近日，作為三道紅線的同步要求之一，“拿地銷售比不超過40%”再次引發(fā)關(guān)注。舊聞引發(fā)新熱度，既是房地產(chǎn)市場信心危機(jī)持續(xù)發(fā)酵所致，也是因?yàn)椴簧僦髁鞣科蟠_實(shí)表現(xiàn)激進(jìn)。

據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷售比超過40%，其中，卓越集團(tuán)以640.6億的拿地金額、683.2億的銷售金額，比率94%位列第一，越秀地產(chǎn)則以436億拿地、485億銷售排在第二，比率超過了90%。

建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、中駿集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、中交房地產(chǎn)、招商蛇口和華潤置地等7家房企，拿地銷售比超過50%;龍光集團(tuán)、融信集團(tuán)、雅居樂、中國鐵建等4家房企，徘徊在40%~50%;另有11家房企比例在30%~40%之間。

萬科則以1229.9億拿地金額位列第一，碧桂園以1120.6億位列第二，融創(chuàng)中國以981.5億位列第三，央企保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地分別以956.7億、900億、826.8億位列第四、五、六。

從上可見，絕對拿地金額和拿地銷售比均在前列的，多為綠檔房企，且多是央企、國企背景的地產(chǎn)商。

wind數(shù)據(jù)顯示，上半年拿地激進(jìn)的卓越集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)，均為“三道紅線”要求中的“綠檔”房企。而且，除了未上市的卓越集團(tuán)，其余均為央企、國資背景房企，享受融資優(yōu)勢;而萬科也早在今年一季度，也升級到了綠檔。

他們的身影，均活躍在在上半年兩集中供地之中。

如北京首批集中供地中，卓越斥資187億拿下4宗地塊，成為當(dāng)日“黑馬”;廣州首批集中供地，越秀斥資177億拿下8宗地塊，穩(wěn)坐拿地冠軍;南京首批集中供地，招商以147.5億元總價拿下3宗土地，成為總價榜首。

這些抓緊時機(jī)，瘋狂拿地的房企，不僅出手快，出價也狠，尤其是央企、國企，不少高價地、地王均出自他們之手。

在重慶首批集中供地中，招商蛇口以130%的溢價率拿地，霸屏當(dāng)天的熱搜;華潤置地力壓21家房企，以64.5億總價搶地，折合樓面價2.2萬元/平方米，刷新佛山新地王;在杭州首批集中供地中，建發(fā)以38%的自持比例，拿下開發(fā)商最高自持比例記錄。

根據(jù)監(jiān)管要求，試點(diǎn)房企需要在2023年6月底，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)。對于高負(fù)債房企來說，這是降杠桿的倒計時，但對于資金充沛的房企來說，卻是彎道超車的機(jī)會，也難怪綠檔房企會抓緊機(jī)會出手。

不過，業(yè)內(nèi)人士表示，三道紅線同步要求的是，拿地銷售比不超過40%，經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，都是以年度計算的，監(jiān)管還要看房企下半年的銷售和拿地情況，再進(jìn)行拿地銷售比的核算。

此外，有大型房企人士指出，上半年大部分公司的拿地，都有合作方，或者后續(xù)會引入合作資金，并非全都是自己出錢。最終，還要看權(quán)益的拿地金額與權(quán)益銷售之比。

只是從這半年，也可以看出一些端倪，比如卓越，年度銷售目標(biāo)在1000億以上，上半年就拿了640多億的地，那么是計劃下半年不拿了?即使如此，卓越今年的銷售也要達(dá)到1600億左右才行。

反過來看中海，其年度拿地預(yù)算為1650億，占銷售目標(biāo)約40%，上半年僅花了693億，下半年還有約1000億可以花。

正如孫宏斌和郁亮所言，從三道紅線到兩集中供地，房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯徹底改變了，所有房企都重新站在了同一起跑線上。

機(jī)會總是留給有準(zhǔn)備的人。房地產(chǎn)公司在2021年，將走向極為不同的未來。

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