【地產建筑】

信號意義更強，逐步修復購房者預期——行業(yè)點評報告-20220517

1、央行調整按揭利率下限點評：信號意義更大，逐步修復購房者預期

繼政治局會議釋放積極信號后，銀保監(jiān)局、央行、國常會接連發(fā)聲支持房地產健康發(fā)展，“因城施策”城市能級提升至強二線城市;疊加強二線城市蘇州、合肥等地均有發(fā)布放松限購政策，給市場釋放維穩(wěn)信號。房地產行業(yè)作為“穩(wěn)增長”重要一環(huán)，在前期刺激性政策未能達到明顯效果的前提下，后續(xù)調控手段預計將進一步放松，預計市場熱度在三季度觸底回升，板塊仍具備較好的投資機會，維持“看好”評級。

2、央行公布4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，調整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限

(1)5月15日，央行公告首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點(截至2022年4月，5年LPR為4.60%)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行(即相應期限貸款市場報價利率加60個基點)。

(2)5月13日，央行發(fā)布2022年4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告：4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

3、本次全國性政策調整信號意義更強

2021下半年，地產行業(yè)出現(xiàn)信用風險以來，央行多次公開表態(tài)將促進房地產行業(yè)良性發(fā)展;本次是其首次做出全國性的政策調整。本次調整后，首次置業(yè)群體的按揭利率下浮空間打開，貸款利率下限降到4.40%，給地方城市提供了新的房地產市場維穩(wěn)手段。回顧本輪按揭利率變化，從2021年10月貝殼50城市首套平均5.74%到已經下調到2022年4月的5.17%，累計下調57個BPs;疊加放款周期的縮減(從平均周期77天下調到29天)，給首次置業(yè)群體的貸款條件已經處于近3年中比較好的時段。

4、我們判斷本輪周期按揭利率或有較大下調空間

參考過往兩輪周期，住房貸款平均利率分別下調140個、244個BPs(分別為2011年Q4至2012年Q4、2014年Q3至2016年Q3)。從本輪利率調整看，目前僅在調整開端。同時疊加當下銀行普遍存在較強的信貸投放需求，按揭作為一類不良率較低且有優(yōu)質抵押品的貸款，我們判斷未來利率或將還有較大下調空間。

風險提示：(1)行業(yè)銷售恢復和融資回款不及預期，房企現(xiàn)金流壓力增大;(2)疫情持續(xù)影響消費者購房信心。

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