房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資介紹

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、商品房建設(shè)公司等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人單位和在一定期限內(nèi)實(shí)際從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的其他法人單位的附屬單位，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)住宅、工廠、倉(cāng)庫(kù)、飯店、賓館、度假村，寫(xiě)字樓等配套服務(wù)設(shè)施、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(如道路、供水、排水、供電、供熱、通訊、平整等)，不包括土地交易活動(dòng)的金額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資包括哪些內(nèi)容?

1.土地使用權(quán)租賃

國(guó)家發(fā)展作為中國(guó)土地資源所有者，在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給土地信息使用者。土地使用者支付的土地出讓金估算，可參考前期政府出讓的同類(lèi)地塊出讓金金額，并對(duì)時(shí)間、地點(diǎn)、用途、街況、建筑容積率、土地出讓期、周邊環(huán)境、土地狀況等因素進(jìn)行修正。

2.征地拆遷補(bǔ)償

(1)征地費(fèi)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)征用農(nóng)村地區(qū)土地問(wèn)題發(fā)生的費(fèi)用管理主要內(nèi)容包括中國(guó)土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開(kāi)墾費(fèi)、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)用的計(jì)算，可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)拆遷補(bǔ)償安置。在城市發(fā)展地區(qū)，國(guó)家和地方政府管理可以通過(guò)按照法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或者已經(jīng)由企業(yè)、事業(yè)單位或者個(gè)人信息使用的土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)研究項(xiàng)目或者其他文化建設(shè)工程項(xiàng)目。對(duì)原使用土地的單位或者個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，新使用土地的單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給予補(bǔ)償。其實(shí)包括兩部分費(fèi)用，即搬遷和補(bǔ)償。

3.施工前成本

主要包括：(1)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)和可行性研究的費(fèi)用。一般我們可以按項(xiàng)目總投資的一定比例進(jìn)行估算。規(guī)劃設(shè)計(jì)成本一般約為建設(shè)成本的3% ，水文地質(zhì)勘探成本可根據(jù)所需工作量和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

(2)“三通一平”等土地資源開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。主要包括地面原有建筑物、構(gòu)筑物的拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用、供水、供電、通路費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以通過(guò)根據(jù)企業(yè)實(shí)際工作量并參考相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題進(jìn)行估算。

4.建筑安裝費(fèi)用

指直接用于建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的總成本。主要內(nèi)容包括中國(guó)建筑工程費(fèi)用(建筑及專(zhuān)項(xiàng)裝修管理費(fèi)用)、設(shè)備及安裝成本費(fèi)用(給排水、電氣控制照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)、室內(nèi)進(jìn)行裝修材料費(fèi)用等。在可行性分析研究發(fā)展階段，建安工程項(xiàng)目造價(jià)可采用單位估算法、單位財(cái)務(wù)指標(biāo)估算法、工程量近似計(jì)算法、概算指標(biāo)估算法和類(lèi)似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算法需要進(jìn)行投資估算。

5.基礎(chǔ)設(shè)施成本

也稱(chēng)紅線內(nèi)工程管理費(fèi)用，包括城市供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、泄洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程成本費(fèi)用。通常用單位指數(shù)估算法計(jì)算。

6.公共配套設(shè)施費(fèi)

主要包括不能收費(fèi)轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)區(qū)公共配套設(shè)施的支出。估算可以參考“建筑安裝費(fèi)用”的估算方法。

7.意外開(kāi)支

包括企業(yè)基本預(yù)備費(fèi)和物價(jià)水平上漲預(yù)備費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和上述費(fèi)用估算的準(zhǔn)確性，在上述1-6項(xiàng)之和的基礎(chǔ)上計(jì)算3%-5%。

8.發(fā)展期間的稅收

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中承擔(dān)的各種稅費(fèi)以及地方政府或相關(guān)部門(mén)收取的費(fèi)用。在一些大中城市，這一目標(biāo)成本在開(kāi)發(fā)環(huán)境建設(shè)工程項(xiàng)目的投資企業(yè)構(gòu)成中占有很大比例。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估。

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