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小財看房|建發(fā)·璟院動了誰的蛋糕? 天天微速訊
2023-01-09 11:52:53 來源:中國網(wǎng)財經(jīng) 編輯:

從望京養(yǎng)云到珺和府,建發(fā)的項目火得一塌糊涂,很多同行都在問“建發(fā)到底做對了什么”。那么,位于大興槐新板塊的建發(fā)·璟院能否延續(xù)這種銷售奇跡?

新盤入市,競爭異常慘烈。與建發(fā)·璟院直線距離約3公里,是競品中海和瑞叁號院和永定金茂府,三個項目均位于南四環(huán)沿線。

所謂區(qū)域火熱才是銷售王道,中海和瑞叁號院和永定金茂府此前經(jīng)過一波“互吹”,企圖打破購房人對大紅門區(qū)域的刻板印象。隨著建發(fā)·璟院入局,一場三國殺正在上演。


(資料圖片僅供參考)

周邊配套相對成熟 醫(yī)療教育或是短板

◆ 商超:臨近萬達廣場(槐房店),270多米步行約4分鐘;距離薈聚西紅門購物中心和大興大悅春風(fēng)里分別是8公里和12公里,駕車均超過20分鐘;

◆ 交通:距離地鐵4號線與19號線交匯站點新宮站500多米,步行8分鐘左右;臨近槐房西路,往北可進入南四環(huán)中路,通達性較好;

◆ 醫(yī)院:附近缺少優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源,5-6公里范圍內(nèi)有北京博愛醫(yī)院、北京嘉禾婦兒醫(yī)院、北京衛(wèi)人中醫(yī)醫(yī)院、北京市木材廠職工醫(yī)院,駕車約10-15分鐘;

◆ 教育:項目周邊有一諾童話國際幼兒園、北京市豐臺一幼,距離分別為900米、1.6公里;距離槐房小學(xué)約500米;較遠一點有南苑中學(xué)、北京市第十八中學(xué)(分校)、和義學(xué)校等;

◆ 公園:毗鄰南苑森林濕地公園,僅800多米,步行10分鐘左右;再遠一點是槐房釣魚公園,約1.5公里,步行20分鐘左右;

建發(fā)·璟院臨近南四環(huán)

沿著南四環(huán)中路向東,隨后轉(zhuǎn)入槐房西路,途徑槐房北路便可看見建發(fā)·璟院的地塊。

圍墻里即是建發(fā)·璟院的地塊

地塊呈長方形狀,看起來規(guī)整、方正,西側(cè)的NY-011A同樣為宅地,NY-010為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。

因為臨近南四環(huán),建發(fā)·璟院周邊配套相對成熟,往南約300米左右即是萬達廣場(槐房店),可滿足日常生活所需。

建發(fā)·璟院附近的萬達廣場(槐房店)

同時,地塊西側(cè)配套的商業(yè)用地NY-010約2.54萬方,未來或打造成社區(qū)商業(yè),進一步提升周邊的商業(yè)氛圍。

NY-011B為建發(fā)·璟院,NY-010為綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地

項目屬臨鐵盤,距離地鐵新宮站僅500多米,因4號線與19號線交匯,可快速到達西單、王府井、北土城、牡丹園等地。此外,建發(fā)·璟院周邊環(huán)境相對宜居,與南苑森林濕地公園相隔僅800多米。

地鐵新宮站,4號線與19號線交匯

相比之下,醫(yī)療、教育配套或是建發(fā)·璟院的短板。目前,在5-6公里范圍內(nèi)有北京博愛醫(yī)院、北京嘉禾婦兒醫(yī)院、北京衛(wèi)人中醫(yī)醫(yī)院、北京市木材廠職工醫(yī)院等。

教育配套與豐臺的大環(huán)境也有關(guān),弱一些。以高中為例,據(jù)說豐臺的高中有兩種稱呼,一種是“十二中”,另一種是“其他”。

PK戰(zhàn)一觸即發(fā)

根據(jù)地塊規(guī)劃條件,建發(fā)·璟院的地上建筑規(guī)模7.19萬方,容積率2.2,限高45米,規(guī)劃為16棟洋房及小高層,共532戶,屬中型社區(qū),銷售指導(dǎo)價8.3萬/平。

建發(fā)·璟院容積率2.2,限高45米

三家開發(fā)商的PK戰(zhàn),從土拍時就已經(jīng)打響。彼時,中海和金茂都有報名參與建發(fā)·璟院的地塊競拍,戰(zhàn)爭的硝煙從土拍一直彌漫到產(chǎn)品入市。

為了撐得起9.5萬/平的單價,中海和金茂不惜將最頂端的產(chǎn)品系搬到了大紅門。不過,在購房人眼里,豐臺目前能打的只有麗澤金融商務(wù)區(qū),而且是近幾年才有雛形,其他區(qū)域升值潛力都一般。

中海和金茂將最頂端的產(chǎn)品系搬到了大紅門

具體到項目配套,建發(fā)·璟院的周邊資源不比永定金茂府、中海和瑞叁號院差,且槐新板塊的整體城市界面好、居住氛圍濃厚。

差異化同樣來自于三個項目的面積段設(shè)置。其中,永定金茂府最大膽,主打改善,為130平三居、155平四居、175平四居、176平四居。不過,大戶型可能會與內(nèi)城的北京悅府有重疊,賣成現(xiàn)房也不是不可能。

永定金茂府售樓處一隅

中海和瑞叁號院相對穩(wěn)妥,面積段向下探,兼顧剛改與改善,分別為108平三居、110平三居、137平四居、139平四居、144平四居、159平四居、163平四居。為拔高項目調(diào)性,中海和瑞叁號院的售樓處叫文博館。

中海和瑞叁號院文博館,不走近都不知道這里是售樓處

與中海和瑞叁號院的定位類似,建發(fā)·璟院的戶型包括106平三居、128平四居、130平四居、153平四居。

雖然各家都在變著法子走差異化路線,但仍免不了貼身肉搏,尤其是面積段接近的戶型更成為赤裸裸的PK對象。

在產(chǎn)品打造方面,各家也拿出了看家本領(lǐng)。以建發(fā)·璟院153平四居、永定金茂府155平四居、中海和瑞叁號院159平四居為例。

三家開發(fā)商都做了四居,且實現(xiàn)了全明戶型,南向均設(shè)置兩個臥室,不過南向面寬有區(qū)別。建發(fā)·璟院尺度最大,達到14米;中海和瑞叁號院次之,為12.9米;最后是永定金茂府,12.1米。

建發(fā)·璟院、中海和瑞叁號院、永定金茂府戶型對比

值得注意的是,永定金茂府155平、中海和瑞叁號院159平都有南向陽臺。其中,永定金茂府的陽臺是打通的;中海和瑞叁號院的陽臺是隔開的。因為贈送陽臺,得房率也會相對高一些。

小財認為,以上三個戶型的差距并不大,就看購房人的資金實力和偏好。

推盤節(jié)奏方面,中海和瑞叁號院選擇先下手為強,最先取證,收割一波小戶型客戶。畢竟豐臺區(qū)的改善客群可選擇的新盤很多,而客群基數(shù)卻有限。

槐新板塊的泰禾金府大院

價格方面,建發(fā)·璟院(南四環(huán)外)就與另外兩個項目(南四環(huán)里)的單價差了1.2萬/平。此外,在槐新板塊,泰禾金府大院的掛牌單價8.5萬/平、中糧天恒天悅壹號則是8.3萬/平。因此,建發(fā)·璟院的價格優(yōu)勢是真的殺手锏。

槐新板塊的中糧天恒天悅壹號

價格當(dāng)前,戶型創(chuàng)新難于上青天,開發(fā)商就在內(nèi)裝方面做文章。

的確,內(nèi)裝是個框,什么都能裝。例如,中海和瑞叁號院隸屬藏鋒系,采用進口石材、嘉格納廚電等增加產(chǎn)品配置;永定金茂府主打綠金科技系統(tǒng)。

不得不說,開發(fā)商內(nèi)卷,購房者有福了。(記者 張增艷)

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