智通財(cái)經(jīng)獲悉，瑞典的房地產(chǎn)危機(jī)讓人想起上世紀(jì)90年代那場(chǎng)引發(fā)全面金融崩潰的崩盤(pán)，但目前瑞典政府和央行官員認(rèn)為，他們能夠控制住問(wèn)題。盡管房地產(chǎn)價(jià)格暴跌和融資成本飆升拖累了這個(gè)北歐國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，但瑞典當(dāng)局相信，他們可以在沒(méi)有廣泛干預(yù)的情況下安然度過(guò)這場(chǎng)動(dòng)蕩。這使得像最近處于商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)暴中心的SBB在努力填補(bǔ)資金缺口時(shí)雪上加霜。

瑞典財(cái)長(zhǎng)Elisabeth Svantesson周四表示：“你應(yīng)該隨時(shí)為危機(jī)可能發(fā)生的事實(shí)做好準(zhǔn)備，并準(zhǔn)備采取行動(dòng)，但目前我們認(rèn)為我們還沒(méi)有接近那種情況。我不擔(dān)心，但我看到了風(fēng)險(xiǎn)。六個(gè)月前我更為擔(dān)心。我現(xiàn)在覺(jué)得可能正朝著正確的方向發(fā)展?！?/p>

瑞典官員們認(rèn)為，與30年前相比，銀行業(yè)的資本狀況有所改善，對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)的敞口也有所減少，這種情況向更廣泛金融體系蔓延的風(fēng)險(xiǎn)有限。這一觀點(diǎn)有助于支持瑞典首相Ulf Kristersson政府嚴(yán)格控制公共支出以幫助抑制通脹的努力。但如果采取錯(cuò)誤的方法，可能會(huì)使今年的預(yù)期衰退演變成更深層次的系統(tǒng)性危機(jī)。

瑞典政府的立場(chǎng)得到了該國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行的支持。瑞典監(jiān)管機(jī)構(gòu)Finansinspektionen表示，即使信貸損失的風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行的盈利能力和資本緩沖也足以抵御沖擊。瑞典銀行首席執(zhí)行官Jens Henriksson本周表示，他對(duì)瑞典銀行的信貸組合“充滿(mǎn)信心”，并看到房地產(chǎn)公司采取的措施取得了進(jìn)展。瑞典銀行是瑞典三大銀行之一。

瑞典央行行長(zhǎng)Erik Thedeen則表態(tài)稱(chēng)：“通貨膨脹必須回到目標(biāo)水平，這將有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)，包括房地產(chǎn)行業(yè)。有些人可能會(huì)在通往那里的路上掙扎，但別無(wú)選擇?！?/p>

盡管如此，國(guó)際市場(chǎng)并沒(méi)有那么有信心。對(duì)該行業(yè)的擔(dān)憂(yōu)促使瑞典克朗兌歐元匯率跌至創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)，令該國(guó)央行陷入困境。盡管政策制定者希望看到瑞典克朗升值以抑制通脹，但進(jìn)一步加息可能會(huì)加大本已捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。

除了陷入困境的SBB，人們還擔(dān)心Heimstaden Bostad AB等公司和一大批規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司可能會(huì)遇到融資困難，這些公司曾在沒(méi)有公共信用評(píng)級(jí)的情況下成功籌集了廉價(jià)融資。在2021年瑞典房地產(chǎn)繁榮的高峰期，65家瑞典房地產(chǎn)公司發(fā)行了價(jià)值270億美元的債券，但這些融資渠道現(xiàn)在基本上已經(jīng)關(guān)閉。數(shù)據(jù)顯示，今年迄今為止，該行業(yè)債券發(fā)行量已跌至21億美元，發(fā)行公司數(shù)量降至17家。

過(guò)去12個(gè)月，其中幾家規(guī)模較小的公司向債券持有人尋求放寬條款，以避免違約或出現(xiàn)更糟的情況，包括Sehlhall Holding AB、Oscar Properties Holding AB、Nivika Fastigheter AB和最近的Wastbygg Gruppen AB。

SBB仍然是這場(chǎng)危機(jī)的中心。由于負(fù)債累累，且未能像Castellum AB和Fastighets AB Balder等其他大型地產(chǎn)公司那樣迅速籌集現(xiàn)金，該公司面臨著一場(chǎng)生存之戰(zhàn)。SBB表示，未來(lái)12個(gè)月將面臨81億瑞典克朗(7.4億美元)的資金缺口。此前，SBB為收購(gòu)學(xué)校、警察局、養(yǎng)老院和社會(huì)保障房等一系列公共部門(mén)建筑而負(fù)債。

社區(qū)房產(chǎn)在上世紀(jì)90年代的瑞典危機(jī)中成為一種資產(chǎn)類(lèi)別。那次危機(jī)導(dǎo)致政府將銀行收歸國(guó)有，并在房地產(chǎn)泡沫破裂后承擔(dān)了不良貸款。陷入困境的地方政府隨后尋求通過(guò)出售建筑物并將其租回來(lái)籌集資金。SBB于2016年成立后，積極開(kāi)拓這一市場(chǎng)。

SBB與公共部門(mén)的聯(lián)系讓人緊張不安，但瑞典學(xué)校的孩子們不太可能在SBB倒閉的情況下沒(méi)有教室。相反，該公司的租戶(hù)往往有長(zhǎng)期租約，他們肯定會(huì)向承接了SBB資產(chǎn)的新業(yè)主支付租金。除了當(dāng)?shù)卣刭?gòu)房產(chǎn)外，投資者對(duì)穩(wěn)定的、由稅收融資的現(xiàn)金流也有足夠的需求，而瑞典克朗的低位也增強(qiáng)了對(duì)摩根士丹利等國(guó)際房地產(chǎn)買(mǎi)家的吸引力。

瑞典金融市場(chǎng)部長(zhǎng)Niklas Wykman在SBB今年5月失去投資級(jí)評(píng)級(jí)后，試探了市場(chǎng)參與者的意見(jiàn)。他的結(jié)論是，人們對(duì)瑞典公共部門(mén)的資產(chǎn)有足夠的興趣?；葑u(yù)評(píng)級(jí)周一盡管出于對(duì)再融資的擔(dān)憂(yōu)下調(diào)了SBB評(píng)級(jí)至“垃圾級(jí)”，但該評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)指出，SBB的投資組合依然穩(wěn)固，盡管。

瑞典銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mattias Persson在接受采訪(fǎng)時(shí)表示:“當(dāng)然會(huì)有傳染效應(yīng)，但我們?nèi)匀徽J(rèn)為，即使一家公司最終陷入嚴(yán)重問(wèn)題，傳染效應(yīng)也相當(dāng)有限。我們相信，外面有一些業(yè)主和其他人準(zhǔn)備介入。”

在取代SBB創(chuàng)始人Ilija Batljan成為該公司首席執(zhí)行官的Leiv Synnes的領(lǐng)導(dǎo)下，盡管評(píng)級(jí)接連下調(diào)，該公司仍設(shè)法爭(zhēng)取了一些時(shí)間。該公司通過(guò)出售一家住宅子公司的優(yōu)先股、出售在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商JM AB和Heba fastghets AB的股票，以及達(dá)成房地產(chǎn)處置協(xié)議，彌補(bǔ)了大約一半的短期資金缺口。

但疑慮依然存在。今年7月，SBB與加拿大合作伙伴Brookfield Asset Management Ltd.就出售教育建筑投資組合51%股權(quán)的談判突然終止，顯示出在動(dòng)蕩的環(huán)境下完成交易的挑戰(zhàn)。

該公司確實(shí)有其他選擇。據(jù)媒體本月早些時(shí)候報(bào)道，這家公司正在考慮剝離其價(jià)值365億克朗的全部住宅投資組合。住宅房地產(chǎn)公司Sveafastigheter Bostad Group AB的上市可能是另一個(gè)選擇，SBB在2020年以28億瑞典克朗收購(gòu)了該公司

Synnes表示，戰(zhàn)略評(píng)估正在“步入正軌”。他補(bǔ)充說(shuō)，在包括探索出售整個(gè)公司在內(nèi)的整個(gè)過(guò)程中，金融穩(wěn)定和流動(dòng)性是重中之重。Synnes稱(chēng)：“國(guó)家政府政策對(duì)我們的戰(zhàn)略沒(méi)有影響，我對(duì)我們正在采取的改善SBB現(xiàn)狀和前景的行動(dòng)充滿(mǎn)信心?！?/p>

雖然負(fù)債房東的問(wèn)題迄今為止對(duì)瑞典經(jīng)濟(jì)的影響有限，但住宅建設(shè)的突然下滑加劇了經(jīng)濟(jì)低迷。根據(jù)瑞典國(guó)家住房委員會(huì)的預(yù)測(cè)，今年的新屋開(kāi)工量將不到滿(mǎn)足需求所需的6.3萬(wàn)套的一半。行業(yè)組織Byggforetagen的住房政策專(zhuān)家Anna Broman表示:“如果不采取措施，這將不僅僅是暫時(shí)的低迷，而是更持久的下滑。情況非常嚴(yán)重。”

這給瑞典政府施加了采取行動(dòng)的壓力。但重點(diǎn)是扶持陷入困境的抵押貸款持有人，緩解建筑業(yè)的壓力。建筑業(yè)約占瑞典國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp)的11%，擁有近35萬(wàn)名員工。相比之下，過(guò)度擴(kuò)張的房東只能靠自己解決問(wèn)題。

瑞典商業(yè)銀行首席策略師Claes Mahlen在接受采訪(fǎng)時(shí)表示:“房地產(chǎn)行業(yè)顯然存在擔(dān)憂(yōu)，并不是每家公司都能解決所有問(wèn)題。但我們不太可能看到任何讓人想起上世紀(jì)90年代危機(jī)的事情?！?/p>

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