21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗上海報(bào)道

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8月4日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會(huì)”上海場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，中指研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)研究》報(bào)告。

報(bào)告通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)“新勢(shì)力”的研究，展望行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，分析“新勢(shì)力”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊及未來(lái)市場(chǎng)格局的變化，在行業(yè)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)期，用豐富的數(shù)據(jù)和詳實(shí)的案例，給出觀察和判斷，以供行業(yè)參考。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的新玩家，報(bào)告指出，房地產(chǎn)代建企業(yè)存在較多發(fā)展機(jī)遇。

代建的三種模式

近年來(lái)，代建政策具體內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)層面。其一，完善代建企業(yè)名單庫(kù)。如昆山市為代建企業(yè)名錄庫(kù)擴(kuò)容，新增代建企業(yè)。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場(chǎng)發(fā)展需求，利于投資項(xiàng)目的高質(zhì)效達(dá)成。如濟(jì)南市新增投資項(xiàng)目代建制管理辦法，更加規(guī)范代建相關(guān)制度;東莞市頒布政府投資建設(shè)項(xiàng)目代建制管理辦法，提升政府投資項(xiàng)目效益。其三，明確代建工作流程及相關(guān)細(xì)則，進(jìn)一步提高區(qū)域代建管理標(biāo)準(zhǔn)化水平。如廈門(mén)市頒布《代建工作規(guī)程》，該規(guī)程填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)綜合性代建管理地方標(biāo)準(zhǔn)的空白;東莞市頒布項(xiàng)目代建管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率計(jì)提辦法，明確代建費(fèi)率計(jì)算辦法。

按照委托方性質(zhì)來(lái)劃分業(yè)務(wù)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)代建可分為政府代建、商業(yè)代建與資本代建三類(lèi)。

商業(yè)代建一般由非政府類(lèi)、非金融機(jī)構(gòu)類(lèi)委托方委托，代建方進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售，委托方大多數(shù)為中小企業(yè)。商業(yè)代建可分為兩種類(lèi)型:高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建和股權(quán)式代建。高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建，企業(yè)接受委托對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，承擔(dān)開(kāi)發(fā)全程任務(wù)，企業(yè)通過(guò)管理及品牌的輸出于項(xiàng)目完成后獲取一定比例的代建費(fèi)；在股權(quán)式代建模式中，企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中只占小部分股權(quán)，但仍進(jìn)行操盤(pán)，通過(guò)輸出管理和品牌，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

資本代建中，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實(shí)際經(jīng)濟(jì)主體，且可能并未獲得標(biāo)的地塊的土地使用權(quán)，因而代建方的管理范疇中也會(huì)相應(yīng)增加投資咨詢(xún)、項(xiàng)目公司組建、前期管理等方面的內(nèi)容。資本代建的一大目標(biāo)客戶(hù)群為各類(lèi)專(zhuān)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)。這類(lèi)機(jī)構(gòu)擁有財(cái)富端募集資金的優(yōu)勢(shì)，但是缺乏項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，或者沒(méi)有操盤(pán)團(tuán)隊(duì)。代建企業(yè)可以為其提供從前期開(kāi)發(fā)咨詢(xún)、拿地至房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全案服務(wù)，助力金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)高效投資。

政府代建是我國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)的起源，也是當(dāng)前存在的發(fā)展時(shí)間最長(zhǎng)的代建模式。政府代建模式下的項(xiàng)目可歸納為政府發(fā)起，雖不直接參與項(xiàng)目的實(shí)施，但通常服務(wù)于社會(huì)公益的項(xiàng)目，如博物館、體育館、城市廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、保障性住房等。參與政府性代建的企業(yè)以政府主導(dǎo)型房企和區(qū)域性龍頭企業(yè)為主。代建作為新興領(lǐng)域，規(guī)范政策陸續(xù)出臺(tái)，為代建行業(yè)良性健康發(fā)展提供有力支持。從發(fā)布城市來(lái)看，相關(guān)政策目前主要來(lái)自存量市場(chǎng)和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞市2022年全年均發(fā)布代建相關(guān)政策2個(gè)。從涉及領(lǐng)域來(lái)看，當(dāng)前代建政策與政府代建相關(guān)，尚未有商業(yè)代建相關(guān)政策出臺(tái)。

代建規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約建筑面積為11073萬(wàn)平方米，首次突破一億平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，依舊保持著較快的增長(zhǎng)速度。

2022年，代建新簽約規(guī)模增速遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售面積增速。當(dāng)年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積大幅下降24.3%;根據(jù)《2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售面積同比下降36.2%。在此背景下，代建依舊保持高于10%的增速，充分表明其發(fā)展軌跡呈現(xiàn)出更好的抗周期性。

與此同時(shí)，市場(chǎng)集中度較高，TOP5企業(yè)市場(chǎng)份額近60%。從代建新簽約項(xiàng)目建筑面積來(lái)看，估計(jì)2022年TOP5企業(yè)所占市場(chǎng)份額為58.6%，較2021年上升5.4個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度仍然較高。2022年，入局代建領(lǐng)域的企業(yè)持續(xù)增多，導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，頭部企業(yè)為獲得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)加速發(fā)展，通過(guò)探索“項(xiàng)目紓困”、資本代建等新的業(yè)務(wù)發(fā)展模式和尋求在產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓等新賽道突破獲取大量項(xiàng)目。

新形勢(shì)提供了廣闊的代建機(jī)遇

報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展形勢(shì)為代建業(yè)務(wù)提供了廣闊的發(fā)展機(jī)遇。在傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代建之外，房地產(chǎn)及代建企業(yè)可通過(guò)參與政府代建、與城投公司合作、助力項(xiàng)目紓困等方式拓展代建業(yè)務(wù)。其中，政府代建需求巨大。保障性住房、老舊小區(qū)改造等均為政府代建提供了廣闊的空間。具體來(lái)看，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌建保租房870萬(wàn)套(間)，其中2021、2022年全國(guó)已建設(shè)籌集保障性租賃住房約360萬(wàn)套(間)，2023年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房和棚改安置住房360萬(wàn)套(間)?！笆奈濉逼陂g，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保租房650萬(wàn)套(間)；40個(gè)重點(diǎn)城市之外，另有40余個(gè)城市公布了“十四五”期間保租房籌集計(jì)劃，共約135萬(wàn)套(間)。

二則，地方城投托底拿地，為代建提供更多機(jī)會(huì)。2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，地方國(guó)資有82個(gè)，是2021年的近3倍，合計(jì)拿地規(guī)劃建面1.1億平方米。托底拿地為房地產(chǎn)代建提供了新發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)代建企業(yè)為地方國(guó)資代建，擴(kuò)寬業(yè)務(wù)空間。另外，城投拿地項(xiàng)目入市率較低，開(kāi)發(fā)能力不足，需要代建盤(pán)活。截至2023年5月，2021年兩集中地塊中，央國(guó)企項(xiàng)目入市率為68.3%、民企為57.9%、混合所有企業(yè)為88.2%，而地方國(guó)資入市率僅27.9%。2022年地方國(guó)資拿地力度逐批增加，拿地宗數(shù)及拿地金額占比均超四成，但項(xiàng)目入市率不足10%。2022年以來(lái)地方城投公司托底拿地明顯，且拿地后入市率較低，尚未入市的土地為代建企業(yè)參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供更多機(jī)遇。

三則，“項(xiàng)目紓困”為資本代建提供更多機(jī)遇。2021年下半年以來(lái)，房企債務(wù)違約、項(xiàng)目延遲交付等問(wèn)題頻發(fā)，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，“項(xiàng)目紓困”為房地產(chǎn)代建提供了更多空間；另一方面，當(dāng)前“項(xiàng)目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機(jī)構(gòu)和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機(jī)構(gòu)入局，又為資本代建提供了更多的發(fā)展空間和借鑒經(jīng)驗(yàn)。

代建企業(yè)也可以選擇為拿地的科技型企業(yè)提供代建服務(wù)。字節(jié)跳動(dòng)、阿里、華為、京東、小米等科技龍頭企業(yè)近年在土地市場(chǎng)上均有拿地，用途包括總部基地、研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)、員工住宅等。房企及代建企業(yè)可憑自身專(zhuān)業(yè)能力參與建設(shè)。

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