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借用低利率優(yōu)勢,已有“聰明”資金潛伏低價二手房市場
2024-08-14 16:04:22 來源:第一財經(jīng) 編輯:
第一財經(jīng) 作者:林采薇 馬一凡

在一些核心城市,曾經(jīng)被業(yè)內(nèi)高呼要盡快拋棄的“老破小”住宅,今年相繼走出了獨立行情。比如上海和杭州,5月份開始,市區(qū)范圍的小戶型二手房就已經(jīng)大幅放量,直到7月,此類房源的暢銷仍然在繼續(xù),并延伸到了更多城市,例如廣州。


(資料圖片僅供參考)

“老破小”二手房突如其來的行情讓不少人感到意外,但有一類特殊的買家明白其中的奧妙,他們看到了利率頻頻下調(diào)和二手房大殺價之后出現(xiàn)的機會,類似股票投資中的“戴維斯雙擊”。

一位近期在廣州買入了幾套小戶型的投資人士對第一財經(jīng)透露:“在我們選中的區(qū)域,近期基本上放出來一套我們就收一套,選擇區(qū)域的標準是價格夠不夠低,以及房子好不好租出。”

有跡象顯示,隨著銀行存款利率的不斷下調(diào),以及房價下跌后租售比的提升,部分資金已開始重新將房產(chǎn)作為投資選項之一,只是當(dāng)下這批投資者對房產(chǎn)標的的選擇標準與過去已截然不同。

交易邏輯

李萌(化名)是廣州一名金融從業(yè)人員,近期的空閑時間他都在密集看房。“準確說,我們淘的不是老破小,而是所有低價房,只是老破小降價多,總價低,更容易達到投資標準。我們主要看商業(yè)旺地周邊幾公里范圍的二手房,樓齡不重要,租金能達到要求就可以。”

所謂的達到要求,主要指租金能否覆蓋掉購房貸款的利息。如果按照一般性的住房按揭貸款,一些房源的租金還不足以覆蓋房貸利息,但若通過公司申請經(jīng)營貸,情況就不一樣了。

李萌的賬本是這樣的:以一套此前最高達到三百多萬的房為例,如今降到大約200萬左右可以拿下,經(jīng)營貸大約可以貸出180萬左右,自己只需要出二三十萬便可以拿下。經(jīng)營貸做五年或者十年期,每月償還利息,到期還本。現(xiàn)在經(jīng)營貸利率低至2字頭,一年幾萬塊的利息,基本上可以靠房租覆蓋了。等到將來貸款到期可以申請轉(zhuǎn)貸,其間若房價上漲,便可以賺上一筆。

按照李萌的投資邏輯,只要貸款利率低于租金回報率,這筆賬就算得過來。當(dāng)然,這是資產(chǎn)荒下的一種投資布局,也是資產(chǎn)配置。也不排除房價繼續(xù)下跌,但他們認為下跌幅度不會太大,且若放到五年甚至十年的時間段,有一些反彈的機會還是值得搏一搏。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心通過選取全國重點50城數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)2024上半年重點50城租金回報率(租金回報率=房屋年租金/房屋總價)較上年上升0.07個百分點至2.03%,跑贏當(dāng)前國有大行5年期存款利率。

“現(xiàn)在上海的平均租金回報率肯定連2%都不到,電梯房普遍在1.5%左右,不過有一類房子租金回報率能超過3%。”上海的一位投資客董旺給記者展示了一套位于浦東核心片區(qū)某老舊小區(qū)的30平方米出頭房產(chǎn),該住宅掛牌價僅180余萬元。據(jù)董旺介紹,像這種房子經(jīng)過簡單翻新后,出租價格能接近5000元/月,租金回報率能超過3.3%。

董旺告訴記者,其實投資客一直都是“老破小”住房的重要買家之一,買市中心“老破小”主要就是看中土地價值,有些人是為了“博拆遷”,也有人就是為了配置資產(chǎn),同時獲取可觀的出租收益。“前幾年價格虛高的時候,很多人撤離了,現(xiàn)在又有人在陸續(xù)進場。”

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦則表示,近期這種投資“老破小”的咨詢量確實多了起來。“我接觸到的一部分人確實想要買這類房子,因為算下來它的投資回報率穩(wěn)定,現(xiàn)在存款利率才‘1字頭’,而這種房子租金回報率達到2%以上。”

董旺認為,杭州的“老破小”市場也有投資客進場。“杭州市區(qū)一套50平方米老舊房子的價格在150萬元左右,現(xiàn)在首套房首付只要15%,也就是20萬出頭就能拿下一套房。”他表示,在限購政策放松的情況下,在多個核心城市同時配置資產(chǎn)是被允許的,這樣當(dāng)然也能更好地分攤風(fēng)險。

行情反轉(zhuǎn)

這種住房投資模式之所以重現(xiàn)于市面,一方面源于房價的下降導(dǎo)致租金回報率大幅改善,另一方面是購房資格的放寬。

多個核心一二線城市近半年來取消了家庭限購兩套的限制,比如今年年初廣州宣布120平方米以上住房不納入限購范圍,而且政策支持“租一買一”,若名下住房取得房屋租賃登記備案證明,在新購買住房時就可以相應(yīng)核減名下住房套數(shù)。

再比如杭州也已經(jīng)在今年5月初全面取消住房限購,首套標準也有所放松,只核查購房家庭所購房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況,這就意味著外地人不僅可以在杭州買房,套數(shù)也不限制,首付門檻還降得很低。

這些條件給投資客創(chuàng)造了較為寬松的環(huán)境,可以用較少的首付加上較高的杠桿,在核心城市購買多套房用于出租,享受低利率時代的紅利。早在今年5月杭州取消限購時,就有杭州本地媒體報道,來自深圳、金華、溫州、臺州等地的購房人到杭州專門掃貨“老破小”住宅。杭州貝殼研究院院長上官劍也對第一財經(jīng)表示,新政后“老破小”的日均成交量相較新政前增長38%,外地購房者明顯多了。

在房地產(chǎn)交易中,通常都很難精準統(tǒng)計某個階段內(nèi)投資客的占比,唯獨可以確認的是,過去兩三個月時間里,多個城市的二手房交易持續(xù)放量,一些熱門城市甚至出現(xiàn)了掛牌房源的下降趨勢。

數(shù)據(jù)顯示,2024年6月,上海二手住宅成交2.39萬套,創(chuàng)近3年新高;7月上海二手房(含商業(yè))共計成交2.04萬套,再破兩萬套大關(guān)。廣州二手房市場6月成交量也創(chuàng)下自2023年4月份以來的新高,網(wǎng)簽數(shù)達到1.05萬套,7月網(wǎng)簽9299套。杭州6月二手房成交量則創(chuàng)下了15個月來的新高,達到8849套;7月杭州二手房依舊成交了8341套,同比增幅達72%。成都7月份二手房成交量更是再度站到全國第一的位置,月成交達2.12萬套……

一個有趣的現(xiàn)象是,多個城市二手房數(shù)據(jù)的提升,都與“老破小”住房交易量大漲有較大關(guān)聯(lián)。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù),今年6-7月,上海全市“老破小”住房成交約1.6萬套,其中屬于家庭唯一、外環(huán)內(nèi)的“老破小”住房達到了5700套。上海鏈家運營管理中心總監(jiān)余靜奇告訴第一財經(jīng),“5·27新政”后,購買上海外環(huán)內(nèi)“老破小”(房齡大于15年、面積小于70平)的客戶占比較新政前有所提升。

在廣州,最核心板塊珠江新城的小戶型住宅近期成交活躍,7月份該板塊成交的47套二手房里面,總價在1000萬元以下的小戶型房源就占到了33套,比例高達70%。合富研究院表示,當(dāng)前廣州有部分老舊二手房單位從放賣到成交能在一周甚至幾天內(nèi)完成,而廣州二手房的平均交易周期超過130天。

而在杭州,像朝暉小區(qū)、古蕩新村、夕照新村、采荷小區(qū)、翠苑小區(qū)等市中心老舊小區(qū)近兩個月的成交一直十分活躍,在小區(qū)成交榜單上位居前列。

在李萌這類投資者看來,選擇“老破小”,最直接因素是“降幅大”。“之前很多人大喊拋棄老破小,讓許多業(yè)主急于出手,殺價空間大。跌著跌著,價值就出來了。”

廣州有熟知二手房交易的中介機構(gòu)負責(zé)人向第一財經(jīng)透露,去年9月和今年初,房價兩次大幅下挫,大部分二手房的價格跌幅普遍達到20%以上,多的更是跌去了40%,讓投資者嗅到了其間的機會。“6月份我們門店成交了4套房,兩套投資,兩套自住。”該位負責(zé)人稱。

另有多名正在放盤賣房的業(yè)主向第一財經(jīng)證實,從接觸過的意向買家來看,投資者往往有一些顯著特征:一是不太關(guān)注房子本身的現(xiàn)狀,保養(yǎng)新不新,面積大不大,朝向好不好等都不太在意;二是極力打壓房價,試圖以盡量低的價格成交;三是可能會提出讓業(yè)主配合做高評高貸的要求,即簽訂比真實成交價更高一些的合同價,以爭取從銀行獲得更多貸款。

機會與風(fēng)險

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,“房住不炒”將是房地產(chǎn)新發(fā)展模式下的基本邏輯,希冀房價暴漲來獲利的投資模式基本上不太可能再現(xiàn),取而代之的是,租金回報率或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)投資新的“價值錨”。

8月9日,央行發(fā)布2024年第二季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》,其中指出,租金是影響住房價值的核心變量,資產(chǎn)有價值,是因為會帶來未來現(xiàn)金流收益。理論上,住房的價值主要受未來房租折現(xiàn)的影響,房子的居住屬性和總體穩(wěn)定的房租折現(xiàn)決定了房產(chǎn)的底價和基礎(chǔ)。

該報告還表示,住房“租售比”近年來總體回升,有市場機構(gòu)測算目前一線城市租售比已接近2%水平,二、三線城市升至3%左右。而對于長期持有的住房資產(chǎn),租金的增長率也很重要,會增厚租賃住房的收益回報。隨著經(jīng)濟的逐步恢復(fù),長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲,過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2%。若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率,相較于既定的購房成本,租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上,將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。

對于目前的年租金回報率,盧文曦表示,各機構(gòu)統(tǒng)計的樣本不一樣,所以結(jié)果存在微小偏差,整體來看,像上海的住宅租金回報率平均就是1.6%-1.7%,市中心“老破小”確實更高,基本在2%以上。“回報率超過3%的房源也有,但是比較少,一旦放出來就會受到客戶的重點關(guān)注。”余靜奇則表示,從7月的租金和樓盤成交價來看,上海也存在部分租金回報率大于3%的樓盤,主要集中在世博、彭浦、新華等熱門商圈。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則對記者表示,按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一般投資邏輯,租金回報率一般要達到4%-5%才有投資價值,這一數(shù)值也跟國際標準一致,按照這個標準來看,現(xiàn)在部分“老破小”的租金回報率依然低于具備投資價值的標準。

盧文曦認為,目前不少投資客處于看房、考慮的階段,尚未“下手”,而“老破小”的成交量雖比以前要高,但也談不上非?;钴S,因為投資“老破小”雖有利可圖但也有風(fēng)險。

最大的風(fēng)險便是房價進一步大幅下降。“假如房價繼續(xù)暴跌,跌去四五成,那么這個投資就是失敗的。”廣州投資客李萌在評估風(fēng)險時也考慮過這樣的可能性,但他還是對未來房價的長期走勢偏樂觀:“我們的估計是,即便房價還會跌,大概也就是一二十個點的幅度,隨著各種政策的落地,房價暴跌階段應(yīng)該已經(jīng)過去,買不到最低價,目前也是買個相對低價。”

更讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)憂的是,核心區(qū)“老破小”周邊配套成熟、通勤便利,但房子品質(zhì)相對新房較差,長期來看流動性較差。盧文曦認為,“老破小”雖然價格便宜實惠、租金回報率穩(wěn)定,但是未來資產(chǎn)比較難變現(xiàn),接受客群單一。

但在投資客眼中,只要買得足夠便宜,安全墊就足夠厚,現(xiàn)實并非一成不變,未來的可能性,誰能精準判斷呢?

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