澳大利亞房價暴跌的原因是什么
10月初,澳大利亞政府公布的聯(lián)邦預(yù)算顯示,本財年(2020年7月1日~ 2021年6月30日)凈移民人口預(yù)計將出現(xiàn)二戰(zhàn)以來首次負(fù)增長,海外移民人數(shù)預(yù)計將超過7萬人。這將導(dǎo)致澳大利亞人口年增長率從1.2%驟降至0.2%,為近100年來的最低水平。
與人口增長下降相比,澳大利亞的經(jīng)濟(jì)下滑幅度更大。
澳大利亞統(tǒng)計局15日公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份失業(yè)率從8月份的6.8%上升到6.9%,比去年同期高出1.7個百分點;根據(jù)此前數(shù)據(jù),該國第一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)下降0.3%,第二季度下降7%,已陷入近30年來首次技術(shù)性衰退。
與此同時,房價也下跌了。根據(jù)房地產(chǎn)研究所9月底公布的數(shù)據(jù),澳大利亞房價今年已連續(xù)5個月下跌,7月、8月和9月的環(huán)比分別下降0.6%、0.4%和0.1%。
悉尼蘇富比國際地產(chǎn)董事總經(jīng)理帕利爾,對旅游業(yè)、酒店業(yè)等服務(wù)業(yè)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響,失業(yè)率上升是不可避免的,但科技行業(yè)和礦業(yè)幾乎不受其影響,反而成為熱錢流動的受益者。
帕利爾表示:“澳大利亞房地產(chǎn)市場的前景依然樂觀?,F(xiàn)在的利率這么低。只要政府再次放開移民和旅游政策,市場需求就會迅速增加,物價就會再次上漲。
麥克林德爾認(rèn)為,無論最后發(fā)生什么,政府都應(yīng)該為減少移民帶來的“重大影響”做好準(zhǔn)備。
AMP Capital首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝恩奧利弗,表示,人口增長率的下降非常明顯,新生嬰兒的數(shù)量無法彌補(bǔ)由此造成的差距,由此產(chǎn)生的后果非常明顯:GDP下降,中產(chǎn)階級就業(yè)崗位流失,房地產(chǎn)市場受到打擊。
奧利弗說:“住房部門受到的影響最大。以前由于移民的涌入,每年需要17.5萬套左右的新房來滿足市場需求,而今年隨著移民的流失,可能只需要7.5萬套。移民為房地產(chǎn)市場的繁榮做出了貢獻(xiàn),悉尼和墨爾本在最近幾十年中受益尤為顯著。”
除了移民,作為主要潛在買家的33,354名留學(xué)生人數(shù)也大幅減少。根據(jù)澳大利亞,內(nèi)政部的數(shù)據(jù),今年1月至7月僅收到72,397份學(xué)生簽證申請,僅為去年同期的40%。
房價跌了半年,政府救市
根據(jù)外國媒體對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)分析師的最新調(diào)查結(jié)果,2020年墨爾本和悉尼的房價預(yù)計將分別下降2%和7%,2021年可能繼續(xù)下降4%左右。
房地產(chǎn)市場是澳大利亞經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,房地產(chǎn)市場的動蕩對該國經(jīng)濟(jì)的影響不可低估。根據(jù)官方數(shù)據(jù),僅住宅建筑業(yè)就為澳大利亞提供了約2%的就業(yè)率和6%的國內(nèi)生產(chǎn)總值。
然而,隨著人口增長的下降,政府對房地產(chǎn)市場的投資也有所下降。根據(jù)澳大利亞,財政部2019-2020財年的數(shù)據(jù),住宅投資同比下降8.8%,而本財年預(yù)計將再次下降11%,預(yù)計到下一財年將反彈7%左右。
澳大利亞外商投資評審委員會發(fā)布的最新報告也顯示,上一財年澳大利亞境外投資者房地產(chǎn)交易同比下降11%,僅為9295筆,預(yù)計本財年這一情況將繼續(xù)惡化。
房地產(chǎn)開發(fā)商斯多克蘭集團(tuán)首席執(zhí)行官斯坦納特,表示:“由于人口增長水平較低,新屋開工數(shù)更有可能減少而不是增加,尤其是公寓。
帕利爾告訴,悉尼和墨爾本引領(lǐng)房價下跌并不奇怪,因為這兩個城市是移民和國際學(xué)生聚集最多的地方。
“悉尼和墨爾本都很大,每個地區(qū)的情況都不一樣。以悉尼為例。目前市中心住房供過于求,因為很多人走了,之前住在那里的留學(xué)生也回不來了;然而,東郊的高端房產(chǎn)價格上漲了,因為澳大利亞對的控制相對較好,這使得許多在歐美工作的富人回到中國居住,他們更喜歡環(huán)境好、空間大的豪宅。”帕利爾說。
為了避免因樓市持續(xù)下跌而引發(fā)更大的危機(jī),澳大利亞市政府在最新預(yù)算中納入了一系列刺激措施,包括新增“首次置業(yè)貸款擔(dān)保計劃”1萬個名額。根據(jù)這項政策,首次購房者只需支付5%的首付,剩下的15%首付由政府擔(dān)保提供;此外,政府將提供10億澳元用于支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。
帕利爾還表示:“在過去三年里,政府對申請抵押貸款施加了嚴(yán)格的限制。他們首先要看你的信用卡賬單,還要看你在餐廳花了多少錢等等。然后再決定能借多少錢,但現(xiàn)在情況變得更寬松了,能借的錢也更多了。”
澳大利亞樓市前景如何?
據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊, 澳大利亞住房研究部負(fù)責(zé)人米歇爾西耶爾斯基,稱,未來幾個月,低人口增長率和高失業(yè)率仍是澳大利亞房地產(chǎn)市場面臨的主要挑戰(zhàn)。
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