本文來源:時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者:鐘黛
圖片來源:圖蟲創(chuàng)意
兩年時(shí)間,曾經(jīng)“一房難求”的環(huán)滬樓市換了光景。
(相關(guān)資料圖)
“前兩天剛出的優(yōu)惠政策,嘉興南湖區(qū)的萬科光年里買房返現(xiàn)。一套98平、總價(jià)160多萬元的小戶型,返現(xiàn)8萬元。一分不留,全部給你?!币幻溂抑薪閷r(shí)代財(cái)經(jīng)表示。
他稱,從該盤步行兩三分鐘即可到達(dá)當(dāng)?shù)嘏琶叭男W(xué)。除了可返現(xiàn)之外,以前認(rèn)購該盤必須綁定一個(gè)總價(jià)30萬元的車位,現(xiàn)在可以申請不綁定車位。如果選擇單買車位的話,只需20萬元或15萬元即可拿下。
“現(xiàn)在萬科的新盤優(yōu)惠力度很大。開發(fā)商想盡快地把房子賣掉,接下一個(gè)項(xiàng)目。”該名中介稱。
“嘉興樓市前幾年炒太高了,現(xiàn)在庫存壓力大,賣不動(dòng)。就在2021年,嘉興市區(qū)新房還供不應(yīng)求,買房要找關(guān)系,一套房要綁定兩三個(gè)車位。如今開發(fā)商加速去庫存,有些盤免費(fèi)送車位。”深耕環(huán)滬樓市十余年的中介張世雄告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),嘉興市區(qū)的南湖、國商、科技城等板塊均面臨較大的去化壓力。
嘉興距離上海、杭州的車程均僅1小時(shí),這曾讓其吃到兩大城市購買力外溢的紅利。而當(dāng)投資類的購房需求退潮,當(dāng)?shù)貎?nèi)生的自住需求無法消化被炒高的房價(jià)和高企的庫存。
這座環(huán)滬小城的樓市,正在顯露其真實(shí)的底色。
環(huán)滬等待小陽春
春節(jié)后,上海、南京、蘇州等長三角核心城市樓市春意漸染,而環(huán)滬的多個(gè)市縣仍相對平淡。
嘉興市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,春節(jié)后的兩周,嘉興市本級的新房備案銷售了278套,相比節(jié)前兩周增長15%;備案銷售面積為3.69萬平方米,相比節(jié)前下降3%。節(jié)后兩周,銷量最好的項(xiàng)目未來天辰苑賣了26套,其次是云之灣(1幢-34幢)賣了18套。
克而瑞研究中心研究員俞倩倩對時(shí)代財(cái)經(jīng)表示:“嘉興市場春節(jié)后,伴隨房企促銷政策觸底,疊加嘉興房貸利率也進(jìn)入3字頭利好,售樓處來訪量增加非常明顯,雖然其中‘了解看看’的態(tài)度占比仍較高,但近兩周的成交依然有小反彈,預(yù)計(jì)3-4月會迎來一波小窗口期?!?/p>
整體而言,嘉興市區(qū)目前每周一百多套的新房成交量,與前幾年數(shù)百、甚至上千套的周度成交量相去甚遠(yuǎn)。
多名中介反饋,嘉興市區(qū)有一定的人口基數(shù),各方面配套比較成熟,尚有一定的自住需求作支撐。與市本級相比,嘉興下屬的嘉善、平湖、海鹽等多個(gè)市縣,基本都是被投資需求捧起來的,2022年迅速轉(zhuǎn)冷,春節(jié)后的行情也依然低迷。
前述鏈家中介表示:“嘉善離上海最近。上海客買房后,就把房子放在那里,沒人住。嘉興市區(qū)的新房交房后,20%、30%的入住率應(yīng)該是可以實(shí)現(xiàn)的。而嘉善的小區(qū)基本上都是空蕩蕩的。”
“以前嘉興市區(qū)的新房買不到,很多人就買了嘉興的鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤,因?yàn)榉績r(jià)比較便宜,再加上一些規(guī)劃利好。截至目前,規(guī)劃還是沒有落地的。最近海鹽那邊很多人想把房子出手,但是賣不掉?!?/p>
春節(jié)后,環(huán)滬大部分區(qū)域樓市仍低位運(yùn)行,僅局部有所回暖。據(jù)俞倩倩觀察,嘉興市區(qū)之外,蘇州昆山主城區(qū)和南通主城區(qū)也有回暖跡象。數(shù)名中介反饋,從節(jié)后成交量來看,環(huán)滬僅昆山花橋鎮(zhèn)比較好賣。
投資需求退潮
自2016年5月,上海樓市的購買力溢出至環(huán)滬,多個(gè)毗鄰市縣的房價(jià)開始猛漲。
“2016年初,嘉興市區(qū)很多房子可以零首付。我從上海發(fā)團(tuán),可以一次性帶40多個(gè)人過來買房。我和同事接待過的客戶中,有人一次性買了10套。”張世雄回憶道,除了不菲的傭金,彼時(shí)每套房子還可以多收約10萬元的團(tuán)購費(fèi)。
“2016年至2019年環(huán)滬行情最好,都是時(shí)代的紅利?!彼袊@道。
公開信息顯示,2016年嘉興的二手房均價(jià)超6000元/平方米。安居客數(shù)據(jù)顯示,今年2月該市的二手房均價(jià)為14487元/平方米。其中,嘉善縣二手房均價(jià)為13663元/平方米,其他嘉興下屬縣市均超過了一萬元/平方米。
“2022年,嘉興等城市受到前期需求透支影響,成交熱度迅速轉(zhuǎn)弱,造成短期庫存積壓?!笨硕鹧芯恐行脑赋?。
嘉興住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年市本級新房銷售超1.16萬套,同比下跌31%,從面積來看,新房銷售超154.27萬平方米,同比下跌約26%。
有12年地產(chǎn)營銷推廣經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者劉冬(化名)認(rèn)為:“環(huán)滬市場是分級的。以前從上海外溢的購買力,第一選擇是昆山花橋、太倉主城區(qū),它們是真正能實(shí)現(xiàn)跨城通勤的。上述兩個(gè)板塊買不到了,大家才會轉(zhuǎn)向第二三選擇,也就是嘉興的嘉善和平湖,以及南通啟東等地。但后者的行情不是來自真正的需求,完全是投資客沒房可買,病急亂投醫(yī)去選擇的市場。一旦樓市有風(fēng)吹草動(dòng),這些市場的回落非常快。”
2022年下半年開始,環(huán)滬多地頻頻釋放樓市利好政策,包括放松限購、降低貸款利率等。疊加疫情趨于穩(wěn)定,今年環(huán)滬樓市是否會回暖?
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對時(shí)代財(cái)經(jīng)表示,這主要取決于上海今年的政策情況。如果上海繼續(xù)保持嚴(yán)格的限購限貸,環(huán)滬樓市在寬松的政策下有一定的機(jī)會。如果上海政策有所放松,將會虹吸購買力。
“長期來看,環(huán)滬樓市的投資屬性越來越少了。其未來表現(xiàn),將主要取決于其自身的經(jīng)濟(jì)、人口及供需關(guān)系?!?/p>
劉冬則認(rèn)為,目前僅昆山和太倉具備真正的價(jià)值,能夠吸納一定的自住需求,預(yù)計(jì)這兩個(gè)板塊今年會率先回暖。
房企收縮戰(zhàn)線
撤離環(huán)滬的不僅是炒房客,還有曾經(jīng)蜂擁而來的房企。
以嘉興為例,從2017年開始,外來房企爭相進(jìn)入,中梁控股(2772.HK)、祥生控股集團(tuán)(2599.HK)及金地集團(tuán)(600383.SH)等房企高調(diào)拿地,成交土地溢價(jià)率多超過100%。金地油車港地塊溢價(jià)率甚至高達(dá)303%。
2017年4月,50個(gè)城市土地溢價(jià)率排名中,嘉興市以199%的溢價(jià)率居榜首。隨后5月的一場土拍會,來自全國的400多家房企搶八幅地。
2017年至2021年,嘉興市本級每年涉宅用地的成交面積由135萬平方米上漲至143萬平方米,成交金額由162億元急劇攀升至240億元,平均樓面價(jià)由6070元/平方米,一路上揚(yáng)至12189元/平方米。
而到了2022年,嘉興市本級的涉宅用地共成交18宗,其中的13塊地都是以底價(jià)成交,成交面積約92萬平方米,同比下降36%,成交金額約122億元,同比幾乎腰斬。規(guī)模房企中,僅有萬科聯(lián)合其他資方拿下兩宗地塊。
“在嘉興,祥生、佳源國際控股(2768.HK)等原本強(qiáng)勢的房企已經(jīng)不拿地了,逐漸退出市場。”張世雄觀察總結(jié)道。
不止嘉興,2022年環(huán)滬多地土拍均量價(jià)齊跌?!俺死ド?,房企對環(huán)滬市場已經(jīng)沒大興趣了?!眲⒍硎?。
他稱,在昆山,房企拍地以后就能去化完。而在嘉興的嘉善和平湖,以及南通啟東,甚至蘇州太倉,房企拍地以后可能要虧本賣,要靠降價(jià)才能吸引成交,還要給中介很高的傭金。
他舉例道,嘉善和平湖,一套房子的傭金可以給到10萬元左右,房子總價(jià)才150萬元左右,相當(dāng)于給了約6個(gè)點(diǎn)的傭金。而像昆山這樣的良性市場,傭金一般是一兩個(gè)點(diǎn),一套兩三百萬的房子給四五萬的傭金。
2023年開年,多家房企在環(huán)滬的組織架構(gòu)有所調(diào)整,透露出業(yè)務(wù)收縮的跡象。
時(shí)代財(cái)經(jīng)獲悉,本月中國金茂(0817.HK)的環(huán)滬公司被拆分,嘉興由上海公司管理,湖州由杭州公司管理。一名接近金茂華東的人士表示,環(huán)滬公司2022年銷售額破百億,此次調(diào)整意在縮短管理半徑,方便管轄。
另據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào),春節(jié)前,招商蛇口(001979.SZ)對一些城市量級、市場規(guī)模不高、貨值儲備不多的區(qū)域進(jìn)行整合、降級,例如環(huán)滬的嘉興、紹興、南通、無錫等城市公司都有變動(dòng)。相反,對重點(diǎn)布局、業(yè)績表現(xiàn)表現(xiàn)強(qiáng)勁的區(qū)域則調(diào)配更多資源,重點(diǎn)發(fā)展。
環(huán)滬樓市未來走向如何,時(shí)間會給出答案。
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