◎記者 張瓊斯
近期多方面對于房地產(chǎn)密集發(fā)聲,令市場對房地產(chǎn)金融政策的寬松空間充滿遐想。從總體定調(diào)看,日前召開的中央政治局會議明確,“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。
從潛在政策措施看,考慮到存量房貸利率較高,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾不久前表示,支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。而最新政策信號是,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日提出,進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
總體來看,這些政策著力點(diǎn)均是此前市場呼聲較高、期待較大的舉措。市場分析人士認(rèn)為,下半年推動經(jīng)濟(jì)回升向好,穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。預(yù)計(jì)上述政策的落地過程會因城施策,各地或許不會“齊頭并進(jìn)”、力度一致地實(shí)施,而是落地有先有后、力度有大有小。
政策松綁預(yù)期持續(xù)升溫
近期,關(guān)于松綁部分房地產(chǎn)金融政策的預(yù)期持續(xù)升溫。
“大部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策在周期高點(diǎn)時出臺。”信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認(rèn)為,在當(dāng)前的地產(chǎn)周期位置,應(yīng)該擇機(jī)退出或優(yōu)化相關(guān)調(diào)控政策。更多城市有望在限購限貸、首付比例、房貸利率優(yōu)化調(diào)整上擁有更大自主權(quán)。
國泰君安房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇表示,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部針對房地產(chǎn)需求端的政策著力點(diǎn),接近于市場預(yù)期。
在廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來,本次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出的措施明確,意在降低住房消費(fèi)門檻和成本,釋放住房消費(fèi)需求。目前,熱點(diǎn)城市剛需集中,換房人群龐大,降利率、降首付、降稅收,能夠改善預(yù)期并釋放需求。
展望這些政策的落地,中指研究院分析稱,下半年推動經(jīng)濟(jì)回升向好,穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出了政策優(yōu)化方向,預(yù)計(jì)在主管部門明確政策措施后,核心一、二線城市的落地細(xì)則將加快出臺。
李宇嘉預(yù)計(jì),政策效果取決于各地后續(xù)推進(jìn)落實(shí)情況,也有賴于金融財(cái)稅部門后續(xù)政策實(shí)施。
“認(rèn)房不用認(rèn)貸”滿足改善性住房需求
“2021年四季度以來,在‘因城施策’背景下,各地對首套房剛需的支持力度較大,但代表改善性需求的二套房還存在‘認(rèn)房又認(rèn)貸’、房貸利率‘剛性’加點(diǎn)、首付比例偏高等堵點(diǎn)?!逼桨沧C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生認(rèn)為,可以加大對改善性住房需求即“二套房”的支持力度。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示,過去一段時間,住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求上。但在較為嚴(yán)格的限購、限貸政策之下,居民改善性住房需求較難得到充分滿足,這是當(dāng)前住房消費(fèi)難有起色的重要原因。
進(jìn)一步落實(shí)好個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”措施,有望進(jìn)一步滿足改善性住房需求。貝殼研究院稱,“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放個人住房貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn),其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”是指,有過購房貸款記錄,再購房時即使名下無房或貸款已還清,也會被認(rèn)定為二套房,適用于二套房的首付比例、房貸利率等標(biāo)準(zhǔn)。中指研究院稱,二套房的首付比例、房貸利率及相關(guān)稅費(fèi)均明顯高于首套房,阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場。
目前,一些重點(diǎn)城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。貝殼研究院稱,在“賣一買一”的情況下,只要在全國范圍內(nèi)有過房貸記錄,再次貸款購買的住宅都被認(rèn)定為二套房。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”可讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。而“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,意味著只要名下沒有房產(chǎn),無論是否有住房貸款記錄,均參照首套房的首付比例、房貸利率等執(zhí)行。
貝殼研究院稱,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”可以降低換房成本,加快改善性住房需求的釋放。從前期已取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”城市的實(shí)際效果看,2022年3月鄭州公布相關(guān)措施后,當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%,其中改善性住房成交增長的貢獻(xiàn)最大。
據(jù)悉,當(dāng)前限購較為嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等10余個核心城市。
中指研究院預(yù)計(jì),二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化至“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,一線城市也存在調(diào)整空間。
中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為,“認(rèn)房不用認(rèn)貸”可能先從一些“認(rèn)房又認(rèn)貸”的熱點(diǎn)二線城市開始,逐步向一線城市過渡,仍然是因城施策模式,對房地產(chǎn)銷售會形成比較明顯的提振。
貝殼研究院認(rèn)為,隨著更多核心城市落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策,將進(jìn)一步暢通換房鏈條,促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。一方面,改善性群體將原有住房掛牌出售,增加剛需房源供給,滿足剛需入市需求,實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán);另一方面,改善群體賣掉二手房后購買新房,可以促進(jìn)二手房、新房的良性循環(huán)。
降低首套房首付比例和貸款利率
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出,進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率。
“從首付比例看,三、四線城市包括部分二線城市,已落地首套房首付比例為20%、二套房首付比例為30%,而一線和部分強(qiáng)二線城市的首付比例(尤其是二套房)仍然高企?!眹鹱C券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師杜昊旻表示。
從房貸利率來看,根據(jù)貝殼研究院測算,7月百城首套房貸款利率平均為3.9%,同比下降45個基點(diǎn);二套房貸款利率平均為4.81%,同比下降25個基點(diǎn)。
“通過降低首付、調(diào)低利率等舉措,可以很好地打消購房者在門檻和成本方面的顧慮?!?8安居客研究院院長張波表示,這些舉措對于剛需購房群體來說,是年內(nèi)值得期待的利好之一。
關(guān)于降低首套房首付比例和貸款利率的潛在路徑,中指研究院認(rèn)為,短期來看,一、二線城市或進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率,首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限,一線城市的首套房貸款利率加點(diǎn)數(shù)也存在下調(diào)可能。
李宇嘉認(rèn)為,非熱點(diǎn)城市或?qū)⑹赘侗壤抵?0%。同時,非熱點(diǎn)城市或全面啟動“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,也就是二套房也可能享受20%首付比例的優(yōu)惠;熱點(diǎn)城市可能下調(diào)已還清貸款的二套房首付比例。這將適應(yīng)多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時期的供求關(guān)系新形勢,可以有的放矢地支持改善性住房需求。
除了新增房貸利率,中國人民銀行此前已釋放了有關(guān)存量房貸利率的重要信號。董希淼表示,當(dāng)前,存量房貸利率調(diào)整備受關(guān)注。如果階段性下調(diào)存量房貸利率,將有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、提振改善性住房需求。他建議,通過市場利率定價自律機(jī)制,商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則;各銀行總行出臺具體方案,明確“直接降”“間接降”的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。具備條件的地方,可加大支持借款人將商業(yè)性房貸轉(zhuǎn)換為公積金貸款,以進(jìn)一步降低存量房貸利率。
明明預(yù)測,下一階段或?qū)⒊雠_的房地產(chǎn)金融政策包括:因城施策降低房貸利率的加點(diǎn)數(shù)值,從二線城市到一線城市逐步推進(jìn)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、降低存量房貸利率等。在他看來,上述措施都具備可行性和政策信號。其中,因城施策降低房貸的加點(diǎn)數(shù)值自去年以來持續(xù)進(jìn)行,未來還會有50個基點(diǎn)左右的下降空間。
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