中新經(jīng)緯2月13日電 (魏薇)近日，“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的話題沖上熱搜。中新經(jīng)緯從當?shù)胤慨a(chǎn)銷售人員和銀行處了解到，目前只有個別銀行實行該政策，其他銀行并未收到相關(guān)通知，同時銀行方面也表示，還沒有人辦理該業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認為，這是當?shù)貫榱舜龠M購房采取的一種松綁政策，從銀行貸款的角度延長還款時間，降低每個月的還貸壓力，同時還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍當中。

多家銀行表示未接到通知

(相關(guān)資料圖)

據(jù)南國早報，2月11日，廣西南寧多個樓盤對外宣稱“住房按揭貸款年齡期限可延長至80歲”。良玉大道一樓盤售樓部已打出了“再添利好，購房貸款年齡最長可到80歲”的宣傳語。置業(yè)顧問小玉說，該樓盤與某銀行進行合作推出了該項房貸政策，只要征信正常，男女購房者均可享受。

另據(jù)多家媒體報道，該行南寧分行表示，外界對此規(guī)定理解有誤。近期總行統(tǒng)一下發(fā)文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80歲，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規(guī)定并沒有改變，且相關(guān)業(yè)務(wù)前提是銀行已經(jīng)核實貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前，新規(guī)定尚未有業(yè)務(wù)落地。

2月13日，中新經(jīng)緯記者以購房者身份咨詢了南寧某樓盤售樓處，一位銷售人員表示，只有個別銀行實行這一政策，目前沒有收到其他銀行的通知，還要以合作銀行的通知為準。

同時，中新經(jīng)緯咨詢南寧當?shù)囟嗉毅y行和房地產(chǎn)銷售人員了解到，目前當?shù)劂y行的主流要求是貸款人年齡和貸款期限之和不得超過70年，有銀行近期放松至75年，并且收入證明需要覆蓋月供的兩倍。

中國銀行南寧某個貸中心的客戶經(jīng)理表示，該行的政策還沒有變。目前，年齡加貸款期限需要小于等于75年。比如貸款人已經(jīng)60歲，只能貸款15年。如果收入不夠還貸，子女可以作為共同借款人辦理貸款。

工商銀行南寧個貸中心的客戶經(jīng)理稱，該行貸款期限加年齡相加不超過75，“之前是不超過70，最近改了好多，為了刺激房地產(chǎn)消費。”

該客戶經(jīng)理表示，如果貸款金額較大，如月供5000元，那收入證明要達到1萬元以上。當記者詢問如果老人收入達不到要求怎么辦，上述客戶經(jīng)理說，只有配偶可以加進去，借款人子女不能加入。

交通銀行南寧某個貸經(jīng)理介紹，目前沒有收到確切通知說能不能貸到80歲，之后如果收到會通知置業(yè)顧問。上述個貸經(jīng)理進一步表示，該行要求貸款人年齡加貸款期限不得超過70年。

“因為有月份上的差距，保守的話一般都是用69計算，比如現(xiàn)在是50歲，就可以再貸款19年?！痹摽蛻艚?jīng)理說。

為中老年人購房減負？

中新經(jīng)緯了解到，在銀行辦理房貸時，銀行會對貸款人的貸款期限、年齡等進行規(guī)定，各地、各銀行的規(guī)定也不同。

2018年就有報道稱，有銀行將個人住房貸款借款人最高年齡從65周歲延長到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和從不超過70年延長至75年。

復旦大學金融研究院研究員董希淼曾撰文指出，銀行政策的微調(diào)一方面主要基于中國人口平均年齡增加，順應(yīng)人口老齡化趨勢。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展水平提升，中國人口平均年齡逐年提高，老齡化進程也在加快。人口平均年齡變化和老齡化社會到來，對商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務(wù)提出新要求，適當放寬貸款人最高年齡限制是順勢而為。另一方面，更好滿足45歲以上群體的購房需求，適應(yīng)高房價的現(xiàn)狀。

他指出，近年來，中國房價上漲較快，尤其是一二線城市，房子總價不斷提高，動輒數(shù)百萬上千萬一套房子，首付金額和每月還款金額都比較高，給購房者帶來較大壓力。適當延長借款人年齡與貸款期限之和，將幫助借款人減輕還款壓力。

“總體上是給借款人更多選擇”，董希淼指出，延長貸款人年齡將為中老年人購房帶來兩個方面的幫助：一是可以擴大申請貸款的年齡范圍，將更多人群納入到服務(wù)對象。二是可以申請更長期限的貸款，減輕還款壓力。

以貸款人50歲申請100萬元貸款、貸款利率4.1%、等額本息還款計算，若貸款20年，月供為6113元，若貸款30年，月供為4832元。對比之下，購房者每月可以減少還款1281元。不過，相較20年還完貸款，后者需要多還27萬元利息。

也有分析指出，廣西南寧放松信貸政策，與其樓市現(xiàn)狀有關(guān)。自2021年3月開始，南寧二手房價格開始下跌，截至2022年12月，南寧二手房價格已經(jīng)連續(xù)下跌18個月。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中新經(jīng)緯分析稱，這是當?shù)貫榱舜龠M購房采取的一種松綁政策，從銀行貸款的角度延長還款時間，降低每個月的還貸壓力，同時還能讓更多年齡偏高的人群加入房貸大軍當中。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，從信貸角度看，當前信貸政策寬松，貸款額度充足有關(guān)，銀行可以延長貸款期限，但日后可能也會收緊。

從年齡角度看，嚴躍進指出，貸款人年齡加貸款期限延長，意味著50歲之前的人都能夠貸足30年。未來延遲退休和人口老齡化背景下，房地產(chǎn)市場的需求也在發(fā)生變化?？紤]到中老年人的購房需求，以后延遲退休，貸款人有一定收入保障，這部分人的買房需求是有的，房貸年齡期限可延長，也有助于有養(yǎng)老需求的家庭更好完成置業(yè)計劃。

嚴躍進認為，該政策的初衷是正確的，試圖挖掘40-59歲年齡段的中年人購房需求，其購房的支付能力強、獲得足額信貸的需求也比較高。此類群體獲得貸款，對于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極的作用?？陀^上是具有積極的減負效應(yīng)的，或者說可以為中年人的購房減輕負擔。

未來是否會有更多城市跟進？嚴躍進認為，由于省會城市的市場需求量相對充足，后續(xù)一些省會城市可能會優(yōu)先考慮調(diào)整。

購房者如何選擇？

中國人民大學勞動人事學院與貝殼研究院于2022年11月聯(lián)合發(fā)布的《2022年老年人住房需求洞察報告》指出，受傳統(tǒng)消費觀念影響，再加上貸款年限受年齡限制，老年人更傾向于全款購房，占比達到83.2%，高出中青年群體58.6個百分點。

不難看出，只有少部分老年人選擇貸款買房。貸款年限加貸款人年齡之和調(diào)整至80年，是否會加大銀行貸款風險？

王玉臣分析稱，首先，銀行在審核這類按揭貸款的時候，一般都會要求購房人拿這套房子做抵押，只要將來不能還款，銀行就可以行使抵押權(quán)，對房子優(yōu)先受償，所以不用過于擔心債權(quán)兌現(xiàn)不了。其次，據(jù)了解，在當?shù)厝绻彿咳四挲g偏大，貸款的時候，銀行會讓購房人提供擔保人。當貸款人不能還貸的時候，還有擔保人可以追索。

王玉臣指出，這種做法有利有弊，作為購房人還是要慎重選擇。一般來說，到了60歲、70歲以后，很多人基本上就沒有了工作能力，只能靠子女養(yǎng)老或者社保等方式養(yǎng)老。這個時候，老人的資金支付能力其實相對不佳，一方面可能會影響到自己老年的生活品質(zhì)。另一方面，相關(guān)的風險可能會轉(zhuǎn)移到子女身上，增加子女的經(jīng)濟壓力。

如果購房人去世了，房貸還沒有還清，怎么辦？王玉臣表示，這種一般分兩類，一類是有擔保人，如果是年齡偏大的，一般銀行都會要求有擔保人。一類是沒有擔保人的。如果有擔保人，那么如果借款人沒有活到80歲，在借款人去世后，可以先就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或者由繼承人繼續(xù)還貸。當沒有遺產(chǎn)可以清償或者無繼承人償還時，銀行可以要求擔保人承擔清償責任或者直接依約要求擔保人承擔擔保義務(wù)。如果沒有擔保人，則只能就借款人的遺產(chǎn)進行清償，或找借款人的繼承人清償。當繼承人不愿意繼承遺產(chǎn)和債務(wù)時，銀行就不能再讓繼承人清償，債權(quán)就無法實現(xiàn)了。

(文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)

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