21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 今年以來,各集中供地城市土拍有條不紊推進(jìn)。5月11日,成都進(jìn)行5月首場土拍,6宗宅地全部成功出讓,其中主城區(qū)2宗宅地觸頂搖號成交,至此,成都今年已正式公告的35宗宅地,已經(jīng)成交23宗。放眼其他集中供地城市,廣州、上海、無錫等地已完成今年首批次集中供地出讓。
與此同時(shí),各集中供地城市今年供地計(jì)劃陸續(xù)發(fā)布。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),截止到目前,在22個(gè)集中供地城市中,北京、上海、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、廈門、福州、濟(jì)南、合肥、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等19個(gè)城市今年供地計(jì)劃均已發(fā)布。
從19城今年的宅地供應(yīng)情況來看,北京、上海和廣州的宅地供應(yīng)基本穩(wěn)定,深圳和沈陽、長春、重慶、武漢、合肥等15個(gè)二線城市宅地供應(yīng)都有不同程度下降,其中沈陽供地規(guī)模同比下降70%,降幅最大。
【資料圖】
從不同宅地類型來看,租賃住房用地縮量最為顯著。在發(fā)布租賃住房供地情況的城市中,北京、深圳、重慶、廣州、武漢、南京、福州、濟(jì)南等城市租賃住房供地面積下降,其中南京租賃住房供應(yīng)8公頃,較去年下降88%。
保障性租賃住房建設(shè)是“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn),也是各地租賃住宅用地供應(yīng)的重點(diǎn),各地保障性租賃住房供應(yīng)有增有減,上海、武漢、廈門、濟(jì)南、沈陽等地的租賃住房計(jì)劃用地均為保障性租賃住房用地。
中指研究院分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,各地宅地供應(yīng)縮量的根本原因是市場供大于求,當(dāng)前很多城市面臨庫存過剩風(fēng)險(xiǎn),隨著市場分化加劇,部分區(qū)域去化壓力與日俱增。在這樣的背景下,減少供地能有效緩解供求矛盾。
孟新增認(rèn)為,近幾年改善性需求逐漸成為房地產(chǎn)市場的重要支撐,購房者對項(xiàng)目品質(zhì)要求相應(yīng)提高,核心城市,尤其是城市具備區(qū)位優(yōu)勢和完善配套的板塊越來越受到購房者青睞。如果這些區(qū)域供地減少,房企在這些區(qū)域拿地的競爭壓力更大,區(qū)域房價(jià)將保持堅(jiān)挺,或?qū)⒊霈F(xiàn)上漲情況,預(yù)計(jì)漲幅有限。
宅地供應(yīng)減量多至7成
住宅用地供應(yīng)減少是今年重點(diǎn)城市供地計(jì)劃的顯著特征。
在已發(fā)布今年供地計(jì)劃的19個(gè)城市中,深圳、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、廈門、福州、濟(jì)南、合肥、沈陽、寧波、長春、天津和無錫等16個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃均有不同程度減少,降幅在5%—70%之間。
究其原因,諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,一方面,去年大部分城市沒有完成全年供地計(jì)劃,使得今年各地調(diào)整宅地投放規(guī)模,謹(jǐn)慎推地,以期恢復(fù)土地市場活力,提高土地利用效率,減少宅地的供應(yīng)也能加快存量項(xiàng)目去化。
另一方面,宅地的減少或也與樓市恢復(fù)力偏弱有關(guān),部分城市仍存在土地庫存積壓嚴(yán)重、市場成交暫未明顯恢復(fù)的特征。另外,部分城市宅地供應(yīng)減少的同時(shí),產(chǎn)業(yè)用地增加,也反映出城市發(fā)展策略的轉(zhuǎn)變。
沈陽、長春、重慶、武漢和合肥宅地供應(yīng)降幅相對大,分別下降70%、52%、48%、36%和26%。從面積來看,重慶宅地供應(yīng)面積減少最多,從2022年的2243公頃,下降到今年的1162公頃,這也與重慶幅員面積遠(yuǎn)大于其他城市,供地面積總量大有關(guān)。
以沈陽和長春為例,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,兩地2022年住宅用地供地計(jì)劃完成率均不足三成。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),今年第17周(4月24日-30日),沈陽新增供應(yīng)11.5萬平方米,商品住宅存量1290萬平方米,去化周期約24個(gè)月;長春新增供應(yīng)22萬平方米,商品房存量1126萬平方米,去化周期約23個(gè)月。而Wind數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn),中國十大城市中二線城市的4月商品房存銷比為14.14,去化周期明顯低于沈陽和長春。
除了深圳之外,其余15個(gè)宅地供應(yīng)計(jì)劃減少的城市均為二線城市,相較而言,上海、北京和廣州這三個(gè)一線城市的供應(yīng)面積比較平穩(wěn),北京今年計(jì)劃供應(yīng)宅地1060公頃,與去年持平;上海計(jì)劃供應(yīng)900-1095公頃,去年為927-1067公頃;廣州今年計(jì)劃供應(yīng)901公頃,較去年增加150公頃,增幅20%。
對此,關(guān)榮雪表示,一線城市整體土地出讓信心較高,并無過多流拍擔(dān)憂,地方政府推地穩(wěn)健;而二線城市土地市場分化明顯,不少城市仍有土地庫存積壓嚴(yán)重、流拍過多等壓力,導(dǎo)致整體宅地供應(yīng)縮減較為明顯。
在已公布供地計(jì)劃的城市中,廣州是唯一一個(gè)宅地供應(yīng)明顯增加的城市,廣州今年計(jì)劃安排宅地供應(yīng)901公頃,占建設(shè)用地計(jì)劃總量的28%,高于2022年實(shí)際供應(yīng)量,比近五年年均供應(yīng)量增長41%。
“宅地供應(yīng)持續(xù)增加既體現(xiàn)出廣州對于商品房市場穩(wěn)健發(fā)展具有充足信心,也是城市樓市去化較為良好的寫照?!?關(guān)榮雪表示。
廣州增加宅地供應(yīng)也與城市的布局規(guī)劃和供地策略有關(guān),廣州市規(guī)劃和自然資源局認(rèn)為,充足的住宅用地供應(yīng)量是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的有力保障。包括宅地在內(nèi),今年廣州計(jì)劃安排建設(shè)用地供應(yīng)總量3203公頃,比近五年年均計(jì)劃量(2211公頃)增加45%、年均實(shí)際供應(yīng)量(2796公頃)高15%。
與廣州有所區(qū)別,“促減量”是北京和上海供地的一大關(guān)鍵詞。上海今年要完成減量化建設(shè)用地15平方公里左右,北京今年安排凈減量任務(wù)800公頃以上,因而在推出宅地方面也更加謹(jǐn)慎。
租賃住房用地降幅最大
商品住房用地是住宅用地供應(yīng)的大頭,重慶、天津、沈陽和無錫商品住房用地占比超過90%,其中重慶今年計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地1155公頃,占住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積的99%。
與整體宅地計(jì)劃供應(yīng)減少類似,今年各地商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)面積明顯縮水。在19個(gè)已發(fā)布今年供地計(jì)劃的城市中,深圳、重慶、成都、武漢、杭州、南京、福州、濟(jì)南、合肥、沈陽、長春、天津和無錫等13個(gè)城市今年商品住房用地有不同程度減少,沈陽降幅最大,為70%,長春、重慶和武漢今年的商品住房用地供應(yīng)也減少40%以上。
去年12月,自然資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》,明確要“以銷定供、因城施策、精準(zhǔn)供地”。其中提到,“因城施策安排計(jì)劃總量,凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市,應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模”。
簡而言之,各城市要依據(jù)自身市場特點(diǎn)調(diào)整供地計(jì)劃。各地發(fā)布的供地計(jì)劃透露,在制定計(jì)劃時(shí),有關(guān)部門會(huì)參考當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)情況、居民住宅需求、房地產(chǎn)市場走勢、存量土地、土地供給和需求調(diào)查情況等因素。
據(jù)克而瑞拿地金額百強(qiáng)榜單,有近7成銷售百強(qiáng)房企1-4月未拿地,且百強(qiáng)拿地銷售比持續(xù)低位,除了對熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊,房企投資態(tài)度仍較謹(jǐn)慎。另據(jù)中指數(shù)據(jù),1-4月300城住宅用地成交建面為7033萬平方米,累計(jì)同比-33%,較1-3月累計(jì)降幅擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)。今年以來土地市場“冷熱不均”,整體仍處低位,也對各地供地積極性帶來影響。
孟新增表示,當(dāng)前土拍分化加劇,房企投資布局進(jìn)一步聚焦,除熱點(diǎn)城市及核心片區(qū)保持一定熱度外,大多數(shù)城市土拍仍在調(diào)整當(dāng)中,全國土地市場整體情緒仍偏弱,市場壓力較大的二線城市商住用地計(jì)劃供應(yīng)明顯縮量。
今年租賃住宅供應(yīng)減量比商品住宅更加顯著。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),除廈門租賃住宅用地明顯增加、上海保障性租賃住房用地規(guī)模與去年相近(上限略有增加)外,其余發(fā)布租賃住房(含保租房)供地的城市,租賃住房(含保租房)計(jì)劃供地面積均有不同程度下降,重慶、武漢、南京、濟(jì)南、沈陽、寧波、長春、天津和無錫的降幅都在60%以上。
另據(jù)中指數(shù)據(jù),今年除了廈門之外,其余21城租賃住宅用地供地計(jì)劃量較去年均下降,整體降幅近五成。在孟新增看來,在土地市場較低迷、地方政府推地仍趨謹(jǐn)慎背景下,縮減租賃住宅用地供應(yīng),一定程度可以提高地塊優(yōu)質(zhì)屬性,有利于提升房企參拍意愿。
為支持保障性租賃住房發(fā)展,2021年6月國辦發(fā)文,要求各地提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例,在編制年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí),單列租賃住房用地計(jì)劃,優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保,主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域。這些導(dǎo)向也在今年各地供地計(jì)劃中得到貫徹。
如上海明確要堅(jiān)持保障性住房用地應(yīng)保盡保;北京提出穩(wěn)步提升租賃房空間供給質(zhì)量,選址布局優(yōu)先向軌道交通站點(diǎn)和就業(yè)密集地區(qū)集中;杭州要求滿足公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房用地供應(yīng)需求,著重布點(diǎn)在人口導(dǎo)入量大、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚、交通便捷、配套完善的地區(qū),降低通勤成本,增強(qiáng)吸引力,促進(jìn)職住平衡;沈陽提出住宅用地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜,對保障性住房用地實(shí)行應(yīng)保盡保。
保障性租賃住房用地成為各地租賃住房供應(yīng)計(jì)劃的重點(diǎn),上海、武漢、廈門、濟(jì)南、合肥、沈陽、無錫等地的租賃住房用地全部為保障性租賃住房用地。除了新增租賃住房用地之外,各地還強(qiáng)調(diào)盤活存量,充分運(yùn)用各種方式滿足保障性租賃住房需求,如蘇州要求盤活600畝存量土地支持保障性租賃住房建設(shè)。
孟新增指出,各地在保租房供應(yīng)上逐步呈現(xiàn)“弱增量,強(qiáng)存量”的趨勢,這客觀上也會(huì)帶來租賃住宅用地的減少,這一現(xiàn)象在非核心區(qū)更加顯著。
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