這是2022以來年最關(guān)鍵的一天。

01

一系列重磅定調(diào)，先后落地。

先是國(guó)家金融委專題會(huì)議定調(diào)：堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持深化改革、擴(kuò)大開放……有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。

這是對(duì)當(dāng)下地緣沖突加劇、資本市場(chǎng)震蕩、疫情沖擊不斷的直接回應(yīng)，對(duì)于市場(chǎng)起到了一錘定音的關(guān)鍵作用。

這一表態(tài)，帶動(dòng)資本市場(chǎng)大幅反彈，富時(shí)中國(guó)A50指數(shù)反彈超過10%，恒生指數(shù)大幅上漲9%，創(chuàng)下2008年以來的新高。

接著，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

無獨(dú)有偶，在此前的2022年政府工作報(bào)告中，重提“房住不炒”，但未提及房地產(chǎn)稅，本身就給了市場(chǎng)以想象空間。

這次官方明確定調(diào)，意味著，本來已經(jīng)箭在弦上的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，又要推遲了。

樓市和房企，迎來了前所未有的喘息之機(jī)。

02

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，為何要推遲?

這顯然與當(dāng)下的樓市形勢(shì)有關(guān)。

在市場(chǎng)下行之際，慎重出臺(tái)收縮型政策，已經(jīng)成為共識(shí)，房地產(chǎn)稅堪稱樓市調(diào)控“核武器”，何時(shí)落地，存在著時(shí)機(jī)問題。

目前，雖然各地松綁政策不斷，樓市調(diào)控的“政策底”早已出現(xiàn)，但整個(gè)市場(chǎng)仍在低位徘徊。

在政策刺激之下，房地產(chǎn)銷售仍未回暖，而全國(guó)商品房均價(jià)更是跌破了萬(wàn)元大關(guān)，回到了2020年水平。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-2月，全國(guó)商品房銷售面積1.57億平方米，同比下降9.6%;商品房銷售額1.54萬(wàn)億元，同比下降19.3%。

以此測(cè)算，全國(guó)商品房均價(jià)為9845元，相比去年同期的高點(diǎn)下降了10%左右。

而在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，仍有超過8成的城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，維持在歷史高位。

雖然刺激政策不斷，但還有28個(gè)城市，房?jī)r(jià)回到了兩年前，形勢(shì)之嚴(yán)峻，可見一斑。

這些城市里，不乏以鄭州、濟(jì)南、長(zhǎng)春、哈爾濱、石家莊為代表的省會(huì)城市。

更不用說，最近一段時(shí)間，不僅以萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)為代表的民營(yíng)房企股價(jià)跌創(chuàng)新低，陷入債務(wù)危機(jī)的中小房企越來越多。

這種背景下，穩(wěn)樓市的重要性前所未有之高。

慎重出臺(tái)收縮型政策，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)推遲，一眾城市開始試探性松綁，就不令人意外了。

03

穩(wěn)增長(zhǎng)，為何要穩(wěn)樓市?

2022年，堪稱形勢(shì)最為嚴(yán)峻的一年。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)本身就面臨著需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，再疊加地緣沖突與疫情反彈，穩(wěn)增長(zhǎng)面臨的壓力前所未有之大。

地緣沖突，是今年最大的黑天鵝。

這場(chǎng)沖突，不僅導(dǎo)致國(guó)際關(guān)系進(jìn)一步惡化，而且沖擊了大宗商品市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成明顯拖累。

疫情反彈，更是堪稱 “抗疫兩年多來最嚴(yán)峻”。

這一輪疫情之所以說是最嚴(yán)峻，不僅是因?yàn)橄砹?8個(gè)省份、最高單日新增超過5000例，更因?yàn)榘ㄉ虾Ｉ钲谔旖蛭靼矕|莞等萬(wàn)億GDP城市都被席卷其中。

超過一半的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市都被疫情困擾，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨著更大壓力。

因此，今年要實(shí)現(xiàn)5.5%的增速目標(biāo)，難度不是一般之大，所以“穩(wěn)增長(zhǎng)”就變得至關(guān)重要。

穩(wěn)增長(zhǎng)，不僅資本市場(chǎng)需要穩(wěn)，房地產(chǎn)也需要穩(wěn)，各行各業(yè)都需要穩(wěn)。

這背后，房地產(chǎn)牽扯著眾多上下游產(chǎn)業(yè)鏈，占據(jù)地方財(cái)政的半壁江山，對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、市場(chǎng)穩(wěn)定和就業(yè)，都有著關(guān)鍵作用。

因此，在穩(wěn)增長(zhǎng)的重要關(guān)口，避免出臺(tái)收縮型政策，就成了各界共識(shí)。

04

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，何時(shí)會(huì)來?

房地產(chǎn)稅，可能還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

但房地產(chǎn)稅試點(diǎn)一定會(huì)來，唯二存在的懸念是落地時(shí)間，以及首批試點(diǎn)城市。

根據(jù)《中國(guó)城市大趨勢(shì)》一書的分析，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，之所以必然推進(jìn)，是因?yàn)樵谄浔澈?，承?dān)著樓市調(diào)控、共同富裕和為地方政府尋找新的穩(wěn)定稅源三重重任。

由于中國(guó)樓市是典型的政策市，市場(chǎng)環(huán)境的變化，決定了樓市調(diào)控的松緊，更決定了諸如房地產(chǎn)稅這種“大殺器”推進(jìn)的時(shí)機(jī)。

由于市場(chǎng)下行趨勢(shì)未改，房企債務(wù)困境仍未緩解，一旦房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，很有可能會(huì)成為最后一根稻草，不利于房地產(chǎn)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

所以，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的推進(jìn)，必然要等到地緣沖突緩解、經(jīng)濟(jì)下行壓力扭轉(zhuǎn)、新一輪疫情退潮之后。

當(dāng)然，如果在政策刺激和地方松綁之下，局部樓市開始轉(zhuǎn)熱，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的落地時(shí)間也會(huì)提前。

多說一句，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)越早落地越好，否則一直都是懸在市場(chǎng)頭上的達(dá)摩克利斯之劍，對(duì)市場(chǎng)影響更大。

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