本報記者 王麗新
(資料圖片僅供參考)
見習(xí)記者 陳 瀟
繼龍湖集團(tuán)獲中國銀行7億元“內(nèi)保外貸”支持之后,近日有消息稱,中國工商銀行也擬為碧桂園提供“內(nèi)保外貸”,貸款規(guī)模初定為3億美元,具體金額待最后落定。
多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,還將有頭部民營房企陸續(xù)獲得“內(nèi)保外貸”支持,而率先迎來進(jìn)展的或是示范性房企?!澳壳肮菊跍贤ㄖ?,落地情況要看進(jìn)一步的進(jìn)展?!泵赖闹脴I(yè)相關(guān)人士向《證券日報》記者表示。此外,部分頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《證券日報》記者表示,目前尚未有相關(guān)消息,但公司正在高度關(guān)注該政策。
不難看出,房企融資渠道正在逐步拓寬,從最初的信貸支持、債券融資支持,再到股權(quán)融資支持,逐漸深入且范圍越來越廣。此外,從滿足房企境內(nèi)多樣融資需求,再延伸到盤活境外融資通道,房企海外融資正在解封。
正如某房企人士告訴《證券日報》記者:“‘內(nèi)保外貸’提供的增信顯示了政府對民營房企的支持,也體現(xiàn)了化解房企風(fēng)險的決心,有利于改善未出險房企離岸市場信用環(huán)境,修復(fù)和提振境外市場信心。”
改善境外融資環(huán)境
“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保,由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。
哪些房企將滿足“內(nèi)保外貸”條件,率先受益?多位行業(yè)人士認(rèn)為,未出險且信用情況良好的房企將有機(jī)會,低信用和出險房企被審核通過的概率不高。
“優(yōu)質(zhì)房企更容易通過‘內(nèi)保外貸’渠道獲得融資。比如那些具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、負(fù)債壓力小、經(jīng)營韌性強(qiáng)等特征的房企?!?同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,目前來看,審核一般來說應(yīng)該包括多方面的債務(wù)情況、資產(chǎn)情況、運營情況,或者有足夠的抵質(zhì)押條件,但國內(nèi)房地產(chǎn)市場還處于低迷期,房企的經(jīng)營和資產(chǎn)境況都不是很理想,因此滿足條件的房企也并不多。
“從抵押品情況來看,(內(nèi)保外貸)會有一定的規(guī)模,但很難廣泛落地?!眳R生國際投資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示,主要原因在于,房企需用大量現(xiàn)金或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在國內(nèi)銀行抵押從而獲得相應(yīng)貸款,但有些資產(chǎn)已被用來融資,而很多銀行可能并不接受類似物業(yè)抵押等,所以“內(nèi)保外貸”很難在規(guī)模上有所突破。
不過,從銀行方面來看,目前房企境外債違約現(xiàn)象時有發(fā)生,而違約給銀行帶來的風(fēng)險敞口同樣不可小覷?!皟?nèi)保外貸”能夠讓符合條件的房企“借新還舊”,降低償債壓力,在幫助房企修復(fù)流動性的同時,也可以減少銀行風(fēng)險損失,從而以實際行動維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定大局。
“當(dāng)下約40家房企出現(xiàn)債務(wù)違約,還有100多家未出險。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示,“內(nèi)保外貸”政策能夠防止債務(wù)違約風(fēng)險繼續(xù)擴(kuò)大。但目前來看,只有個別企業(yè)在“內(nèi)保外貸”支持下實現(xiàn)融資,已出險企業(yè)則很難受益。
對于已經(jīng)出險的房企而言,大概率也不會通過“內(nèi)保外貸”實施貸款。某位房企內(nèi)部人士向《證券日報》記者直言,首先,出險房企需償還海外債的規(guī)模相對較大,其或在謀劃整體境外債務(wù)展期,或者就單筆或幾筆美元債談要約交換或者展期事宜,其前提都不是償還境外債。若此時啟動“內(nèi)保外貸”,即便最終闖關(guān)成功,也難以對全部債權(quán)人有所交代,反倒不利于整體債務(wù)重組方案的推進(jìn)。其次,實施“內(nèi)保外貸”需要提供資產(chǎn)抵押,對于部分房企而言,能夠拿出優(yōu)質(zhì)的未融資資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款,可能并不容易。
緩解海外償債壓力
事實上,海外市場作為房企融資的重要渠道,融資額占比一度超過了30%,但自去年以來,多家房企出現(xiàn)境外債展期、違約事項,境外信用債融資逐漸趨于凍結(jié)。
黃立沖告訴記者,受制于發(fā)債主體,在目前條件下,海外投資者對違約行為能采取的行動十分有限,即使房企清盤,投資者得到的償付可能也不如預(yù)期,而“內(nèi)保外貸”作為一種增信方式,或是監(jiān)管層修復(fù)中資房企信用的一項工具。
早在11月21日,人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會,央行副行長潘功勝就曾表示,要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資,“商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度,加快項目落地。”
在該會議召開不久后,中國銀行重慶市分行為龍湖集團(tuán)開立人民幣融資性保函,中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保,為龍湖集團(tuán)境外企業(yè)提供貸款融資,該筆貸款已于12月9日提款,用于滿足龍湖集團(tuán)流動性需求。
對此,肖云祥表示,“從去年下半年開始,評級機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)中國房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級,中資房企在海外融資渠道受阻,而通過內(nèi)保外貸的方式支持房企融資,是為中資房企做信用背書,以避免‘誤傷’優(yōu)質(zhì)房企,有利于未出險企業(yè)通過海外市場獲得融資?!?/p>
在業(yè)內(nèi)看來,中資房企“內(nèi)保外貸”紓困作用雖有限,但破開海外融資大門,有助于部分房企熬過明年一季度的償債高峰期。
據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年第一季度房企待償海外債規(guī)模超過1000億元人民幣,償債壓力較大。此外,從債務(wù)到期情況來看,據(jù)浙商證券統(tǒng)計,2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期償還量為3583億元,共計424只,中資美元地產(chǎn)債到期金額為580億美元,共計210只。其中,明年1月份與4月份為中資美元地產(chǎn)債償債高峰,單月到期金額分別為98億美元、78億美元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示,僅憑“內(nèi)保外貸”還難以大規(guī)模解決房企償還美元債問題,已出險房企的信用也難以修復(fù)。全球投資者對房地產(chǎn)行業(yè)信心的真正改變,仍需銷售端全面好轉(zhuǎn),屆時企業(yè)才有自我造血能力。
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