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預(yù)售資金監(jiān)管太嚴(yán)?預(yù)售資金監(jiān)管的困境和出路
2021-11-29 09:01:09 來源:金融界 編輯:

01.

近日,廣州某房企財(cái)務(wù)總監(jiān)咨詢我,現(xiàn)在預(yù)售資金監(jiān)管太嚴(yán)啦。你想,土地款已經(jīng)繳納完了,在主體未封頂前,還要留存10%的預(yù)售資金在監(jiān)管賬戶上,不太合理。恰好,廣州近期下調(diào)了這一比例:項(xiàng)目封頂前,預(yù)售資金留存比例降低2個(gè)百分點(diǎn),項(xiàng)目其他階段也降低了(如下圖)。

無獨(dú)有偶。近期成都也降低了預(yù)售資金監(jiān)管比例:企業(yè)信用等級(jí)為A級(jí)及以上的,拿個(gè)銀行保函承諾,可以下浮監(jiān)管額度;項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三、主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn),監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%;項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后,支取比例可達(dá)到95%。

表:成都、廣州預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整情況

近期,全國(guó)有40多個(gè)城市收緊預(yù)售資金監(jiān)管,防范開發(fā)商挪用,為啥廣州、成都這樣的熱點(diǎn)城市卻在逆勢(shì)松綁?我想說的是,要避免大面積的新房延遲交付、貨不對(duì)板、爛尾風(fēng)險(xiǎn)、小業(yè)主維權(quán)等,就要嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管。問題是,一旦嚴(yán)格起來,開發(fā)商資金鏈緊的不得了。

一個(gè)是“維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)”,一個(gè)是“金融風(fēng)險(xiǎn)”;一個(gè)維系著民生和保障,一個(gè)維系著安全和增長(zhǎng)。維穩(wěn)是屬地責(zé)任,“一刀切”,沒有任何理由可講。金融風(fēng)險(xiǎn)是底線,必須要牢牢守住。哪一個(gè)都很重要,哪一個(gè)也不能松懈。現(xiàn)在的情況是,嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管,確保維穩(wěn),但可能出現(xiàn)問題。

觸發(fā)點(diǎn)就是資金鏈緊張,緊到一定程度,開發(fā)商不拿地了,緊接著投資不穩(wěn)了。這是地方最關(guān)心的。所以,就要在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí),創(chuàng)造騰挪空間。這個(gè)很難,甚至是相反的操作,背后的問題就是,行業(yè)進(jìn)入新時(shí)代以后,我國(guó)開發(fā)企業(yè)獨(dú)特的融資模式,面臨著某種顛覆和破壞。

02.

過去,開發(fā)商套取預(yù)售資金的情況很普遍。比如,通過開具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式,提前支取預(yù)售資金;比如,通過部門公關(guān)、全市“打包”監(jiān)管、保函代替等方式盤活。套取預(yù)售資金往往能得逞,因?yàn)槌俗〗ú块T以外,套出資金對(duì)銀行、施工單位等都是有利的。

開發(fā)商為啥要套取預(yù)售資金呢?

因?yàn)?,開發(fā)商要“快周轉(zhuǎn)”。也就是,“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的順循環(huán)。新房預(yù)售后的回款資金,很多不是用作結(jié)算工程款,加快施工直至竣工交付。相反的是,很多被拿去買地,然后進(jìn)入下一個(gè)循環(huán),這樣才能把規(guī)模做大。那么,為什么要“快周轉(zhuǎn)”呢?有以下幾個(gè)原因:

一是,開發(fā)商買地時(shí),投入的自有資金少,很大一部分是高成本的“前融”。再加上地價(jià)很高,必須要快速周轉(zhuǎn),才能提高自有資金的回報(bào)率;

二是,開發(fā)商都知道,建立在加杠桿上的狂飆突進(jìn),很難持續(xù)下去,這樣的盛宴,搞一天算一天,在沖頂之前要把這種模式的紅利吃盡;

所以,挪用預(yù)售資金,本質(zhì)上就是開發(fā)商融資的一種渠道。拖欠供應(yīng)商貨款、商票融資、推遲總包結(jié)算、發(fā)行財(cái)富產(chǎn)品等,這些都是融資渠道。也就是說,除了銀行、信托和私募之外,施工單位、材料供應(yīng)商、購(gòu)房人、老業(yè)主、管理層、員工等等,都在給開發(fā)商融資。

為什么,這么多人愿意給開發(fā)商融資呢?當(dāng)然,首先就是信任。品牌開發(fā)商搞“高周轉(zhuǎn)”,這是2016年以來的事情。記得,2017年回老家給父母賣房,當(dāng)?shù)匕傩諏?duì)現(xiàn)在的TOP序列的開發(fā)商開發(fā)的房子非常青睞。因?yàn)椋麄冮_發(fā)的項(xiàng)目,戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、大社區(qū)等,這是當(dāng)?shù)厝藦暮苌僖娺^的。而且,相比本地小房企,品牌房企運(yùn)作更規(guī)范、營(yíng)銷也做得很好。

TOP序列的開發(fā)商,大面積進(jìn)駐二三四線城市,也不過5年的歷史。現(xiàn)在,只要是個(gè)三四線城市,TOP序列的開發(fā)商就扎堆兒了。試想,如果沒有了高周轉(zhuǎn),怎么可能一下子就冒出來那么多的千億、5000億、萬億的開發(fā)商呢?沒有高周轉(zhuǎn),商品房銷售額怎么能10年翻三倍。

各方愿意給開發(fā)商融資,另一個(gè)原因就是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,大家都能在這個(gè)過程中分一杯。

其實(shí),房?jī)r(jià)在全國(guó)大范圍、大面積上漲,這是2015年以來的事情。之前談到“房?jī)r(jià)上漲”,主要局限于一二線城市。2015年,大規(guī)模棚改和“去庫(kù)存”,全國(guó)房?jī)r(jià)明顯上漲。由此,信賴TOP品牌,加上有房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,大家就愿意買期房,也就變相愿意給開發(fā)商融資了。

而且,愿意給開發(fā)商融資的,不僅有購(gòu)房者,還有銀行、施工單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商等。因?yàn)?,這些主體都能受益于開發(fā)商業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大。于是,也推動(dòng)了新房銷售中期房占比從2015年的39%上升到目前的53%。對(duì)擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的挪用預(yù)售資金,也就樂在其中。

對(duì)很多施工單位來說,一般在年底才會(huì)拿到最大頭的結(jié)算。2018年,筆者參加開發(fā)商年終會(huì),有總包拿到了幾億元的結(jié)算,開心的不得了,貌似并沒有很在乎拖欠了這么長(zhǎng)時(shí)間才結(jié)算。交流下來,施工單位普遍反映,不拖欠怎么做大業(yè)務(wù),這是行業(yè)的潛規(guī)則,大家都這樣。

03.

顯然,這樣的模式,是建立在房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高、規(guī)模不斷上臺(tái)階的基礎(chǔ)上的。2020年以來,隨著融資端建立全鏈條的長(zhǎng)效機(jī)制,比如針對(duì)開發(fā)商融資的“三道紅線”、針對(duì)開發(fā)商拿地的“必須位自有資金”,針對(duì)銀行放款的“貸款集中度”,針對(duì)地方土地出讓的“地價(jià)-房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng)。

還有,就是全面控制和封堵開發(fā)商表內(nèi)外融資。一是,表內(nèi)限制規(guī)模,即使“三道紅線”全部綠檔的開發(fā)商,有息負(fù)債增速也不能超過15%。二是,表外對(duì)信托實(shí)施“兩壓一降”(通道類、融資類業(yè)務(wù)都要降低),“資管新規(guī)”啟動(dòng)資金穿透式監(jiān)管。這樣,作為杠桿的主力被限制住了。

其實(shí),主力資金被限制了,前融等其他跟隨資金就開始觀望了。于是,前期狂飆突進(jìn)比較猛的企業(yè),出現(xiàn)債務(wù)違約問題。我們過去的傳統(tǒng),講究“大”,很多行業(yè)都要排出“四大”、“八大”、“十大”的序列。而且,凡是大的,認(rèn)為就是穩(wěn)的、好的。但偏偏,大的出現(xiàn)了問題。

按照剛才的邏輯,其實(shí)也好理解。越是大的企業(yè),可能就是前期狂飆突進(jìn)最猛的。一旦資金監(jiān)管環(huán)境變了,比如全方位收緊融資,大的企業(yè)最先受不了了,特別是近幾年規(guī)模不斷上臺(tái)階,短短幾年內(nèi)銷售規(guī)模就翻幾番的,往往就是“加杠桿”最猛地,自然也就受不了。

當(dāng)下,信息很透明,通過對(duì)諸多違約案例抽絲剝繭,大家對(duì)大企業(yè)的印象可能并不像之前那么信賴了。信心下降,這才是最要命的。同時(shí),“房住不炒”理念慢慢沁入心脾,市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)真的可能會(huì)下跌。再說,現(xiàn)在供需平衡了,甚至房子過剩了,購(gòu)房情緒不像往常那么熱了。

于是,外源資金和內(nèi)源資金(銷售回款)雙重?cái)D壓。目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中,銷售回款和外源資金分別占比53%和47%。下半年開始,上述兩大現(xiàn)金流都開始出現(xiàn)快速下行,并且出現(xiàn)了歷史上罕見的雙雙同時(shí)惡化,導(dǎo)致行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)快速出現(xiàn)多起債務(wù)違約/展期事件。

資金鏈緊張的這種局面?zhèn)鲗?dǎo)下去,結(jié)果就是開發(fā)商不得不大尺度打折促銷,挪用預(yù)售資金。甚至該到竣工和交付時(shí)間點(diǎn)的,也被迫延遲交付、甚至有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)住建部門來講,必須要加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,確保??顚S?,甚至接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,凍結(jié)預(yù)售資金。

04.

強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管,無可厚非,本來就該如此。問題是,這樣做,就將過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯徹底變更了。過去的模式下,新開工和竣工增速存在巨大的“剪刀差”,新開工增速年度均值要比竣工高出近10個(gè)百分點(diǎn),特別是2017-2019年,這是開發(fā)商快周轉(zhuǎn)、加杠桿的結(jié)果。

包括預(yù)售資金在內(nèi)的多渠道融資,就是開發(fā)商快周轉(zhuǎn)、加杠桿的依靠。樓市這幾年高舉高打,賣地、開工、銷售規(guī)模不斷上臺(tái)階??耧j到現(xiàn)在,我們要正視當(dāng)前面臨著的嚴(yán)峻局面:史無前例的竣工高峰期來了,繼續(xù)原來的“加杠桿”模式,才能泄掉這個(gè)洪峰,才能繼續(xù)高舉高打下去。

但行業(yè)邏輯徹底變了,要告別地產(chǎn)依賴,金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范力度史無前例,開發(fā)貸和信用債等正規(guī)融資渠道被嚴(yán)格管制。沒有了這個(gè)接盤俠,“前融”自然就熄火了。施工單位、供應(yīng)商不愿意再墊款了。這些綜合起來,就導(dǎo)致預(yù)售回款占資金來源比例迅速上升,但銷售端不再火爆了。即使銷售能維持,也無法像過去隨意被抽走,而是要被嚴(yán)格監(jiān)管,確保交付。

總的來看,原來的循環(huán)鏈條越來越不穩(wěn)定了。這就是為什么,保交樓和保民生提到了史無前例的高度!

所以,各地開始強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管,防范樓盤爛尾。但禍兮福所倚,福兮禍所伏,這反過來會(huì)惡化開發(fā)商資金鏈。于是,成都、廣州開始放寬預(yù)售資金監(jiān)管,這樣做無非就是讓刀鋒上行走稍穩(wěn)一些,因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈的另一頭,就是土地出讓、商品房銷售和房地產(chǎn)投資。

近期,融資端對(duì)房企的支撐力度加大,但著力點(diǎn)在按揭端、穩(wěn)健房企信用債、并購(gòu)貸等,對(duì)民營(yíng)房企的支撐力度并不樂觀。即便新房銷售增加,但都轉(zhuǎn)化為嚴(yán)格監(jiān)管的預(yù)售資金,開發(fā)貸放開了,也要??顚S茫?xiàng)目封閉流轉(zhuǎn)。不要指望短期房地產(chǎn)救助,這只會(huì)強(qiáng)化過去的快周轉(zhuǎn)模式。

近期,很多人在熱議“預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售”,認(rèn)為這是解決問題的終極手段。但是,在高地價(jià)、融資管制的情況下,前期投入巨大的資金拿地、融資,如果還要求現(xiàn)房銷售,我相信沒有幾家開發(fā)商能玩兒的轉(zhuǎn)。我認(rèn)為,只要把預(yù)售的全鏈條監(jiān)管好了,真正做到“??顚S?rdquo;,就足夠了。

相比發(fā)達(dá)國(guó)家,從歸口管理的住建部到各級(jí)地方行業(yè)主管機(jī)構(gòu),我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定:

一是,預(yù)售獲批有“三個(gè)條件”,即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、投入資金達(dá)到總投資的25%;

二是,預(yù)售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程;

三是,各地普遍有預(yù)售資金監(jiān)管制度,即首付款、按揭貸款嚴(yán)格按照工程形象進(jìn)度支付。

四是,我國(guó)還有嚴(yán)格的竣工交付驗(yàn)收程序。從監(jiān)管上看,我國(guó)預(yù)售門檻比英美日要高。

因此,根源不在預(yù)售本身,而在于監(jiān)管執(zhí)行上。

現(xiàn)實(shí)問題是,上面講的這個(gè)全鏈條的預(yù)售管理體系,并未得到有效的執(zhí)行。比如,對(duì)于項(xiàng)目用款計(jì)劃,可以按照“地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、首次登記完成”等幾個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。不到節(jié)點(diǎn)不能提取,這樣既緩解了資金鏈,又能確保??顚S?。

以現(xiàn)售取代預(yù)售,開發(fā)商把房子建好了再出售,這樣就不會(huì)有任何爛尾的可能性??此平鉀Q了問題,可以高枕無憂了,但事實(shí)上掩蓋了在預(yù)售全鏈條管理上的問題,也不符合前期投入大,資金周轉(zhuǎn)慢的地產(chǎn)開發(fā)模式。試想,既要保持高地價(jià)、保持賣地規(guī)模、保持開發(fā)投資規(guī)模,還不允許開發(fā)商過多融資,保持資金鏈安全,又要求現(xiàn)房銷售,這怎么可能呢?

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