21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者王峰北京報(bào)道最高人民檢察院5月9日發(fā)布類(lèi)案分析指出，近年來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量和涉案標(biāo)的額均大幅上升，有的當(dāng)事人不服司法裁判，向檢察機(jī)關(guān)提出監(jiān)督申請(qǐng)。

檢察機(jī)關(guān)2023年一季度共辦理房屋買(mǎi)賣(mài)合同類(lèi)民事訴訟監(jiān)督案件800余件。房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件主要有以下三個(gè)方面特點(diǎn)。

【資料圖】

一、房屋出賣(mài)人“一房二賣(mài)”給買(mǎi)受人造成經(jīng)濟(jì)損失

“一房二賣(mài)”指房屋出賣(mài)人違反誠(chéng)實(shí)信用原則，將同一特定房屋先后或同時(shí)出賣(mài)給兩個(gè)不同買(mǎi)受人。

比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，甲公司先與鄭某訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定出售商業(yè)用房，面積251.8平方米，總價(jià)503萬(wàn)余元。鄭某付清購(gòu)房款后，甲公司又與乙公司訂立合同，約定甲公司將包括鄭某已購(gòu)房屋在內(nèi)的20余套商業(yè)用房出售給乙公司，面積2089平方米，總價(jià)1880萬(wàn)余元。鄭某起訴甲公司，要求退還購(gòu)房款并賠償房屋市場(chǎng)價(jià)格上漲后的差價(jià)損失。法院判決支持鄭某退還購(gòu)房款請(qǐng)求，未支持賠償房屋差價(jià)損失的訴求。

鄭某申請(qǐng)監(jiān)督后，檢察機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為，甲公司故意以低價(jià)將房屋出售給關(guān)聯(lián)公司乙公司，主觀惡意明顯，案涉房屋差價(jià)損失屬于可得利益損失，甲公司應(yīng)予賠償。

檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督后，法院再審期間組織調(diào)解，甲公司主動(dòng)賠償鄭某部分房屋差價(jià)損失，實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了。

二、房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書(shū)登記人不一致產(chǎn)生房屋權(quán)屬爭(zhēng)議

在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，當(dāng)事人借名買(mǎi)房、合伙買(mǎi)房導(dǎo)致房屋實(shí)際所有人與權(quán)利證書(shū)登記人不一致，易產(chǎn)生房產(chǎn)權(quán)屬糾紛。

比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋共有權(quán)確認(rèn)糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，陶某與黃某約定，以黃某名義合伙購(gòu)買(mǎi)甲公司出售的房屋。后陶某向黃某交付部分購(gòu)房款，由黃某將全部購(gòu)房款支付給甲公司，并將房屋所有權(quán)證書(shū)辦理至黃某名下。購(gòu)房后，二人分別占有并使用案涉部分房屋。后因二人發(fā)生糾紛，黃某向法院提起訴訟要求陶某返還占有房屋；陶某同時(shí)提起反訴，要求確認(rèn)案涉房屋為二人共同所有。法院審理后，認(rèn)定案涉房屋為黃某單獨(dú)所有，判決陶某向黃某返還占有的部分房屋。

陶某申請(qǐng)監(jiān)督后，檢察機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為，陶某提交的收條、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)足以證明案涉房屋系陶某、黃某共同購(gòu)買(mǎi)。

檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督后，法院再審依法判決認(rèn)定案涉房屋為陶某、黃某共同所有。

三、房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格房屋易給自身造成損失

實(shí)踐中，房屋權(quán)利證書(shū)登記人有時(shí)并非房屋實(shí)際所有人。在房屋名義登記人出售房屋，而實(shí)際所有人對(duì)出售行為未予追認(rèn)的情況下，該行為屬無(wú)權(quán)處分行為。此時(shí)，若房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，其購(gòu)房行為可能不構(gòu)成善意取得，不受法律保護(hù)。

比如，檢察機(jī)關(guān)辦理的一起房屋所有權(quán)糾紛民事訴訟監(jiān)督案件中，甲公司以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)乙公司房屋，乙公司協(xié)助甲公司辦理了房屋權(quán)屬登記。后王某向法院提起訴訟，主張案涉房屋是其通過(guò)拍賣(mài)從丙公司處購(gòu)得，僅是委托乙公司辦理房屋權(quán)屬登記；乙公司將案涉房屋登記在自身名下并辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，又將案涉房屋出售給甲公司，屬無(wú)權(quán)處分，故請(qǐng)求甲公司返還案涉房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲公司的行為構(gòu)成善意取得，依法取得案涉房屋所有權(quán)，判決駁回王某訴訟請(qǐng)求。

檢察機(jī)關(guān)受理監(jiān)督申請(qǐng)后，經(jīng)調(diào)查核實(shí)認(rèn)為，甲公司購(gòu)買(mǎi)案涉房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，乙公司與甲公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定分期付款的時(shí)間、金額及違約條款，不符合重大交易的基本習(xí)慣。

檢察機(jī)關(guān)監(jiān)督后，法院依法再審，認(rèn)定甲公司不屬于善意相對(duì)人，對(duì)案涉房屋不構(gòu)成善意取得，案涉房屋應(yīng)當(dāng)歸王某所有，判令甲公司返還案涉房屋。

建議誠(chéng)信交易防范風(fēng)險(xiǎn)

結(jié)合監(jiān)督辦案實(shí)踐，檢察機(jī)關(guān)提示，房屋出賣(mài)人和買(mǎi)受人均應(yīng)自覺(jué)遵守國(guó)家房地產(chǎn)登記制度及有關(guān)政策，誠(chéng)信交易并積極采取措施防范潛在交易風(fēng)險(xiǎn)，避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟，最大限度維護(hù)交易安全。

一是及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記。房屋買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后，應(yīng)及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記，避免房屋出賣(mài)人再次出售房屋給自己造成損失。

二是合伙買(mǎi)房應(yīng)完善內(nèi)部協(xié)議。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，合伙買(mǎi)房可能導(dǎo)致房屋實(shí)際所有人與登記名義人不一致，產(chǎn)權(quán)登記不能反映房屋真實(shí)權(quán)利情況，造成認(rèn)定房屋真實(shí)權(quán)屬關(guān)系困難。因此，合伙買(mǎi)房當(dāng)事人應(yīng)簽訂相應(yīng)內(nèi)部協(xié)議，留存購(gòu)房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實(shí)權(quán)屬關(guān)系的證據(jù)材料。

三是房屋買(mǎi)受人不可貪圖便宜。房屋買(mǎi)受人構(gòu)成善意取得應(yīng)具備受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意、支付合理價(jià)款和已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記3個(gè)要件。善意取得的核心要素是支付合理價(jià)款，即支付購(gòu)房款應(yīng)大體符合市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，房屋買(mǎi)受人應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，切莫因貪圖便宜造成更大損失。

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