣9000億),凈資產(chǎn)規(guī)模為690億美元(約合人民幣4800億),投資組合涵蓋房屋租賃、工業(yè)、數(shù)據(jù)中心等。
過(guò)去三年,BREIT一類份額的年化回報(bào)為15.5%,今年的回報(bào)為9.3%。該基金的優(yōu)異表現(xiàn),也讓該基金的規(guī)??焖僭鲩L(zhǎng),且為黑石帶來(lái)豐厚的收入。根據(jù)黑石最新的財(cái)報(bào),該基金給黑石集團(tuán)帶來(lái)的費(fèi)用收入占整個(gè)集團(tuán)該收入的五分之一。
BREIT投資組合
但在今年10月,BREIT收到了高達(dá)18億美元的贖回請(qǐng)求,約為其凈資產(chǎn)的2.7%,11月收到的贖回請(qǐng)求同樣超過(guò)了月度贖回上限。由于贖回壓力過(guò)大,黑石集團(tuán)不得不限制投資者的贖回規(guī)模。限制之后,該基金相關(guān)投資者,一季度最多只能贖回5%的份額,每月最多只能贖回2%的份額。12月投資者只被允許贖回相當(dāng)于該基金0.3%的凈資產(chǎn)額度。由此也引發(fā)了投資者關(guān)于公司陷入流動(dòng)性危機(jī)的擔(dān)憂。
為了應(yīng)對(duì)基金贖回,黑石正在緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場(chǎng)等地產(chǎn)項(xiàng)目,計(jì)劃出售其持有的兩家賭場(chǎng)的50%股份,估值在13億美元左右。
此外,也有分析認(rèn)為,投資者之所以急于贖回主要是對(duì)BREIT的實(shí)際價(jià)值存在疑問(wèn)。在美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)低迷的大背景下,BREIT年初至今回報(bào)率仍然高達(dá)9%以上。盡管黑石將BREIT的高回報(bào)率解釋為公寓和工業(yè)地產(chǎn)租金上漲所致,但投資者仍然不買賬。
美國(guó)房地產(chǎn)信托基金面臨危機(jī)
BREIT并不是唯一陷入危機(jī)的房地產(chǎn)信托基金。規(guī)模僅次于BREIT,隸屬喜達(dá)屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金(SREIT)也在11月遭遇投資者的資金贖回請(qǐng)求超過(guò)月度限額后開(kāi)始限制贖回。
與BREIT一樣,SREIT允許投資者每月贖回資產(chǎn)凈值的2%,每季度的贖回額度為5%。SREIT的規(guī)模達(dá)到146億美元,管理著這只基金的喜達(dá)屋資本的資產(chǎn)總價(jià)超過(guò)1250億美元。與BREIT類似,SREIT今年的投資回報(bào)相當(dāng)可觀,SREIT截至10月的年初至今回報(bào)率為10.2%。
SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費(fèi)用結(jié)構(gòu),SREIT的大部分資產(chǎn)也是公寓大樓和倉(cāng)庫(kù)。它們是近年來(lái)REIT行業(yè)中表現(xiàn)最強(qiáng)勁的兩只基金。
分析認(rèn)為,房地產(chǎn)信托投資基金的優(yōu)異表現(xiàn),是基于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去兩年的瘋狂上漲。據(jù)標(biāo)普CoreLogicCase-Shiller全國(guó)房屋價(jià)格指數(shù)顯示,在2020年3月至2022年6月期間,美國(guó)房?jī)r(jià)驚人地上漲了42%。
但在美聯(lián)儲(chǔ)年初開(kāi)始瘋狂加息后,美國(guó)房地產(chǎn)的泡沫正在逐漸破滅。美國(guó)30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%,為2002年以來(lái)首次突破7%,這嚴(yán)重影響了購(gòu)房者的需求。
據(jù)抵押貸款銀行協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)顯示,抵押貸款購(gòu)買申請(qǐng)同比下降了41%。實(shí)際上,現(xiàn)在的購(gòu)房申請(qǐng)數(shù)量比2008年金融危機(jī)時(shí)還少。需求暴跌之下,全美范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面。據(jù)美國(guó)公布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,20城房?jī)r(jià)在9月環(huán)比下跌1.2%,為連續(xù)第三個(gè)月下跌。
另外,據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)10月成屋銷售總數(shù)年化錄得443萬(wàn)戶,創(chuàng)2011年12月以來(lái)的新低,環(huán)比下降5.9%,為連續(xù)9個(gè)月下滑,創(chuàng)有史以來(lái)最長(zhǎng)連跌紀(jì)錄,連跌周期甚至已超過(guò)2008年次貸危機(jī)時(shí)期。
越來(lái)越多的華爾街機(jī)構(gòu)發(fā)出警告,美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫將會(huì)加速破滅。其中,畢馬威(KPMG)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家DianeSwonk預(yù)測(cè),2023年美國(guó)的房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?5%;摩根士丹利認(rèn)為,美國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整才剛剛開(kāi)始,凱斯-席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)將于2023年同比下跌4%,2022年6月至2024年底,美國(guó)房?jī)r(jià)將由峰值下滑約10%。
與此同時(shí),美國(guó)大部分房地產(chǎn)投資信托基金的一致共識(shí)是,美國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)正在大幅放緩。越來(lái)越多的投資者認(rèn)為,目前房?jī)r(jià)還未跌到位,房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)行業(yè)將面臨進(jìn)一步下跌。
校對(duì):廖勝超
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