元旦剛過(guò)5天，樓市又迎來(lái)重磅利好。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這是對(duì)2022年9月29日《人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策的常態(tài)化，或長(zhǎng)效機(jī)制化的執(zhí)行。9月2日，央行銀保監(jiān)發(fā)布的文件，針對(duì)2022年6-8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。而1月5日的文件，則是將這一政策常態(tài)化執(zhí)行，或按長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)執(zhí)行。

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1月5日的文件，還明確了這一政策實(shí)施的機(jī)制，最重點(diǎn)的就是明確了評(píng)估期，即自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期（2022年9月-2022年11月），若連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比下跌，可自主決定自下一個(gè)季度（2023年一季度）起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。直至評(píng)估期，連續(xù)三個(gè)月同環(huán)比上漲，才實(shí)現(xiàn)利率的進(jìn)入常規(guī)政策執(zhí)行軌道。

圖片來(lái)源：廣發(fā)證券(000776)發(fā)展研究中心

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月、10月、11月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)情況梳理得出，共有38個(gè)城市符合動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率下限條件。具體包括天津、石家莊、太原、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、南寧、蘭州、唐山、秦皇島、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、九江、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房?jī)r(jià)不穩(wěn)，也是需求端疲弱，供給端風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放的根源。無(wú)論對(duì)于促進(jìn)住房改善和消費(fèi)，還是支持剛需和改善性需求，也很難實(shí)現(xiàn)。而且，房?jī)r(jià)下跌的城市，很多已經(jīng)下跌超過(guò)1年，甚至超過(guò)兩年，也進(jìn)入了下跌的惡性循環(huán)，需要政策及時(shí)對(duì)沖。

因此，通過(guò)下調(diào)利率來(lái)對(duì)沖，形成新利率與存量房貸利率的差距，一方面能提振購(gòu)房者買(mǎi)房、換房的意愿，另一方面還能通過(guò)利率下行來(lái)改善預(yù)期，以對(duì)沖房?jī)r(jià)下行的壓力。不過(guò)，也要注意此類(lèi)政策有可能使得市場(chǎng)認(rèn)為，利率還會(huì)下降，而且一直處于下降區(qū)間，買(mǎi)房換房者就抱著“等等看”，希望利率更低的觀(guān)望心態(tài)，導(dǎo)致政策效應(yīng)下降。

此外，李宇嘉認(rèn)為，應(yīng)該嘗試降低存量房貸的利率。目前樓市的問(wèn)題，主要是前期（2017-2021年上半年）漲得快，盲目買(mǎi)房、沖動(dòng)買(mǎi)房的人多。那一段時(shí)間，新房交易連續(xù)數(shù)年在歷史最高位徘徊，市場(chǎng)普遍比較樂(lè)觀(guān)，房貸利率也比較高，普遍在5%以上。目前，由于疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行、部分行業(yè)（地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)、教培、資本平臺(tái)等）受到整治，存量房貸的壓力比較大，也是目前樓市不景氣的根源之一。降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費(fèi)。

值得注意的是，在人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知的同一天，住建部部長(zhǎng)倪虹在接受央視專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)也做出了關(guān)于樓市政策的重要表述。

倪虹強(qiáng)調(diào)，要大力支持剛性和改善性住房需求。毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來(lái)。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購(gòu)買(mǎi)三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。同時(shí)，我們將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，讓新市民、青年人更好地安居，讓他們放開(kāi)手腳為美好生活去奮斗。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次政策的重要意義在于，其為2023年住房工作和兩會(huì)住房政策明確了總的思路。尤其是首套房的政策支持力度明顯加大。這也是基于住房市場(chǎng)對(duì)內(nèi)需和防風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)領(lǐng)域的重要作用。相關(guān)房企和金融機(jī)構(gòu)要積極學(xué)習(xí)住建部住房政策內(nèi)容，主動(dòng)讓業(yè)務(wù)推進(jìn)具有正確的方向和科學(xué)的應(yīng)對(duì)。

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