1月5日，深圳市住建局等六部門聯(lián)合發(fā)布了二手房“帶押過戶”工作方案，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

根據(jù)方案，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款。

【資料圖】

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳二手房成交量已經(jīng)連續(xù)兩年腰斬，要穩(wěn)定樓市，必須將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現(xiàn)了二手房配合當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇做出的政策創(chuàng)新，全國其他城市或跟進(jìn)二手房“帶押過戶”政策。

推進(jìn)二手房“帶押過戶”試點(diǎn)

1月5日，深圳市住建局、司法局、規(guī)劃和自然資源局、地方金融監(jiān)督管理局、人民銀行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會深圳監(jiān)管局等六部門聯(lián)合印發(fā)關(guān)于《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》的通知。

根據(jù)方案，二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實(shí)現(xiàn)用購房款還舊貸款(使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款)。在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

其中，對于“順位抵押”，辦理流程是買賣雙方簽訂二手房買賣合同后，在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)(如銀行、公證機(jī)構(gòu))辦理資金監(jiān)管手續(xù)，對買方的購房款(包括首付款和銀行貸款)進(jìn)行監(jiān)管。同時(shí)，買方向銀行申請貸款。

買方貸款審批通過后，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理，按順位設(shè)立新的抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個(gè)登記事項(xiàng)，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

買方貸款銀行根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記部門推送的抵押登記證明發(fā)放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)用監(jiān)管賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。

賣方貸款銀行結(jié)清貸款后，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權(quán)順位相應(yīng)向前，即由第二位升為首位抵押。資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)將資金監(jiān)管賬戶余額劃轉(zhuǎn)給賣方。

對于“雙預(yù)告登記”，辦理流程是買賣雙方簽訂二手房買賣合同后，買方向銀行申請貸款。買方貸款審批通過后，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核，記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明。

買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認(rèn)后，按照操作流程進(jìn)行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協(xié)議中約定的資金提存賬戶中進(jìn)行監(jiān)管。公證機(jī)構(gòu)出具相關(guān)材料，并送達(dá)買方貸款銀行、買賣雙方。購房款存入提存賬戶后，買賣雙方和買方貸款銀行及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請辦理雙預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，提存機(jī)構(gòu)用提存賬戶中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結(jié)清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出注銷抵押，銀行線上確認(rèn)申請。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記不能完成，提存機(jī)構(gòu)將提存賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

方案還指出，穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，鼓勵(lì)全面探索。在試點(diǎn)范圍方面，先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時(shí)，鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵(lì)積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗(yàn)。

二手房成交量連續(xù)兩年腰斬

對于深圳推廣二手房“帶押過戶”的原因，方案提出，為提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“帶押過戶”模式是2022年二手房領(lǐng)域重要的金融改革，此前各地更多是自我創(chuàng)新，沒有公開的具體文件，深圳是一線城市中率先推出“帶押過戶”工作方案的，體現(xiàn)了二手房“帶押過戶”政策從二三線城市向一線城市推進(jìn)，對一線城市政策創(chuàng)新有啟發(fā)作用，對全國其他城市也有積極借鑒意義。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現(xiàn)了二手房配合當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇做出的政策創(chuàng)新，全國其他城市也要跟進(jìn)二手房“帶押過戶”這個(gè)政策。

深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套；二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%。這已經(jīng)是二手房交易量連續(xù)第二年腰斬，2021年深圳二手房成交量下跌了58.8%。

對于深圳二手房成交量連續(xù)兩年腰斬的原因，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：

一是2018-2020年連續(xù)3年二手房交易正增長，透支了一些需求，特別是2020年交易量達(dá)到9.4萬套，僅低于2015年的12.5萬套，為歷史第二高位。

二是2021年開啟二手房參考價(jià)，對二手房定向去杠桿，打破了二手房過去坐地起價(jià)、杠桿式拉升的投機(jī)炒作鏈條，再加上2020年“7.15”調(diào)控以后，入戶三年才能買房，對購買力進(jìn)行了強(qiáng)力限制。購買力和杠桿雙重發(fā)力調(diào)控二手房，導(dǎo)致之前靠杠桿支撐、暴力拉升起來的房價(jià)，無法獲得支撐開始降價(jià)出售，反過來惡化了市場預(yù)期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

三是深圳供給端改革開始見效，包括土地供應(yīng)端“放量供地”，且推出了“限地價(jià)、限房價(jià)”的大招，價(jià)格限定、供應(yīng)量大的新房開始分流需求，導(dǎo)致二手房開始去泡沫過程。保障房也開始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房價(jià)上漲預(yù)期不再，大家不再積極買房，而是去申請性價(jià)比高的保障房。

“現(xiàn)在國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。所以就出臺了此次政策?！崩钣罴握f。

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