“國(guó)資房企退市第一股”首創(chuàng)置業(yè)于8月4日發(fā)布了2021年中期業(yè)績(jī)，交出退市前的最后一份答卷。

2021年上半年，首創(chuàng)置業(yè)收入110.13億元，較去年同期增加約19%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降43%，約為6.52億元；歸屬股東凈利潤(rùn)約2.26億元，較去年同期下降73%。

7月9日，首創(chuàng)置業(yè)宣布退市，進(jìn)行私有化操作，引發(fā)行業(yè)對(duì)其業(yè)績(jī)的諸多猜想。首創(chuàng)置業(yè)退市既有房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨緊、市值長(zhǎng)期處于低位、首創(chuàng)集團(tuán)自身業(yè)務(wù)重組因素，也有首創(chuàng)置業(yè)本身的業(yè)績(jī)與財(cái)務(wù)情況壓力因素。

從首創(chuàng)置業(yè)私有化舉措與其剝離奧特萊斯業(yè)務(wù)來看，首創(chuàng)置業(yè)與首創(chuàng)鉅大的半年報(bào)都是不錯(cuò)的行業(yè)研究樣本。

增收不增利 首創(chuàng)置業(yè)審慎拿地

首創(chuàng)置業(yè)半年報(bào)公告顯示，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得營(yíng)業(yè)收入約110.13億元，同比增加約19%；而在盈利方面，今年上半年，首創(chuàng)置業(yè)錄得毛利約21.38億元；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)約2.26億元，同比減少73%。

增收不增利這一行業(yè)問題在首創(chuàng)置業(yè)這里同樣體現(xiàn)。

對(duì)此，首創(chuàng)置業(yè)公告解釋稱，營(yíng)業(yè)收入增加，主要原因是本期物業(yè)開發(fā)銷售收入的增加。而利潤(rùn)問題則與銷售業(yè)務(wù)的毛利有關(guān)，上半年?duì)I業(yè)稅后毛利率約19%，與2020上半年24%的毛利率相比減少5個(gè)百分點(diǎn)，主要原因就是本期物業(yè)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率降低。

反觀行業(yè)內(nèi)均值為30%左右的毛利率，首創(chuàng)置業(yè)與此相比仍然有一定差距。19%的毛利率實(shí)在難以稱得上亮眼。

土地儲(chǔ)備是房企的“糧草”。在新增土儲(chǔ)方面，首創(chuàng)置業(yè)公告顯示，截至2021年6月底，首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備總建筑面積1574.5萬(wàn)平方米， 地上建筑面積1198.9萬(wàn)平方米；權(quán)益總建筑面積1024.3萬(wàn)平方米，權(quán)益地上建筑面積778.7萬(wàn)平方米。首創(chuàng)置業(yè)方面表示，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備足以滿足公司未來3年左右的發(fā)展需要，規(guī)模適中。

對(duì)于下半年的拿地安排，首創(chuàng)置業(yè)表示，還是會(huì)采取審慎、優(yōu)中選優(yōu)的策略。首創(chuàng)置業(yè)目前在北京的新盤與順銷、尾盤銷售的項(xiàng)目有10多個(gè)，從土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)上，目前“補(bǔ)倉(cāng)”迫切性并不是太強(qiáng)。而土地競(jìng)拍本身就不是首創(chuàng)近年來的重點(diǎn)取地方式，作為北京國(guó)企，企業(yè)在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)取地上有明顯的優(yōu)勢(shì)，比較有利于拿到條件更合適的土地。以2020年為例，首創(chuàng)置業(yè)新獲10個(gè)項(xiàng)目，其中9個(gè)項(xiàng)目為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為2.6%。

旗下商業(yè)平臺(tái)“拖累”首創(chuàng)置業(yè)

值得注意的是，8月4日當(dāng)日，作為首創(chuàng)置業(yè)旗下的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，首創(chuàng)鉅大也發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)。公告顯示，今年上半年，首創(chuàng)鉅大錄得收入約6.83億元，同比增長(zhǎng)約73%；毛利約3.46億元，毛利率約為51%；經(jīng)營(yíng)溢利約3.09億元，同比增長(zhǎng)約55%。

對(duì)于收入同比大幅增長(zhǎng)的原因，首創(chuàng)鉅大方面表示主要由于奧特萊斯的銷售提升，致使本期租金收入增長(zhǎng)；另外因?yàn)槿ツ晖谑苄鹿诜窝滓咔橛绊?，租金收入較低。

相比首創(chuàng)鉅大營(yíng)收、利潤(rùn)同比雙增長(zhǎng)亮眼業(yè)績(jī)，其財(cái)務(wù)狀況并不樂觀。據(jù)悉，截至2021年6月30日，首創(chuàng)鉅大期間全面虧損總額1234.2萬(wàn)元，同比下降89.99%；期間虧損1944.9萬(wàn)元，同比下降81.78%；借款33.19004億元，同比增加28.35%；非流動(dòng)負(fù)債總額93.7604億元，同比增加55.79%。

與此同時(shí)，截至2021年6月30日，公司的凈資本負(fù)債比率為187%，與2020年末的176%相比，增加了11個(gè)百分點(diǎn)。首創(chuàng)鉅大表示凈資本負(fù)債率變動(dòng)主要由于債務(wù)凈額的增加。

作為首創(chuàng)置業(yè)的旗下公司，首創(chuàng)鉅大的財(cái)務(wù)不佳拖累了首創(chuàng)置業(yè)的整體業(yè)績(jī)。

實(shí)際上，近三年來，首創(chuàng)鉅大一直處于虧損的狀態(tài)，公司2018年、2019年分別虧損1.98億元、2.24億元。 與此同時(shí)，首創(chuàng)鉅大的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~也一直在下降。

從首創(chuàng)鉅大這份半年報(bào)，我們不難發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)剝離奧特萊斯業(yè)務(wù)給予母公司首創(chuàng)集團(tuán)的初衷：降杠桿，改善財(cái)務(wù)狀況。

降杠桿 剝離旗下奧特萊斯業(yè)務(wù)

今年3月，首創(chuàng)置業(yè)甩掉奧特萊斯“包袱”，向首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)，擬集中資源發(fā)展住宅及非奧萊業(yè)務(wù)，而首創(chuàng)鉅大在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下繼續(xù)專注奧萊物業(yè)項(xiàng)目。

彼時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示出讓奧特萊斯，有效盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)質(zhì)量，把回籠資金用于降低杠桿，增強(qiáng)公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

宣布退市前一天的7月8日，首創(chuàng)置業(yè)與首創(chuàng)鉅大還有一個(gè)大動(dòng)作：雙雙停牌，二者停牌公告中提及的“收購(gòu)及合并守則”。

不難看出，兩家公司的停牌或與出售奧特萊斯資產(chǎn)包不無關(guān)系，“公司的債務(wù)壓力較大，疊加企業(yè)盈利能力較差、財(cái)務(wù)緊張，出售資產(chǎn)一定程度上可以緩解這一狀況。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示。

從首創(chuàng)置業(yè)2020年全年財(cái)報(bào)來看，首創(chuàng)置業(yè)扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為74.3%，同比下降1%；凈負(fù)債率達(dá)到124.4%，同比下降35%；現(xiàn)金短債比為1.1，同比上漲0.1。

首創(chuàng)置業(yè)踩中“兩道紅線”。

在“三道紅線”的重壓下，降杠桿、降負(fù)債已是必要之舉。為了改善財(cái)務(wù)狀況、降低負(fù)債，首創(chuàng)置業(yè)嘗試過多種方式，包括減少拿地、出售資產(chǎn)等。

毋庸置疑，無論是將旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團(tuán)，還是進(jìn)行私有化都是首創(chuàng)置業(yè)改善財(cái)務(wù)狀況、尋求轉(zhuǎn)型的重要舉措之一。

“保持上市公司地位是服務(wù)于持續(xù)融資需要的，如果市場(chǎng)對(duì)公司前景不看好或者公司對(duì)行業(yè)前景失去信心，則在資本市場(chǎng)的后續(xù)融資就會(huì)比較困難，同時(shí)又要承擔(dān)維持業(yè)績(jī)的壓力與維護(hù)上市地位的成本，還不如對(duì)公司摘牌和私有化，這樣更有利于一些短期內(nèi)很難出業(yè)績(jī)但是卻有利于公司長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)的實(shí)施。”對(duì)此，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜置評(píng)。

柏文喜認(rèn)為，而如果要啟動(dòng)首創(chuàng)置業(yè)私有化的話，應(yīng)該暫時(shí)不會(huì)剝離奧特萊斯，因?yàn)槭讋?chuàng)置業(yè)受奧特萊斯拖累的較差業(yè)績(jī)有利于打壓股價(jià)，有利于首創(chuàng)置業(yè)以較低的成本實(shí)現(xiàn)私有化，如果剝離奧特萊斯就會(huì)導(dǎo)致數(shù)創(chuàng)職業(yè)股價(jià)上揚(yáng)，自然會(huì)推高首創(chuàng)置業(yè)的私有化代價(jià)。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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